不動産売却シミュレーション｜手取り・諸費用・税金を無料で計算

売却価格が決まっても、手元にいくら残るかは分かりません。3,000万円で売れた家なら、仲介手数料が105万6,000円、売買契約書に貼る印紙税が1万円かかります。住宅ローンが残っていれば抵当権抹消の費用が加わり、利益が出れば譲渡所得税と住民税が引かれます。所有期間が5年以下なら、その税率は39.63%です。

差し引きを一つずつ積み上げるのは手間なので、このページに計算ツールをまとめました。金額を入れればその場で確かめられます。本記事では、売却でかかるお金の内訳と、9つのオリジナルツールの使い分けを解説します。

不動産売却のオリジナル計算ツール 9種類

使いたいものを選んでください。入力した内容はサイトに送信されないので、会員登録も要らず、匿名のまま何度でも計算できます。

手取り額シミュレーター売却価格から仲介手数料・税金・ローン残債を引いて、手元に残る額を出します。譲渡所得税シミュレーター減価償却と3,000万円特別控除に対応した税額を試算します。仲介手数料の計算と早見表売買価格から上限額を計算します。800万円以下の特例にも対応しています。当サイト独自ふるさと納税の上限額不動産を売った年は寄付の上限が上がります。売却益を入れて計算できます。当サイト独自囲い込みチェッカー不動産会社が他社からの問い合わせを断っていないかを判定します。売却の特例が使えるか判定3,000万円特別控除・軽減税率・空き家特例のどれが使えるかを判定します。固定資産税の日割り計算引渡し日で精算する額を計算します。起算日とうるう年に対応しています。確定申告の必要書類チェック売却の内容に合わせて、確定申告に要る書類を一覧にします。仲介と買取の比較手元に残る金額と、引渡しまでの期間の差を並べて比べられます。

不動産売却でかかるお金の内訳

売却で出ていくお金は、売る手続きにかかる費用と、利益に対してかかる税金の2つに分かれます。費用は売却価格が決まればほぼ確定しますが、税金は買ったときの価格や所有期間で大きく動きます。

項目目安かかるタイミング
仲介手数料売買価格×3%＋6万円＋消費税（400万円超の場合）契約時と引渡し時に半分ずつが一般的
印紙税1,000万円超5,000万円以下で1万円（軽減後）売買契約時
抵当権抹消登録免許税が不動産1個につき1,000円＋司法書士報酬引渡し時
譲渡所得税・住民税長期20.315%／短期39.63%売った翌年の確定申告
その他測量、解体、ハウスクリーニング、残置物の処分売却活動の前後

表の金額はいずれも目安です。仲介手数料の上限は法律で決まっていて、2024年7月からは800万円以下の物件に特例が加わりました。印紙税の軽減措置は令和9年3月31日まで続きます。印紙税の詳しい税額表は不動産の印紙税とは？売買契約書の納め方で解説しています。

固定資産税は売主が1年分を払っているため、引渡し日で日割りして買主から精算金を受け取ります。これは費用ではなく入ってくるお金です。

売却の段階に合わせてツールを選ぶ

ツールは9つありますが、全部を使う必要はありません。いま自分が売却のどこにいるかで選んでください。

価格を決める前・不動産会社を選ぶ前

最初に知りたいのは、いくらで売れるかではなく、いくら残るかです。手取り額が分かると、住み替え先の予算やローンの返済計画が立てられます。仲介と買取で迷っているなら、価格差だけでなく売れるまでの保有コストを含めて比べてください。

不動産売却の手取り額シミュレーター仲介手数料の計算と早見表査定で聞くことリスト仲介と買取、手元に残るお金の比較

手取り額の考え方そのものは不動産売却の手取り額とは？計算方法と費用の内訳で解説しています。

離婚・住み替え・ローンが残る場合

売る理由がはっきりしている場合は、先にお金の見通しを立てたほうが早く進みます。離婚なら誰がいくら受け取るか、住み替えなら頭金にいくら回せるか、残債が多いなら通常の売却で進められるかを確かめられます。

