家を売却したときの確定申告のやり方と必要書類をわかりやすく解説

家を売却して代金が入金された年の翌年、2月16日から3月15日までの間に確定申告が必要だと気づかず、必要書類をどう準備すればよいか分からないまま時間だけが過ぎていく状況です。家の売却で得た利益は譲渡所得として所得税と住民税の対象になり、3000万円特別控除などの特例を使うには確定申告そのものが欠かせません。確定申告をしなければ特例が適用されず、本来払わなくていい税金を払うことにもなります。本記事では、家を売却したときの税金の内訳、使える控除、確定申告の書き方と必要書類を解説します。

家を売却したら確定申告が必要になる理由

家を売却して得た利益は譲渡所得と呼ばれ、給与所得や事業所得とは別に計算する分離課税（ぶんりかぜい、他の所得と合算せず単独で税額を計算する方式）の対象です。会社員で毎年の年末調整だけで済ませている人も、家を売却確定申告が必要な年は、別途確定申告をしなければなりません。

利益が出なかった場合、確定申告をしなくても罰則はありません。ただし、マイホームを売ったときの3000万円特別控除などの特例を使うには、利益の有無にかかわらず確定申告が条件になっています。申告をしなければ特例そのものが適用されず、本来免除されるはずの税金を払うことになりかねません。実家売却確定申告でも同じ考え方が当てはまり、相続した家を売って利益が出た場合は、相続人自身が確定申告をする義務を負います。

税金はいくら引かれるのか｜家を売却したときの手取り金額の内訳

所有期間で変わる税率

家を売却したときにかかる税金は、売却した家の所有期間によって税率が変わります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年を超える場合は長期譲渡所得として扱われます。

区分	所得税	復興特別所得税	住民税	合計
短期譲渡所得（所有期間5年以下）	30%	0.63%	9%	39.63%
長期譲渡所得（所有期間5年超）	15%	0.315%	5%	20.315%

出典：国税庁「土地や建物を売ったときの税金」（2026年9月時点）をもとに作成

3000万円で売却した場合の計算例

たとえば3000万円で家を売却し、取得費が2500万円、仲介手数料などの譲渡費用が150万円かかった場合、譲渡所得は3000万円から2500万円と150万円を引いた350万円です。所有期間が5年を超える長期譲渡であれば、税金は350万円に20.315%を掛けた約71万円になります。譲渡費用の内訳は譲渡費用とは？不動産売却の確定申告と控除で解説しています。

購入時の売買契約書を失くしてしまい取得費が分からない場合、売却金額の5%を取得費とみなす規定があり、実際より譲渡所得が大きくなって税負担が増えます。取得費が分からないまま売却金額の5%を取得費とみなすと、税金と諸費用を合わせて売却金額の4分の1ほどが手元から減る例もあります。次の図は、家を3000万円で売却し、長期譲渡・控除適用なしという条件で税金と諸費用を引いた概算です。

この例では、税金が売却金額の約20%、諸費用が約5%を占め、手元に残るのは75%程度にとどまります。

3000万円特別控除など｜家を売却するときに使える特例

マイホームを売ったときの3000万円特別控除

自分が住んでいた家を売却する場合、マイホームを売ったときの3000万円特別控除を使うと、譲渡所得から最大3000万円が差し引かれます。先ほどの計算例でいえば、譲渡所得350万円から3000万円を差し引くと譲渡所得はゼロになり、税金もかかりません。この特例を使うには、売却した年の前年・前々年に同じ特例や買い替えの特例を使っていないことなどの条件があります。譲渡所得の計算そのものは譲渡所得とは？売却時の計算と確定申告で解説しています。

相続した実家を売却したときの特例

実家売却確定申告では、相続した空き家を売ったときの3000万円特別控除も検討の対象になります。この特例は、昭和56年5月31日以前に建てられた家であること、相続開始から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却すること、売却代金が1億円以下であることなど、複数の条件を満たす必要があります。兄弟で実家を相続して共有のまま売却する場合は、遺産分割の進め方によって特例の適用や税金の計算が変わることがあり、兄弟で相続した実家を売却してお金を分ける方法｜遺産分割で解説しています。

住宅売却で確定申告が必要なケースと不要なケース

確定申告が必要になる場合

家を売却して譲渡所得がプラスになった場合は、原則として確定申告が必要です。3000万円特別控除や相続空き家の特例を使って税金がゼロになる場合でも、特例の適用を受けるためには確定申告そのものを行わなければなりません。住宅売却確定申告を忘れると、特例が使えず本来不要な税金の通知が届くこともあります。

確定申告をしなくてよい場合

譲渡所得がマイナス、つまり売却で損失が出た場合は、確定申告をしなくても罰則はありません。ただし、マイホームの買い替えで損失が出た場合に他の所得と損益通算できる特例もあり、この特例を使うなら確定申告をしたほうが税金の負担を抑えられる場合があります。家を売却したときの税金と費用の全体像は不動産売却にかかる税金と費用の全体像｜いくら手元に残る？で解説しています。

