不動産売却の流れ｜査定から引き渡しまでの7ステップ
家や土地を売ろうと思っても、何から手をつければいいのか分からない。
査定を頼めばいいのは分かるけれど、その先はどうなるのか。
売却は人生で何度も経験することではないので、当然のことです。
不動産の売却は、査定から引き渡しまでおおむね7つのステップで進みます。
全体で3か月から半年程度かかるのが一般的です。
この記事では各段階で何をするのか、どのくらい時間がかかるのかを順に見ていきます。
全体像がつかめれば、いま自分がどこにいて、次に何をすべきかが分かります。
不動産売却の流れ｜査定から引き渡しまでの全体像
査定から引き渡しまでの7ステップ
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この表で注目してほしいのは、ステップ4の幅の広さです。
1か月で決まることもあれば、半年かかることもある。
ここが売却期間を左右します。
急いでいる場合は、この期間をどう短くするかが課題になります。
ステップ1｜相場を調べる
いきなり査定を依頼する前に、ご自身で相場を調べておくことをおすすめします。理由は、査定額が妥当かどうかを判断する物差しになるからです。
相場を知らないまま査定を受けると、提示された金額が高いのか安いのか分かりません。地域の取引データを見ておけば、「この査定額は根拠がありそうだ」「この会社の査定は高すぎるのでは」といった判断ができます。
調べ方は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で実際の取引価格を確認する方法が手堅いところです。
エリアと物件種別を指定すれば、成約ベースの価格が分かります。
お住まいの地域の相場は、エリア別のページでも公的データをもとにまとめています。
ステップ2｜不動産会社に査定を依頼する
相場の見当がついたら、不動産会社に査定を依頼します。査定には2種類あります。
机上査定は、物件情報と周辺の取引事例から概算価格を算出する方法。
自宅に人が来ることもなく、数日で結果が出ます。
「まず相場だけ知りたい」段階ならこちらで十分です。
訪問査定は、実際に物件を見て評価する方法。
建物の状態や日当たり、周辺環境まで確認するため、より正確な金額が出ます。
実際に売り出す価格を決めるにはこちらが必要です。
詳しくは「机上査定と訪問査定の違い｜どっちを選ぶべき？」をご覧ください。
この段階で書類を探し始める
意外に重要なのがこれです。
売却手続きでは、購入時の売買契約書、登記識別情報（権利証）、固定資産税の納税通知書などが必要になります。
特に購入時の売買契約書は、税金の計算で取得費を証明するために欠かせません。
これがないと売却価格の5％しか取得費に計上できず、税負担が大きく増えます。
何十年も前の書類なので、探すのに時間がかかることもあります。
早めに動き始めてください。
ステップ3｜媒介契約を結ぶ
依頼する会社が決まったら、媒介契約を結びます。専属専任・専任・一般の3種類から選ぶことになり、それぞれレインズへの登録義務や活動報告の頻度が異なります。
物件の条件によって向き不向きがあるため、「媒介契約の種類｜専属専任・専任・一般の違いと選び方」で確認しておくとよいでしょう。
ステップ4｜売り出しと販売活動
ここからが本番です。売り出し価格を決め、広告を出し、内見に対応します。
売り出し価格の決め方
査定額がそのまま売り出し価格になるわけではありません。査定額は「この価格なら売れるだろう」という見込みであり、実際にはやや高めに売り出して交渉の余地を残すことが多くなります。
ただし高すぎると買い手が現れず、値下げを重ねることになります。
そうなると「売れ残り物件」という印象がつき、かえって不利になることも。
相場から大きく外れない範囲で設定するのが現実的です。
販売活動の中身
レインズへの登録、ポータルサイトへの掲載、チラシ、自社サイトでの紹介などが行われます。どこまでやるかは会社と契約の種類によります。
なお、近所に知られたくない場合は、看板やのぼりを出さない、ポータル掲載の情報を絞るといった配慮も可能です。担当者に最初に伝えておいてください。
内見への対応
購入希望者が物件を見に来ます。
居住中の場合、掃除や整理をしておくと印象がよくなります。
特に水回りは見られやすい部分です。
この期間がどれだけ続くかは読めません。
1か月で決まることもあれば、半年かかることもあります。
反響がまったくない状態が1〜2か月続くようなら、価格の見直しを検討する時期かもしれません。
ステップ5｜売買契約を結ぶ
買主が決まったら、条件を調整して売買契約を結びます。価格だけでなく、引き渡し時期、設備の扱い、契約不適合責任の範囲などを取り決めます。
契約時には手付金（売買代金の5〜10％程度）を受け取り、印紙税を負担します。
