兄弟で相続した実家を売却してお金を分ける方法｜遺産分割
親から相続した実家に、住む人はもういない。
それなら売って現金にして、兄弟で分けたい。
ところが一人が「思い出のある家だから残したい」と言い出したり、そもそも疎遠な兄弟と連絡すら取れず、話し合いの席にすら着けなかったりする。
不動産は現金と違って、きれいに分けることができません。
だからこそ相続の場面で最も揉めやすい財産のひとつになり、結論が出ないまま何年も放置されるケースも珍しくありません。
実家を売って公平に分ける方法と、話し合いがまとまらないときにどう動けばよいかを、順を追って見ていきます。
兄弟で相続した実家を分ける4つの方法｜換価分割・代償分割ほか
兄弟で相続した実家の分け方は、換価分割・代償分割・現物分割・共有分割の4つに大きく分かれます。誰も住む予定のない実家であれば、売って現金化する換価分割がもっとも公平で、揉めにくい方法とされています。
| 方法 | 内容 | 向くケース |
|---|---|---|
| 換価分割 | 売って現金を分ける | 誰も住まない実家。最も公平 |
| 代償分割 | 一人が取得し、他に金銭を払う | 誰かが住み続けたい。資金が要る |
| 現物分割 | 土地を分筆して分ける等 | 広い土地。建物は分けられない |
| 共有分割 | 共有名義のままにする | 先送りになりやすく、注意が必要 |
出典：民法第906条・第907条（遺産の分割）にもとづく一般的な分類。
換価分割｜売って分ける
誰も住む予定のない実家であれば、換価分割がもっとも分かりやすく、公平な方法です。売却して現金化し、持分に応じて分けるため、1円単位まで調整でき、不公平感が残りにくいという利点があります。
手続きとしては、まず相続人の誰か、または全員の共有名義に相続登記をしてから売却に進みます。
相続登記の義務化や具体的な手続きについては「相続登記をしないと不動産は売れない？義務化と手続き」で詳しく解説しています。
売却代金から諸費用と税金を差し引いた残りを、あらかじめ決めた割合で分配します。
売却そのものの進め方は「不動産売却の流れ｜査定から引き渡しまでの7ステップ」をご覧ください。
代償分割｜一人が取得して他に払う
長男が実家に住み続けたい、というように誰かが不動産そのものを取得したい場合に使われるのが代償分割です。取得する側が不動産を受け継ぎ、他の兄弟には相当額の金銭を支払うことで、公平を保ちます。
ただし、これには資金が必要です。
たとえば2,000万円の実家を兄弟2人で分けるなら、取得する側は1,000万円を用意しなければなりません。
この資金を準備できなければ、代償分割はそもそも成立しないという点は押さえておく必要があります。
共有分割（共有名義）は避けたほうがよい
「話がまとまらないから、とりあえず共有にしておこう」という判断は、多くの場合、問題を先送りにするだけで終わってしまいます。
共有不動産を売却するには共有者全員の同意が必要で、一人でも反対すれば売れません。
さらに厄介なのは、時間が経つにつれて共有者本人が亡くなり、その持分がまた次の世代に相続されていくことです。
放置すればするほど権利者は増え、数十年後には会ったこともない親戚十数人と協議しなければならない事態にもなり得ます。
共有名義がもたらす問題については「共有名義の不動産、自分の持分だけ売れる？」で詳しく解説しています。
「とりあえず共有」は後々のトラブルの種になりやすいので、早い段階で分け方の方針を決めておくと安心ですよ。
実家を売ってお金を分けるまでの流れ｜換価分割の進め方
換価分割は、査定を受けて価格を把握し、遺産分割協議書を作成、相続登記、売却、代金の分配・確定申告という順に進みます。話し合いの前に価格の目安を全員で共有しておくことが、スムーズに進めるための最大のポイントです。
| 1 | 査定を受けて価格を把握する 話し合いの前に、いくらになるか全員で共有する |
| 2 | 遺産分割協議で換価分割を決める 売却して分けること、分配割合を書面に残す |
| 3 | 相続登記をする 代表者名義または共有名義に |
| 4 | 売却する 共有名義なら全員が契約に関与（委任状で対応も可） |
| 5 | 代金を分配し、各自が確定申告 譲渡所得は持分に応じて各自が申告 |
先に査定を受けてから話し合う
話し合いが揉める原因の多くは、金額のイメージが人によって食い違っていることにあります。「あの家なら3,000万円はする」と思っている人と、「せいぜい1,000万円だろう」と考えている人が話し合っても、議論はなかなか噛み合いません。
