不動産売却の流れ｜査定から引き渡しまでの7ステップ
査定を依頼すればいいのは分かる。
でも、そのあと何が起きて、いつ引っ越せばいいのか。
手元にいくら残るのかさえ、決済の日まではっきりしないのではないか——不動産の売却は多くの人にとって一生に一度か二度あるかどうかの経験ですから、こうした不安を抱くのはごく自然なことです。
結論から言えば、不動産の売却は査定から引き渡しまでおおむね7つのステップで進み、全体では3か月から半年程度かかるのが一般的です。各段階で何をするのか、どのくらいの時間がかかるのかを順に見ていけば、いま自分がどの位置にいて、次に何を準備すればよいのかが見えてきます。
不動産売却の流れ｜査定から引き渡しまでの全体像
不動産売却は、相場調べ・査定・媒介契約・売り出しと販売活動・売買契約・引き渡し準備・決済という7つのステップで進みます。全体でかかる期間は、おおむね3か月から半年程度が目安です。
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この一覧で特に注目してほしいのが、ステップ4「売り出しと販売活動」にかかる期間の幅です。
条件のよい物件であれば1か月ほどで買主が決まることもありますが、半年近くかかるケースも珍しくありません。
売却全体の長さを左右するのは、実はこの段階なのです。
急いで売りたい事情がある場合は、この期間をどう短くするかが最初の課題になるでしょう。
不動産売却の7ステップの流れ
相場を調べ、不動産会社に査定を依頼する
媒介契約を結び、売り出して買主を探す
条件を調整し、契約を結んで引き渡しに備える
残代金を受け取り、鍵を引き渡して完了
※全体の期間はおおむね3か月〜半年が目安です。
全体の流れが見えると、今なにを準備すればいいかも自然とはっきりしてきますよ。焦らず一つずつ進めていきましょう。
ステップ1｜相場を調べる
不動産会社に査定を依頼する前に、まずご自身で相場を調べておくことをおすすめします。査定額が妥当なものかどうかを判断する物差しになるからです。
相場を知らないまま査定を受けると、提示された金額が高いのか安いのか判断のしようがありません。地域の取引データをあらかじめ見ておけば、「この査定額には根拠がありそうだ」「この会社の提示額は少し高すぎるのではないか」といった見立てができるようになります。
調べ方としては、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で実際の取引価格を確認する方法が手堅いところです。
エリアと物件種別を指定すれば、成約ベースの価格を確認できます。
お住まいの地域の相場は、エリア別のページでも公的データをもとにまとめていますので、あわせてご覧ください。
相場を先に知っておくだけで、査定結果を見たときの安心感がずいぶん違いますよ。
ステップ2｜不動産会社に査定を依頼する
相場の見当がついたら、いよいよ不動産会社に査定を依頼する段階です。査定には机上査定と訪問査定の2種類があり、目的に応じて使い分けます。
机上査定は、物件情報と周辺の取引事例から概算価格を算出する方法です。自宅に人が訪れることはなく、数日程度で結果が出るため、「まずはおおよその相場だけ知りたい」という段階であればこれで十分でしょう。
訪問査定は、実際に担当者が物件を訪れて評価する方法です。
建物の状態や日当たり、周辺環境まで確認したうえで金額を出すため、より実態に近い数字が得られます。
実際に売り出す価格を決めるには、こちらの査定が欠かせません。
詳しくは「机上査定と訪問査定の違い｜どっちを選ぶべき？」をご覧ください。
この段階で書類を探し始める
意外に見落とされがちですが、この時期から必要書類を探し始めておくと後の手続きがスムーズになります。売却では、購入時の売買契約書、登記識別情報（権利証）、固定資産税の納税通知書などが必要になり、なかでも購入時の売買契約書は、税金の計算で取得費を証明するために欠かせない書類です。
この契約書がないと、売却価格のわずか5％しか取得費として計上できず、税負担が大きく膨らんでしまいます。
何十年も前に交わした書類であることが多く、探し出すのに時間がかかるケースも見られます。
早めに動き出しておくと安心です。
古い契約書は思わぬところから出てくることもあります。押し入れや金庫だけでなく、購入時の不動産会社に確認してみるのも一つの手ですよ。
