再建築不可の土地は売れる？接道義務と43条の落とし穴

相続した実家を売ろうとしたら、「この土地は再建築不可です」と言われた。

査定額を見て絶句した。

そんな経験をされたかもしれません。

あるいは、隣の家は普通に建て替えているのに、なぜうちだけ、と納得できずにいるかもしれません。

本記事では、再建築不可の土地を売る方法を整理します。

結論から言えば売れます。

ただし価格は下がりますし、買主の層が限られます。

そして重要なのが、「再建築不可」と一括りにされる状態にはいくつか種類があり、対処法が違うという点です。

まずはそこから説明します。

再建築不可になる理由｜建築基準法の接道義務を満たさない

建築基準法第43条は、建築物の敷地は道路に2メートル以上接しなければならないと定めています。これを接道義務といいます。

ここでいう「道路」とは、建築基準法第42条に定めるものを指します。

目の前に道があっても、それが建築基準法上の道路でなければ、接道義務を満たしません。

幅員4メートル以上あることが基本ですが、幅員4メートル未満でも42条2項の道路（いわゆる2項道路・みなし道路）に指定されていれば、セットバックを条件に建て替えができます。

接道義務が課されている理由は、火災時の避難や消防・救急車両の進入を確保するためです。つまり「意地悪な規制」ではなく、命に関わる話としてこの基準があります。

再建築不可になる典型的な状態

状態	中身
接道幅が2m未満	道路には接しているが、間口が足りない（旗竿地に多い）
建築基準法の道路に接していない	前面の道が「通路」「私道」で、42条の道路に該当しない
道路にまったく接していない	他人の土地に四方を囲まれている（袋地）
水路等を挟んでいる	道路との間に水路があり、直接接していない

なぜこんな土地が存在するのか。

接道義務は昭和25年の建築基準法施行時に定められたもので、それ以前に建った家はそのまま残っているからです。

既存の建物は違法ではありませんが、建て替えの段階で現行基準が適用されます。

「43条但し書き」は今はない｜2項の認定・許可に変わった

ここは、古い情報が残りやすい部分です。

かつて建築基準法43条には「ただし、特定行政庁が……建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない」という但し書きがありました。これが「43条但し書き道路」と呼ばれていたものです。

しかし平成30年（2018年）9月25日の法改正で条文が再編され、現在は43条2項1号（認定）と43条2項2号（許可）という2つの制度になっています。

43条2項の2つの制度

	2項1号（認定）	2項2号（許可）
対象	幅員4m以上の「道」に2m以上接し、利用者が少数の建築物	敷地の周囲に広い空地を有する建築物など
建築審査会の同意	不要	必要（包括同意基準に適合すれば附議を省略できる自治体もある）
創設	平成30年9月25日	平成11年5月1日（旧但し書き許可）

出典：建築基準法第43条、横浜市「敷地等と道路との関係の許可・認定（建築基準法第43条第2項）」等。基準の詳細は自治体により異なります。

実務では今も「但し書き」という言い方が使われますが、正確には43条2項の認定・許可です。物件資料に「43条但し書き」と書かれていたら、現行制度でどう扱われるかを確認する必要があります。

