再建築不可の土地は売れる？接道義務と43条の落とし穴
相続した実家を売ろうとしたら、不動産会社から「この土地は再建築不可です」と告げられて言葉を失った。
そんな経験をされた方は少なくありません。
査定額の低さに戸惑いながらも、隣の家は普通に建て替えているのに、なぜうちだけなのか、と釈然としない思いを抱えている方もいるでしょう。
売却の全体の流れは「不動産売却の流れ｜査定から引き渡しまでの7ステップ」で解説しています。
先に結論をお伝えすると、再建築不可の土地は売れます。
ただし価格は下がりますし、買主の層もかなり限られてきます。
そして意外と知られていないのが、「再建築不可」とひとくくりに呼ばれる状態にはいくつかの種類があり、それぞれ対処法が違うという点です。
まずはそこから、順を追って整理していきます。
再建築不可になる理由｜建築基準法の接道義務を満たさない
再建築不可とは、建築基準法が定める「接道義務」を満たしていないために、今の建物を取り壊すと新しい建物を建てられなくなる土地のことです。建築基準法第43条は、建築物の敷地は道路に2メートル以上接しなければならないと定めており、これを満たさない土地では建て替えが認められません。
ここでいう「道路」とは、建築基準法第42条に定められたものを指します。
目の前に道があっても、それが建築基準法上の道路と認められなければ、接道義務を満たしたことにはなりません。
幅員4メートル以上あることが基本ですが、幅員4メートル未満でも42条2項の道路（いわゆる2項道路・みなし道路）に指定されていれば、セットバックを条件に建て替えができる場合があります。
なぜこのような厳しい規制があるのかというと、火災時の避難経路や、消防車・救急車といった緊急車両の進入路を確保するためです。決して意地の悪い規制ではなく、住む人の命に関わる基準としてこの接道義務が置かれています。
| 状態 | 中身 |
|---|---|
| 接道幅が2m未満 | 道路には接しているが、間口が足りない（旗竿地に多い） |
| 建築基準法の道路に接していない | 前面の道が「通路」「私道」で、42条の道路に該当しない |
| 道路にまったく接していない | 他人の土地に四方を囲まれている（袋地） |
| 水路等を挟んでいる | 道路との間に水路があり、直接接していない |
ではなぜ、こんな土地がそもそも存在するのでしょうか。
接道義務は昭和25年の建築基準法施行時に定められた基準であり、それより前に建てられた家はそのまま残っているからです。
既存の建物自体は違法ではありませんが、建て替えの段階になると現行の基準が適用され、そこで初めて「再建築不可」という事実に直面することになります。
古い住宅地ほどこのケースは珍しくありません。まずはご自宅の状態がどのパターンに当てはまるか、落ち着いて確認してみてくださいね。
「43条但し書き」は今はない｜2項の認定・許可に変わった
「43条但し書き」という制度は、現在の法律上は存在しません。
平成30年（2018年）9月25日の法改正で条文が再編され、今は43条2項1号の「認定」と、43条2項2号の「許可」という2つの制度に分かれています。
ここは古い情報が残りやすく、誤解の温床になりやすい部分です。
かつて建築基準法43条には、「ただし、特定行政庁が……建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない」という但し書きがありました。
これが長く「43条但し書き道路」と呼ばれてきたものです。
しかし前述の法改正によって条文が整理され、現在は次の2つの制度に置き換わっています。
| 2項1号（認定） | 2項2号（許可） | |
|---|---|---|
| 対象 | 幅員4m以上の「道」に2m以上接し、利用者が少数の建築物 | 敷地の周囲に広い空地を有する建築物など |
| 建築審査会の同意 | 不要 | 必要（包括同意基準に適合すれば附議を省略できる自治体もある） |
| 創設 | 平成30年9月25日 | 平成11年5月1日（旧但し書き許可） |
出典：建築基準法第43条、横浜市「敷地等と道路との関係の許可・認定（建築基準法第43条第2項）」等。基準の詳細は自治体により異なります。