離婚の財産分与シミュレーター住み替えの資金繰りチェックオーバーローン診断

媒介契約を結んでから引渡しまで

売り出したあとは、自分の物件がきちんと他社にも紹介されているかを確かめる時期です。専任媒介ならレインズへの登録は契約日の翌日から7営業日以内、活動報告は2週間に1回以上が会社の義務になります。報告が来ない状態が続くなら、その理由を聞いてください。

囲い込みチェッカー固定資産税・都市計画税の日割り精算

囲い込みが起きる仕組みは不動産の囲い込みとは？確認方法と売主への影響と両手仲介とは？家の売却での囲い込みと見分け方で解説しています。

売れたあと・確定申告の準備

引渡しが済んだら、翌年の2月16日から3月15日までが確定申告の期間です。特別控除を使って税額が0になる場合も、申告しなければ適用されません。売った年はふるさと納税の上限も上がるので、12月31日までに寄付を済ませると使い切れます。

譲渡所得税シミュレーター売却で使える特例の判定売却後の確定申告 必要書類チェックリスト不動産を売った年のふるさと納税 上限額

税額を左右する3つを押さえる

譲渡所得税の額は「売却価格−取得費−譲渡費用−特別控除」に税率をかけて決まります。売却価格の全体に課税されるわけではありません。動かせる要素は次の3つです。

1つ目は所有期間です。5年以下なら39.63%、5年を超えると20.315%と、税率がほぼ半分になります。判定は売った年の1月1日時点で行うため、実際に5年を超えていても1月1日時点で超えていなければ短期のままです。年末に売るか年明けに売るかで税額が変わることがあります。

2つ目は取得費です。買ったときの契約書が見つからないと、売却価格の5%を取得費とみなして計算することになり、3,000万円で売った家なら取得費は150万円しか認められません。通帳の記録や住宅ローンの金銭消費貸借契約書から購入価格を裏づけられないか探す価値があります。建物部分は減価償却で目減りするため、その分も取得費から引きます。

3つ目は特例です。マイホームなら3,000万円特別控除、所有10年超ならさらに軽減税率が使えます。相続した空き家にも別の特例があり、要件は相続空き家の3000万円特別控除とは？要件と期限で解説しています。買い換える場合の選択肢は買換え特例とは？3000万円控除と家の売却判断で解説しています。

よくある質問

ツールの利用に会員登録や個人情報は必要ですか

必要ありません。計算はすべてブラウザの中で行われ、入力した金額や日付がサーバーに送られることはありません。保存もしていません。

出てきた税額をそのまま確定申告に使えますか

使えません。いずれも概算です。取得費を証明する書類の有無や適用できる特例によって実際の税額は変わります。申告の前に税務署または税理士にご確認ください。

買ったときの価格が分からなくても計算できますか

できます。取得費の欄で「ない」を選ぶと、売却価格の5%を取得費とみなして計算します。ただし税額は実際より高く出ることが多いため、購入価格を裏づける資料を探してから申告することをおすすめします。

復興特別所得税は含まれていますか

含まれています。長期20.315%の内訳は所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%です。税率の内訳は復興特別所得税とは？不動産売却の税率内訳で解説しています。

計算結果を印刷したり保存したりできますか

できます。各ツールの結果の下に、印刷・コピー・CSV保存のボタンがあります。不動産会社との打ち合わせや、確定申告の準備に持っていけます。

住民税はいつ払いますか

売った翌年度に課税されます。所得税と同じ時期ではありません。会社員の場合は6月以降の給与から天引きされるか、納付書が届きます。

まず手取り額から確かめる

売却でかかるお金は、費用よりも税金のほうが読みにくく、金額も大きくなりがちです。所有期間と取得費が分かれば、税額はその場で見当がつきます。ぜひ本記事の手取り額シミュレーターから、自分の売却でいくら残るかを確かめてください。