ステップ3｜媒介契約を結ぶ
依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。媒介契約には専属専任・専任・一般の3種類があり、レインズへの登録義務や活動報告の頻度がそれぞれ異なります。
物件の条件によって向き不向きがあるため、「媒介契約の種類｜専属専任・専任・一般の違いと選び方」であらかじめ確認しておくとよいでしょう。
どの契約が合っているかは物件やご事情によって変わりますので、迷ったら担当者に率直に相談してみてくださいね。
ステップ4｜売り出しと販売活動
ここからが売却活動の本番です。売り出し価格を決め、広告を出し、内見に対応しながら買主を探していきます。
売り出し価格の決め方
査定額がそのまま売り出し価格になるとは限りません。査定額は「この価格であれば売れるだろう」という見込みであり、実際にはやや高めに設定して交渉の余地を残すことが多いのが実情です。
ただし高く設定しすぎると買い手が現れず、値下げを重ねることになりかねません。
値下げが続くと「売れ残り物件」という印象がついてしまい、かえって不利に働くこともあります。
相場から大きく外れない範囲で価格を設定するのが現実的でしょう。
販売活動の中身
レインズへの登録、ポータルサイトへの掲載、チラシの配布、自社サイトでの紹介などが行われます。どこまで実施するかは、依頼する会社や契約の種類によって変わってきます。
なお、近所に知られたくない事情がある場合は、看板やのぼりを出さない、ポータルサイトに掲載する情報を絞るといった配慮も可能です。こうした希望は、担当者に最初の段階で伝えておいてください。
内見への対応
購入希望者が実際に物件を見に訪れます。居住中の場合は掃除や整理をしておくと印象がよくなりやすく、なかでも水回りは特に見られやすい部分です。
この期間がどれだけ続くかは、正直なところ読みにくいものです。
1か月ほどで決まることもあれば、半年近くかかることもあります。
反響がまったくない状態が1〜2か月続くようであれば、価格の見直しを検討する時期かもしれません。
反響の数や内見後の感触は、担当者から積極的に共有してもらうようにすると、次の一手を判断しやすくなりますよ。
ステップ5｜売買契約を結ぶ
買主が決まったら、条件を調整したうえで売買契約を結びます。価格だけでなく、引き渡し時期や設備の扱い、契約不適合責任の範囲まで取り決めていきます。
契約時には手付金（売買代金の5〜10％程度）を受け取り、印紙税を負担することになります。
仲介手数料についても、この時点で半額を支払うのが一般的です。
売却代金がまだ手元に入っていない段階で出費が発生するため、あらかじめ現金を用意しておく必要があります。
費用の内訳は「不動産売却にかかる税金と費用の全体像｜いくら手元に残る？」で確認しておくと安心です。
告知すべきことは告知する
雨漏りやシロアリ被害、設備の不具合など、物件に問題がある場合は買主に伝える義務があります。隠したまま売却すると、後になって契約不適合責任を問われ、修補や損害賠償、契約解除にまで発展することもあるでしょう。
不具合があっても、それを前提に価格を調整すれば売却は可能です。隠すよりも開示するほうが、結果的にトラブルを避けられるはずです。
気になる不具合があるときは、契約前に担当者へ伝えておくと、告知書の準備もスムーズに進みますよ。
ステップ6｜引き渡しの準備をする
契約から引き渡しまでは1〜2か月ほどかかることが多く、この期間中にさまざまな準備を進めていきます。
居住中であれば、引っ越し先を決めて転居の手続きを進めます。
住宅ローンが残っている場合は、金融機関に一括返済の手続きを申し入れ、抵当権抹消の書類もあわせて準備しなければなりません。
境界が確定していない土地であれば、この期間に測量を行うこともあります。
一方で、買主側も住宅ローンの本審査を進めています。この審査が通らなければ、白紙解除（ローン特約）となる場合もあり、契約が済んだからといって完全に安心できる段階ではありません。
引っ越しの手配は思ったより時間がかかるものです。引き渡し日が決まったら、早めに動き始めておくと余裕が持てますよ。
ステップ7｜決済・引き渡し
いよいよ最終日です。多くの場合、買主の融資を実行する金融機関に関係者が一堂に会して手続きを進めます。
売買代金の残金を受け取ると同時に、住宅ローンを完済して抵当権を抹消します。