仲介手数料も、この時点で半額を支払うのが一般的です。
売却代金が入る前に出費が発生するため、現金の用意が必要です。
費用の内訳は「不動産売却にかかる税金と費用の全体像｜いくら手元に残る？」をご覧ください。
告知すべきことは告知する
雨漏り、シロアリ、設備の不具合など、物件に問題がある場合は買主に伝える義務があります。隠して売ると、後で契約不適合責任を問われ、修補や損害賠償、契約解除に発展することもあります。
不具合があっても、それを前提に価格を調整すれば売却は可能です。隠すより開示するほうが、結果的にトラブルを避けられます。
ステップ6｜引き渡しの準備をする
契約から引き渡しまでは1〜2か月あることが多く、この間に次のことを進めます。
居住中なら引っ越し先を決めて転居します。
住宅ローンが残っていれば、金融機関に一括返済の手続きを申し入れます。
抵当権抹消の書類も準備が必要です。
境界が確定していない土地なら、この期間に測量を行うこともあります。
買主側も住宅ローンの本審査を進めています。
ここで審査が通らないと、白紙解除（ローン特約）となる場合があります。
契約したから安心、とは限らない段階です。
ステップ7｜決済・引き渡し
最終日です。多くの場合、買主の融資を実行する金融機関に関係者が集まって行われます。
売買代金の残金を受け取り、同時に住宅ローンを完済して抵当権を抹消。
所有権移転登記を司法書士に依頼し、鍵を引き渡します。
固定資産税や管理費の日割り精算もこのときに行います。
ここまでで売却は完了ですが、もう一つ残っています。
売却の翌年に確定申告が必要です。
売却益が出た場合はもちろん、特例で税額がゼロになる場合も申告しないと特例が適用されません。
「不動産を売った後の確定申告のやり方｜必要書類と期限」で確認してください。
不動産売却の流れでよくある質問
Q. 売却にはどのくらい期間がかかりますか？
全体で3か月〜半年程度が目安です。
ただし売り出してから買主が決まるまでの期間が最も読みにくく、条件のよい物件なら1か月、買い手が付きにくい物件なら半年以上かかることもあります。
急ぐ場合は買取という選択肢もあります。
Q. 住みながら売却できますか？
できます。
むしろ居住中に売り出すのが一般的です。
買主が決まってから引っ越し先を探しても間に合うことが多く、空き家にして売るより維持費もかかりません。
ただし内見の対応が必要になります。
Q. 売却前にリフォームすべきですか？
一概には言えません。
リフォーム費用を売却価格に上乗せできるとは限らず、かけた費用を回収できないこともあります。
買主が自分好みにリフォームしたいと考えている場合もあるため、まずは現状のまま査定を受け、担当者と相談してから判断するのが無難です。
Q. 売り出してから価格を変更できますか？
できます。
反響がない場合、価格の見直しは有効な手段です。
ただし短期間に何度も値下げすると「売れ残り」の印象がつくため、タイミングと下げ幅は担当者と相談して決めてください。
Q. 買主が決まった後にキャンセルされることはありますか？
あります。
多くの売買契約には住宅ローン特約が付いており、買主の融資審査が通らなかった場合は白紙解除となります。
この場合、手付金は返還されます。
契約後も引き渡しまでは油断できない、と考えておいたほうがよいでしょう。
Q. 何から始めればいいですか？
まず相場を調べ、購入時の売買契約書を探すこと。
この2つは売ると決める前でもできます。
相場が分かれば手取り額の見当もつき、判断材料になります。
手取りの計算は「マンション売却で手元に残る金額の計算方法」をご覧ください。
まとめ｜不動産売却の流れは7ステップで進む
不動産売却は、相場調べ・査定・媒介契約・販売活動・売買契約・引き渡し準備・決済の7ステップで進み、全体で3か月〜半年程度かかります。最も読みにくいのが販売活動の期間で、ここが売却全体の長さを左右します。
最初にやるべきことは、相場を調べることと、購入時の売買契約書を探すこと。どちらも売ると決める前にできますし、この2つがあれば手取り額の試算まで進められます。
売るかどうかを決めるのは、その数字を見てからで構いません。まずはご自身の物件がいくらで売れそうかを把握するところから始めてみてください。
出典・参考情報
- 国土交通省「不動産情報ライブラリ」（取引価格情報・成約価格情報）
- 宅地建物取引業法 第34条の2（媒介契約）、第35条（重要事項の説明）
- 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」
- 民法 第562条〜第564条（契約不適合責任）
- 国税庁「No.3102 譲渡所得の申告期限」
※期間の目安は一般的なケースであり、物件の条件や市場の状況により異なります。