実務の現場では、今でも「但し書き」という言い方がよく使われています。ただ正確には43条2項の認定・許可であり、物件資料に「43条但し書き」と記載されていた場合は、現行制度に照らしてどう扱われるのかを改めて確認しておく必要があるでしょう。
「但し書き」という古い言葉だけで安心せず、今の制度でどう扱われるのか一度整理しておくと、後々の説明もスムーズになりますよ。
43条の認定・許可の落とし穴｜買主に引き継がれない
43条2項の認定・許可は、土地そのものに対してではなく、建築物ごとに与えられるものです。
そのため一度許可が下りたからといって、その土地が将来にわたって建て替え自由になるわけではありません。
ここは、この記事でもっともお伝えしたいポイントです。
「43条の許可が取れているから建て替えできますよ」という説明を、不動産会社や売主から受けることがあります。しかし横浜市は公式のQ&Aで、次のように明記しています。
「法第43条第2項の許可・認定は建築物に対する許可・認定になりますので、建築行為を行う都度申請が必要となります」
つまり、一度許可を取れば恒久的に建て替え自由になる、というものではありません。
次に建て替えるときには、また新たに申請が必要になります。
さらに見過ごせないのが、次の一文です。
「その後の道の状況の変化や、建築計画内容によっては、許可・認定ができない場合や新たな条件が発生する場合があります」
道の状況が変われば、次の申請では通らないこともある。
これは買主にとって、非常に重大な情報です。
「43条で建て替えできますよ」という説明だけをもって売買が進んでしまうと、後になって深刻なトラブルに発展しかねません。
もう一点、押さえておきたい事実があります。
横浜市は「法第43条第2項の許可・認定に係る道路状空地は『道路』ではありません」とも明記しています。
許可が下りたとしても、その道自体が建築基準法上の道路になるわけではないのです。
「許可済み」という説明は、あくまで過去の建築時点の話だと考えてください。次に建てるときの保証にはならない点、必ず伝えるようにしましょう。
再建築不可の土地を売る5つの方法
再建築不可の土地でも、売却の選択肢は一つではありません。隣地との調整、認定・許可の活用、現状のままの売却、買取業者への依頼など、状況に応じて複数の道があります。
1. 隣地を買って接道を確保する
接道幅が2メートル未満の場合、隣地の一部を買い取って幅を確保できれば、再建築可能な土地に変わる可能性があります。
土地全体ではなく、セットバックに必要な部分だけを取得する形です。
隣地所有者との交渉が必要で、必ず成立するとは限りませんが、実現すれば土地の価値は大きく変わります。
2. 隣地所有者に売る
発想を逆にする方法もあります。
第三者にとっては使いにくい土地でも、隣の人にとっては「買えば自分の土地が広くなる」「接道の状況が改善する」という価値を持つことがあります。
これを不動産の世界では限定価格と呼びます。
再建築不可の土地で結果的にもっとも高く売れる相手が、隣地所有者であるケースは少なくありません。
3. 43条2項の認定・許可を検討する
売却前に、認定・許可が取得できる見込みを自治体に相談しておく方法です。
「建て替えできる可能性がある」と示すことができれば、買主の層を広げられます。
ただし前述のとおり、許可は建築行為の都度必要であり、将来も同じ条件で取れる保証はありません。
「取れる見込みが高い」と過大に説明してしまうと、後々トラブルの原因になります。
4. 現状のまま売る
再建築不可であることをきちんと明示したうえで売る方法です。
買主としては、リフォームして住む人、投資として賃貸に出す人、隣地所有者、再建築不可の物件を専門に扱う業者などが想定されます。
価格は下がりますが、需要そのものがなくなるわけではありません。
5. 買取業者に売る
再建築不可の物件を専門に扱う買取業者も存在します。
仲介より価格は下がる傾向にありますが、買主を探す手間なく、短期間で手放せるという利点があります（「仲介と買取どっちがいい？違いとメリット・デメリット」）。
再建築不可の土地を売る前に検討したい順番
接道確保や隣地所有者への打診で価値が変わらないか確認する
認定・許可の見込みを確認し、買主層を広げられるか検討する
調整が難しければ、現状での仲介売却や専門買取業者を検討する
どの方法にもメリットと限界があります。焦って一つに絞らず、隣地への打診と買取業者への相談を並行して進める方もいらっしゃいますよ。