所有権移転登記は司法書士に依頼し、鍵を買主に引き渡します。
固定資産税や管理費についても、このタイミングで日割り精算を行います。
決済当日の流れ
売買代金の残金を受け取る
住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する
司法書士に登記を依頼する
固定資産税・管理費を日割り精算して完了
ここまでで売却の手続きは完了ですが、もうひとつ忘れてはならないことがあります。
売却した翌年には確定申告が必要になるという点です。
売却益が出た場合はもちろん、特例を使って税額がゼロになる場合であっても、申告をしなければ特例は適用されません。
「不動産を売った後の確定申告のやり方｜必要書類と期限」であわせて確認しておいてください。
決済当日はやることが多く慌ただしくなりがちです。事前に必要書類と持ち物を一覧にしておくと落ち着いて臨めますよ。
不動産売却の流れでよくある質問
Q 売却にはどのくらい期間がかかりますか？
A 全体の目安は3か月から半年程度です。
なかでも売り出してから買主が決まるまでの期間がもっとも読みにくく、条件のよい物件であれば1か月ほどで決まる
一方、買い手が付きにくい物件では半年以上かかることもあります。
急いで売却したい場合は、買取という選択肢も検討してみてください。
Q 住みながら売却できますか？
A できます。
むしろ居住中のまま売り出すのが一般的です。
買主が決まってから引っ越し先を探しても間に合うことが多く、空き家にして売り出すより維持費もかかりません。
ただし、内見への対応は必要になります。
Q 売却前にリフォームすべきですか？
A 一概には言えません。
かけたリフォーム費用をそのまま売却価格に上乗せできるとは限らず、費用を回収できないこともあります。
買主自身が好みに合わせてリフォームしたいと考えている場合もあるため、まずは現状のまま査定を受け、担当者と相談したうえで判断するのが無難でしょう。
Q 売り出してから価格を変更できますか？
A できます。
反響が少ない場合、価格の見直しは有効な手段のひとつです。
ただし短期間に何度も値下げを繰り返すと「売れ残り」という印象がついてしまうため、タイミングと下げ幅については担当者とよく相談して決めてください。
Q 買主が決まった後にキャンセルされることはありますか？
A あります。
多くの売買契約には住宅ローン特約が付いており、買主の融資審査が通らなかった場合は白紙解除となります。
この場合、受け取っていた手付金は買主に返還されます。
契約が済んだあとも、引き渡しまでは油断できないと考えておいたほうがよいでしょう。
Q 何から始めればいいですか？
A まず相場を調べることと、購入時の売買契約書を探しておくことです。
この2つは、実際に売ると決める前からでも進められます。
相場が分かれば手取り額のおおよその見当もつき、判断材料になるはずです。
手取りの計算方法は「マンション売却で手元に残る金額の計算方法」で確認できます。
まとめ｜不動産売却の流れは7ステップで進む
不動産売却は、相場調べ・査定・媒介契約・販売活動・売買契約・引き渡し準備・決済という7つのステップで進み、全体ではおおむね3か月から半年程度かかります。なかでも読みにくいのが販売活動にかかる期間で、ここが売却全体の長さを左右する部分です。
最初に取りかかるべきことは、相場を調べることと、購入時の売買契約書を探しておくことです。どちらも売ると決める前から進められますし、この2つがそろえば手取り額の試算まで進むことができます。
売るかどうかを決めるのは、その試算を見てからでも遅くありません。まずはご自身の物件がいくらで売れそうかを把握するところから始めてみてください。
7つのステップを知っておくだけで、今後の見通しはぐっと立てやすくなります。分からない点があれば、遠慮なく担当者に聞いてくださいね。
出典・参考情報
- 国土交通省「不動産情報ライブラリ」（取引価格情報・成約価格情報）
- 宅地建物取引業法 第34条の2（媒介契約）、第35条（重要事項の説明）
- 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」
- 民法 第562条〜第564条（契約不適合責任）
- 国税庁「No.3102 譲渡所得の申告期限」
※期間の目安は一般的なケースであり、物件の条件や市場の状況により異なります。