43条の認定・許可の落とし穴｜買主に引き継がれない

ここが、この記事で最も伝えたい点です。

「43条の許可が取れているから建て替えできる」と説明されることがあります。しかし横浜市は、公式のQ&Aでこう明記しています。

「法第43条第2項の許可・認定は建築物に対する許可・認定になりますので、建築行為を行う都度申請が必要となります」

つまり、一度許可を取れば恒久的に建て替え自由、ではありません。次に建て替えるときは、また申請が必要です。

さらに重要なのが次の一文です。

「その後の道の状況の変化や、建築計画内容によっては、許可・認定ができない場合や新たな条件が発生する場合があります」

道の状況が変われば、次は通らないことがある。

これは買主にとって重大な情報です。

「43条で建て替えできますよ」という説明だけで売買が進むと、後で問題になり得ます。

もう一点。

横浜市は「法第43条第2項の許可・認定に係る道路状空地は『道路』ではありません」とも明記しています。

許可が下りても、その道が建築基準法の道路になるわけではないということです。

再建築不可の土地を売る5つの方法

では、どう売るか。選択肢は複数あります。

1. 隣地を買って接道を確保する

接道幅が2m未満なら、隣地の一部を買って幅を確保できれば再建築可能になります。

土地の一部だけを買う「セットバック用地の取得」という形です。

隣地所有者との交渉が必要で、成立するとは限りませんが、成功すれば土地の価値は大きく変わります。

2. 隣地所有者に売る

逆の発想です。

隣の人にとって、あなたの土地は「買えば自分の土地が広くなる」「接道が改善される」ものかもしれません。

第三者にとっては使いにくい土地でも、隣地所有者にとっては価値がある。

これを限定価格の考え方といいます。

再建築不可の土地で最も高く売れる相手は、隣の人であることが少なくありません。

3. 43条2項の認定・許可を検討する

売却前に、認定・許可の可能性を自治体に相談する方法です。

「建て替えできる可能性がある」と示せれば、買主の層が広がります。

ただし前述のとおり、許可は建築行為の都度必要で、将来も取れる保証はありません。

「取れる見込み」を過大に説明すると、後でトラブルになります。

4. 現状のまま売る

再建築不可であることを明示して売る方法です。

買主は、リフォームして使う人、投資として賃貸に出す人、隣地所有者、再建築不可を専門に扱う業者などになります。

価格は下がりますが、買い手はいます。

5. 買取業者に売る

再建築不可を専門に扱う業者があります。

仲介より価格は下がりますが、買主を探す手間なく短期間で手放せます（「仲介と買取どっちがいい？違いとメリット・デメリット」）。

再建築不可は買主が住宅ローンを組めない｜現金購入が中心になる

再建築不可の土地で価格が下がる最大の理由は、これです。

金融機関は担保価値を評価して融資します。

建て替えができない土地は担保としての評価が低くなり、住宅ローンの審査が通りにくくなります。

買主が現金で買える人に限られるため、買い手の母数が大きく減ります。

これは売主の努力ではどうにもならない部分です。だからこそ、価格設定を現実的にするか、隣地所有者のような「ローンを使わずに買える相手」を探すかという判断になります。

再建築不可の土地を売るときに伝えるべきこと

再建築不可であることは、買主の判断に決定的な影響を与えます。

隠して売れば契約不適合責任を問われる可能性があり、免責特約を結んでいても、知っていて告げなかった事実については責任を免れないと解されています（民法第572条）。

告知義務の考え方は「雨漏りする家を売りたい｜修繕せずに売る方法と告知義務」でも扱っています。

宅建業者が媒介する場合、接道状況は重要事項説明の対象です。ただし売主としても、次のことは把握して伝えられる状態にしておくべきです。

売却前に確認しておくこと

確認事項	どこで
前面の道が建築基準法上の道路か	市区町村の建築指導課（道路種別の確認）
接道の長さ	測量図、現地の実測
43条2項の認定・許可の可能性	特定行政庁の担当窓口（事前相談）
過去に許可を受けたことがあるか	建築計画概要書、自治体の記録
私道の場合、通行・掘削の承諾	私道所有者との関係、承諾書の有無

特に私道の通行・掘削承諾は見落とされがちです。

水道やガスの引き込み工事で私道を掘る必要があるとき、所有者の承諾が要ります。

承諾が取れないと、建て替え以前に生活インフラの更新ができません。

相続した再建築不可の土地には期限のある特例がある

相続した不動産を売る手順は「相続した不動産を売却する流れ｜手続き・税金・注意点」で整理しています。

相続で取得した実家が再建築不可の場合でも、空き家の3000万円特別控除が使える可能性があります。

昭和56年5月31日以前に建築された家屋が対象という要件があるため、古い土地ほど該当しやすくなります。

ただし相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までという期限があります（「旧耐震の家は売れる？耐震補強せずに売る方法と3000万円控除」）。