必要書類とやり方｜実家売却確定申告の進め方

確定申告に必要な書類一覧

家を売却したときの確定申告に必要な書類は、売却時の売買契約書の写し、取得時の売買契約書の写し、仲介手数料や測量費などの領収書、登記事項証明書、本人確認書類、マイナンバーが分かる書類などです。3000万円特別控除や相続空き家の特例を使う場合は、それぞれの特例専用の添付書類も必要になります。書類の多くは不動産会社や司法書士から受け取った資料の中にあるため、家を売却確定申告の準備は、売却代金が入金された時点から始めておくと期限に追われずに済みます。

申告書の作成方法と提出先

確定申告書は、分離課税用の申告書第三表と、譲渡所得の内訳書を使って作成します。国税庁のe-Taxで入力して提出する方法、税務署の窓口へ持参する方法、郵送で提出する方法のいずれかを選べます。申告書の書き方や必要書類の詳細は不動産を売った後の確定申告のやり方｜必要書類と期限で解説しています。

確定申告家売却はいつまで｜期限とスケジュール

家を売却確定申告の期限は、売却した年の翌年の2月16日から3月15日までです。税金が戻ってくる還付申告であれば、この期間より前の1月から提出できます。期限を過ぎて申告すると、無申告加算税や延滞税が上乗せされることがあり、特例の適用自体が認められない場合もあります。確定申告の期限と手続きの流れは不動産売却の確定申告とは？必要書類と期限で解説しています。

自分で申告するか税理士に依頼するか｜家を売却した場合の選び方

必要書類がそろっていて、使う特例が3000万円特別控除1つだけであれば、国税庁のe-Taxや申告書作成コーナーを使って自分で確定申告を終えられる方も多くいます。一方、相続した実家を複数の相続人で分けて売却した場合や、取得費が分からず計算方法に迷う場合は、税理士に相談したほうが計算の誤りを避けられます。確定申告家売却の相談先を迷っているなら、売買を担当した不動産会社に、提携している税理士がいるか確認してみるのも一つの方法です。

よくある質問

家を売却して利益が出なかった場合も確定申告は必要ですか。

譲渡所得がマイナスで特例を使わないなら確定申告の義務はありません。ただし、マイホームの買い替えで損失が出た場合に使える損益通算の特例を利用するなら、申告したほうが税金の負担を抑えられる場合があります。

確定申告を忘れてしまった場合はどうなりますか。

期限を過ぎてから申告すると無申告加算税や延滞税が上乗せされることがあります。ただし、3000万円特別控除は、確定申告書に特例適用の記載と必要な添付書類があれば期限後申告でも適用を受けられます（ただし税務署による更正・決定があった後は原則として認められません）。気づいた時点で早めに税務署へ相談してください。

実家を兄弟で相続して売却した場合、確定申告は誰がしますか。

相続した家を共有で売却した場合、相続人それぞれが自分の持分に応じた譲渡所得を計算し、各自が確定申告をします。遺産分割の方法によって税金の計算が変わることもあるため、売却前に分け方を確認しておくと安心です。

取得費を証明する書類が見つからない場合はどうなりますか。

取得費が分からない場合、売却金額の5%を取得費とみなす規定があり、実際の購入価格より譲渡所得が大きくなって税金が増えることがあります。契約書以外に購入時の領収書や住宅ローンの資料が残っていないか確認してみてください。

確定申告は税務署に行かなくてもできますか。

国税庁のe-Taxを使えば、パソコンやスマートフォンから自宅で申告書を作成して提出できます。郵送で税務署に送る方法もあり、窓口へ行く必要は必ずしもありません。

家を売却したときの確定申告をまとめて準備するために

家を売却したときの税金は、所有期間に応じて20.315%または39.63%の税率がかかり、3000万円特別控除などの特例を使えば税金を抑えられます。ただし、どの特例も確定申告をして初めて適用されるため、売却代金が入金されたら必要書類を早めに集め、翌年2月16日から3月15日までの期限内に申告を終える準備が欠かせません。ぜひ本記事で紹介した税金の内訳と必要書類を参考に、家を売却した翌年の確定申告を期限内に終えてください。

出典

• 国税庁「土地や建物を売ったときの税金」
• 国税庁「マイホームを売ったときの特例（3000万円の特別控除）」
• 国税庁「相続した空き家を売ったときの特例」
• 国税庁「譲渡所得の計算のしかた（取得費・譲渡費用）」
• 国税庁「確定申告の手引き」
• 租税特別措置法第35条（居住用財産の譲渡所得の特別控除、確定申告書への記載・添付を要件とし期限内申告書に限定する文言はない）