再建築不可の物件が実際にいくらで売れるのかは「再建築不可物件は売れる？相場は通常の5〜7割｜売却の選択肢」で解説しています。
再建築不可は買主が住宅ローンを組めない｜現金購入が中心になる
再建築不可の土地で価格が下がる最大の理由は、買主が住宅ローンを組みにくいことにあります。金融機関は融資の際に担保価値を評価しますが、建て替えができない土地は担保としての評価が低くなり、審査が通りにくくなるためです。
その結果、買主は現金で購入できる人に限られてしまい、買い手の母数自体が大きく減ります。
これは売主の努力でどうにかできる部分ではありません。
だからこそ、価格設定を現実に合わせて見直すか、隣地所有者のようにローンを使わずに購入できる相手を探すかという判断が現実的な選択肢になってきます。
「価格が思ったより低い」と感じても、それは物件そのものの欠陥というより、買える人が限られているという事情によるものです。落ち込みすぎないでくださいね。
再建築不可の土地を売るときに伝えるべきこと
再建築不可であることは、買主の購入判断に決定的な影響を与える情報であり、売主には正確に伝える義務があります。
隠したまま売却すると契約不適合責任を問われる可能性があり、免責特約を結んでいたとしても、知っていて告げなかった事実については責任を免れないと解されています（民法第572条）。
告知義務の考え方については「雨漏りする家を売りたい｜修繕せずに売る方法と告知義務」でも扱っています。
宅建業者が媒介する場合、接道状況は重要事項説明の対象になります。とはいえ売主自身も、あらかじめ次の点は把握し、いつでも説明できる状態にしておくべきでしょう。
| 確認事項 | どこで |
|---|---|
| 前面の道が建築基準法上の道路か | 市区町村の建築指導課（道路種別の確認） |
| 接道の長さ | 測量図、現地の実測 |
| 43条2項の認定・許可の可能性 | 特定行政庁の担当窓口（事前相談） |
| 過去に許可を受けたことがあるか | 建築計画概要書、自治体の記録 |
| 私道の場合、通行・掘削の承諾 | 私道所有者との関係、承諾書の有無 |
なかでも私道の通行・掘削承諾は見落とされがちなポイントです。
水道やガスの引き込み工事で私道を掘る必要がある場合、私道所有者の承諾が必要になります。
承諾が得られなければ、建て替え以前の問題として、生活インフラの更新すらできなくなってしまいます。
私道の承諾関係は書類だけでは分からないことも多いので、実際に近隣との関係を確認しておくと安心材料になりますよ。
相続した再建築不可の土地には期限のある特例がある
相続した再建築不可の実家であっても、要件を満たせば空き家の3000万円特別控除を使える可能性があります。相続した不動産を売る手順全般は「相続した不動産を売却する流れ｜手続き・税金・注意点」で整理していますので、あわせてご確認ください。
この特例には、昭和56年5月31日以前に建築された家屋が対象という要件があるため、古い建物ほど該当しやすい傾向があります。
ただし相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までという期限が定められている点には注意が必要です（「旧耐震の家は売れる？耐震補強せずに売る方法と3000万円控除」）。
建物が古い場合の解体判断については「築40年・築50年の古い家は売れる？解体すべきか判断基準」で扱っていますが、再建築不可の土地では、建物を解体してしまうと二度と建てられなくなります。
特例の期限とあわせて、解体するかどうかは慎重に判断してください。
特例の期限と解体の判断は密接に関わってきます。迷ったら解体前に、税理士や自治体にも相談してみてくださいね。
再建築不可の売却でよくある質問
Q 再建築不可の土地は売れませんか。
A 売れます。
ただし買主が住宅ローンを組みにくいため、現金で買える人に限られ、価格は下がる傾向にあります。
買い手としては、リフォームして使う人、賃貸に出す投資家、隣地所有者、再建築不可を専門に扱う業者などが考えられます。
特に隣地所有者は、接道の改善や敷地拡大につながるため、他の買主より高く評価してくれる可能性があります。
Q 「43条但し書き」で建て替えできると聞きました。
A その但し書きは、平成30年9月25日の法改正で再編され、現在は43条2項1号の認定と2号の許可という制度に変わっています。