先に査定を受けて、全員が同じ数字を見た状態で話し合うほうが、議論は具体的になります。公的データにもとづく相場を示せれば、なおよいでしょう。
協議書に「換価分割」と明記する
遺産分割協議書には、売却して分けること、そのために誰の名義で登記するか、分配割合を必ず明記します。
この点が曖昧なままだと、後になって「代表者が単独で取得した」とみなされ、贈与税の問題が生じることがあります。
書面の作成は司法書士等に依頼したほうが安全でしょう。
協議書の一文が曖昧だと、後から思わぬ税金の話に発展することもあります。作成は専門家に任せると安心ですよ。
兄弟の話し合いがまとまらないとき｜調停・審判という道
話し合いが進まないときは、まず反対の理由を確認し、それでも合意できなければ家庭裁判所の調停・審判という手続きに進む道があります。感情的なもつれも、段階を踏めば整理できることが多いものです。
一人が売却に反対している
なぜ反対しているのかを、まず聞くことが大切です。「思い出があるから」なのか、「安く売られるのが嫌だから」なのか、「自分が住みたいから」なのかで、対処の方向はまったく変わってきます。
安く売られることへの懸念であれば、複数社の査定結果を見せて納得してもらうという方法があります。住み続けたいという希望であれば代償分割を検討し、感情面が理由であれば、時間をかけて向き合うしかない場合もあるでしょう。
連絡が取れない相続人がいる
疎遠な兄弟や前婚の子など、連絡先の分からない相続人がいる場合は、戸籍の附票を取得すれば住所を調べられます。まずは手紙で連絡を試みるのが一般的な進め方です。
行方不明で長期間所在が分からない場合には、家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申し立てるといった手続きが必要になります。
それでもまとまらない場合
当事者同士でどうしても合意できない場合は、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てる方法があります。調停委員が間に入って話し合いを進め、それでも合意に至らなければ審判に移行し、裁判所が分割方法を決めることになります。
時間はかかりますが、当事者だけでは感情的になってしまう話も、第三者が加わることで整理されることは少なくありません。
調停に進むと時間はかかりますが、話がこじれたまま放置するより、早めに専門家や調停を活用したほうが解決は早いことも多いですよ。
相続した実家の売却は期限に注意｜相続登記と特例の期限
相続税の申告は10か月以内、相続登記は3年以内（過去の相続は2027年3月31日が期限）、取得費加算の特例を使うなら3年10か月以内の売却と、いずれにも期限があります。話し合いが長引いても、これらの期限は待ってくれません。
相続税の申告は10か月以内に行う必要があり、遺産分割が終わっていなくても、いったん法定相続分で申告・納税しなければなりません。
相続登記は取得を知った日から3年以内が期限で、過去に発生した相続についても2027年3月31日までに対応する必要があります。
話し合いがまとまらない場合は相続人申告登記によって暫定的に義務を果たすこともできますが、その状態のままでは売却はできません。
取得費加算の特例を使うのであれば、相続税の申告期限の翌日から3年以内、つまり相続開始から3年10か月以内の売却が条件になります。揉めているうちにこの期限を過ぎてしまうと、使えたはずの特例を失うことになるため、注意が必要です。
相続した実家の売却にまつわる期限
相続税の申告・納税（未分割でも法定相続分で申告）
相続登記の申請（過去の相続は2027年3月31日まで）
取得費加算の特例を使うための売却期限
期限は複数あって分かりにくいので、話し合いと並行して、いつまでに何をすべきか早めに確認しておくと安心です。
換価分割の税金は各自が申告する｜持分ごとの譲渡所得
換価分割で不動産を売却した場合、譲渡所得は代表者がまとめて申告するのではなく、持分に応じて各相続人が個別に確定申告を行います。
取得費と所有期間は亡くなった方から引き継ぐため、結果として長期譲渡所得（20.315％）に該当することが多くなります。
詳しい手続きや税金の計算方法は「相続した不動産を売却する流れ｜手続き・税金・注意点」と「不動産を売ると税金はいくら？譲渡所得税の計算方法」で確認してください。