建物が古い場合の解体判断は「築40年・築50年の古い家は売れる？解体すべきか判断基準」で扱っています。

再建築不可の土地では、建物を解体すると二度と建てられなくなるため、解体は特に慎重に判断してください。

再建築不可の売却でよくある質問

Q. 再建築不可の土地は売れませんか。

売れます。

ただし買主が住宅ローンを組みにくいため、現金で買える人に限られ、価格は下がります。

買い手としては、リフォームして使う人、賃貸に出す投資家、隣地所有者、再建築不可を専門に扱う業者などが考えられます。

特に隣地所有者は、接道の改善や敷地拡大につながるため、他の買主より高く評価する可能性があります。

Q. 「43条但し書き」で建て替えできると聞きました。

但し書きは平成30年9月25日の法改正で再編され、現在は43条2項1号の認定と2号の許可になっています。

重要なのは、これらが建築物に対する許可・認定であり、建築行為を行う都度申請が必要な点です。

横浜市も、その後の道の状況の変化や建築計画の内容によっては許可・認定ができない場合があるとしています。

一度取れば将来も安心、というものではありません。

Q. 43条の許可が下りれば、前の道は道路になりますか。

なりません。

建築基準法の「道路」は第42条に定めるものを指します。

横浜市も、43条2項の許可・認定に係る道路状空地は道路ではないと明記しています。

許可はあくまで、その建築物について接道義務の適用を外す仕組みです。

Q. リフォームはできますか。

建築確認が不要な範囲のリフォームは可能です。

ただし増築や大規模な修繕・模様替えには建築確認が必要になる場合があり、その場合は接道義務の問題が生じます。

どこまでできるかは建物の規模や工事内容によるため、事前に建築士や自治体に確認してください。

Q. 建物を解体して更地にしたほうが売りやすいですか。

再建築不可の土地では逆効果になり得ます。

解体すると、その土地には二度と建物を建てられなくなり、用途が駐車場や資材置き場などに限られます。

既存の建物があれば、リフォームして住む・貸すという選択肢が買主に残ります。

加えて更地にすると住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税の課税標準が上がります。

Q. 隣の家は建て替えているのに、なぜうちはできないのですか。

同じ道に面していても、接道の長さや敷地の形状、道路種別の判定が異なれば結果は変わります。

また隣地が43条2項の許可を受けて建て替えた可能性もあります。

判断は個別なので、自治体の建築指導課に自分の敷地について直接確認するのが確実です。

まとめ｜再建築不可でも隣地と買取業者という出口がある

再建築不可の土地は売れます。

ただし買主が住宅ローンを組みにくく、現金で買える人に限られるため、価格は下がります。

最も高く評価してくれる相手が隣地所有者であることは少なくありません。

「43条但し書きがあるから大丈夫」という説明には注意してください。

但し書きは平成30年の改正で43条2項の認定・許可に再編されており、これらは建築物に対する許可・認定です。

建築行為の都度申請が必要で、道の状況が変われば次は通らない可能性があります。

許可に係る道路状空地は、建築基準法の道路にもなりません。

売る前に、前面の道の種別、接道の長さ、43条2項の可能性を自治体で確認してください。

事実を把握したうえで、隣地所有者への打診を含めて売り方を考える。

そこから始めるのが現実的です。

出典・参考情報

• 建築基準法 第42条（道路の定義）、第43条（敷地等と道路との関係。第1項＝接道義務、第2項第1号＝認定、第2項第2号＝許可）、第78条（建築審査会）
• 横浜市「敷地等と道路との関係の許可・認定（建築基準法第43条第2項）」（許可・認定は建築物に対するもので建築行為を行う都度申請が必要である旨、道の状況変化や建築計画内容によっては許可・認定ができない場合がある旨、許可・認定に係る道路状空地は道路ではない旨。平成11年5月1日に許可制度、平成30年9月25日に認定制度が新設された経緯）
• 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
• 民法 第562条〜第566条（契約不適合責任）、第572条（担保責任を負わない旨の特約）、地方税法 第349条の3の2（住宅用地の特例）

※認定基準・許可基準は特定行政庁（市区町村・都道府県）ごとに定められており、内容も運用も異なります。

本記事の横浜市の例は制度の考え方を示すためのものです。

個別の敷地については、お住まいの自治体の建築指導担当窓口にご確認ください。

税制の適用可否は個別の事情により異なり、適用には確定申告が必要です。