重要なのは、これらが建築物に対する許可・認定であり、建築行為を行う都度申請が必要な点です。
横浜市も、その後の道の状況の変化や建築計画の内容によっては許可・認定ができない場合があるとしています。
一度取れば将来も安心、というものではありません。
Q 43条の許可が下りれば、前の道は道路になりますか。
A なりません。
建築基準法上の「道路」は第42条に定められたものを指します。
横浜市も、43条2項の許可・認定に係る道路状空地は道路ではないと明記しています。
許可はあくまで、その建築物について接道義務の適用を個別に外す仕組みにすぎません。
Q リフォームはできますか。
A 建築確認が不要な範囲のリフォームであれば可能です。
ただし増築や大規模な修繕・模様替えには建築確認が必要になる場合があり、その場合は改めて接道義務の問題が生じます。
どこまでできるかは建物の規模や工事内容によって変わるため、事前に建築士や自治体に確認しておくことをおすすめします。
Q 建物を解体して更地にしたほうが売りやすいですか。
A 再建築不可の土地では、むしろ逆効果になりかねません。
解体すると、その土地には二度と建物を建てられなくなり、用途が駐車場や資材置き場などに限られてしまいます。
既存の建物が残っていれば、リフォームして住む・貸すという選択肢が買主に残ります。
加えて更地にすると住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税の課税標準が上がる点にも注意が必要です。
Q 隣の家は建て替えているのに、なぜうちはできないのですか。
A 同じ道に面していても、接道の長さや敷地の形状、道路種別の判定が異なれば結果は変わってきます。
また隣地は43条2項の許可を受けたうえで建て替えている可能性もあります。
判断はあくまで個別の敷地ごとになるため、自治体の建築指導課に自分の土地について直接確認するのが確実です。
まとめ｜再建築不可でも隣地と買取業者という出口がある
再建築不可の土地は、条件次第で売却が可能です。
ただし買主が住宅ローンを組みにくく、現金で買える人に限られるため、価格は下がりやすくなります。
もっとも高く評価してくれる相手が、隣地所有者であることは少なくありません。
「43条但し書きがあるから大丈夫」という説明には、注意が必要です。
但し書きは平成30年の改正で43条2項の認定・許可に再編されており、これらはあくまで建築物に対する許可・認定にすぎません。
建築行為の都度申請が必要で、道の状況が変われば次は通らない可能性もあります。
許可に係る道路状空地は、建築基準法の道路にもなりません。
売却に動く前に、前面の道の種別、接道の長さ、43条2項の可能性を自治体で確認しておきましょう。
事実を正確に把握したうえで、隣地所有者への打診も含めて売り方を考える。
そこから始めるのが、遠回りに見えてもっとも現実的な進め方です。
再建築不可は不利な条件ではありますが、出口がない土地ではありません。一人で抱え込まず、専門家に一度状況を整理してもらうのも良い方法ですよ。
出典・参考情報
- 建築基準法 第42条（道路の定義）、第43条（敷地等と道路との関係。第1項＝接道義務、第2項第1号＝認定、第2項第2号＝許可）、第78条（建築審査会）
- 横浜市「敷地等と道路との関係の許可・認定（建築基準法第43条第2項）」（許可・認定は建築物に対するもので建築行為を行う都度申請が必要である旨、道の状況変化や建築計画内容によっては許可・認定ができない場合がある旨、許可・認定に係る道路状空地は道路ではない旨。平成11年5月1日に許可制度、平成30年9月25日に認定制度が新設された経緯）
- 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
- 民法 第562条〜第566条（契約不適合責任）、第572条（担保責任を負わない旨の特約）、地方税法 第349条の3の2（住宅用地の特例）
※認定基準・許可基準は特定行政庁（市区町村・都道府県）ごとに定められており、内容も運用も異なります。
本記事の横浜市の例は制度の考え方を示すためのものです。
個別の敷地については、お住まいの自治体の建築指導担当窓口にご確認ください。
税制の適用可否は個別の事情により異なり、適用には確定申告が必要です。