確定申告は相続人それぞれが行う必要があるので、誰がいくら申告するのか、分配時にあらかじめ整理しておくとスムーズですよ。
兄弟で相続した実家の売却でよくある質問
Q 法定相続分はどうなっていますか？
A 配偶者と子が相続人の場合、法定相続分は配偶者が2分の1、子が残りの2分の1を人数で等分した割合になります。
子だけが相続人であれば、人数に応じて等分します。
ただし、遺産分割協議で相続人全員が合意すれば、法定相続分と異なる分け方も可能です。
あくまで目安として捉えておくとよいでしょう。
Q 実家に住んでいた兄弟がいる場合は？
A 実家に住んでいた兄弟がいる場合は、売却の際に退去してもらう必要があり、感情的な対立が生じやすい場面になります。
住み続けたいという希望があれば代償分割を検討し、資金がなければ売却して転居先を探すことになるでしょう。
介護をしていた場合は寄与分が認められる可能性もあるため、専門家への相談をおすすめします。
Q 誰の名義で登記して売るのがよいですか？
A 代表者1名の名義にする方法と、共有名義にする方法のどちらかを選ぶことになります。
代表者名義は手続きが簡便ですが、協議書に換価分割である旨と分配割合を明記しておかないと、贈与とみなされるおそれがあります。
共有名義であれば全員が売買契約に関与しますが、委任状で対応することも可能です。
どちらを選ぶかは司法書士に相談して決めると安心です。
Q 売却代金から諸費用を引いて分けるのですか？
A 一般的には、仲介手数料や登記費用などを差し引いた残額を、持分に応じて分配します。
この点も遺産分割協議書で明確にしておくと、後々の争いを防ぎやすくなります。
費用の内訳については「不動産売却にかかる税金と費用の全体像｜いくら手元に残る？」で確認してください。
Q 遺言書があった場合はどうなりますか？
A 遺言書がある場合は、原則としてその内容が優先されます。
ただし相続人全員が合意すれば、遺言と異なる分割方法を選ぶことも可能です。
また、一定の相続人に保障された最低限の取り分である遺留分を侵害している場合は、侵害額の請求ができます。
なお、自筆の遺言は家庭裁判所の検認が必要になる場合があります。
Q 兄弟の一人と連絡が取れないときはどうすればよいですか？
A 戸籍の附票を取得すれば、住所が分かる場合があります。まずは手紙で連絡を試み、それでも長期間所在が分からないときは、家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申し立てるといった手続きが必要になります。
Q 話し合いの前にできることは？
A まず査定を受けて、実家がいくらになるかを把握することです。
数字が分かれば、感情論から具体的な話し合いへと移りやすくなります。
「まだ売ると決めたわけではないが、いくらか知りたい」という段階でも査定は受けられるので、早めに動いてみるとよいでしょう。
まとめ｜兄弟で相続した実家は換価分割が最ももめにくい
誰も住まない実家であれば、換価分割が最も公平で、もめにくい分け方です。誰かが住み続けたいのであれば代償分割という選択もありますが、取得する側にまとまった資金が必要になります。
共有名義のままにする選択は、将来さらに権利者が増えて収拾がつかなくなるおそれがあるため、できるだけ避けたほうが無難です。
話し合いを進めるうえで有効なのは、先に査定を受けて全員が同じ数字を見ることです。金額のイメージがバラバラなままでは、議論はなかなか噛み合いません。
そして、忘れてはならないのが期限です。
相続税の申告は10か月以内、相続登記は3年以内（過去の相続は2027年3月31日まで）、取得費加算の特例を使うなら3年10か月以内の売却が条件になります。
話し合いが長引いている間にこれらの期限を過ぎてしまうと、使えたはずの特例を失うこともあるため、早めに動き出すことをおすすめします。
分け方や期限に迷ったときは、査定や専門家への相談から始めると、話し合いも進みやすくなりますよ。
出典・参考情報
- 民法 第900条（法定相続分）、第906条・第907条（遺産の分割）、第1042条（遺留分）
- 裁判所「遺産分割調停」
- 国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
- 国税庁「No.4132 相続人の範囲と法定相続分」
- 法務省「相続登記の申請義務化特設ページ」
※個別の遺産分割については、弁護士・司法書士・税理士等の専門家にご相談ください。
