不動産売却の譲渡所得税とは？税率と特例

マンションや家を売って利益が出たときに、確定申告の案内などで「譲渡所得税」という言葉を目にして、いくら払うのか分からず戸惑う場面があります。

譲渡所得税は、不動産の売却で得た利益にかかる所得税と住民税をまとめた呼び方で、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わります。

本記事では、譲渡所得税の仕組みと、不動産の売却でいつ・いくら関わってくるのかを解説します。

譲渡所得税の意味と読み方

譲渡所得税は「じょうとしょとくぜい」と読み、家や土地、マンションを売って得た利益（譲渡所得）にかかる所得税と住民税を合わせた呼び方です。

給与所得や事業所得とは別に計算する分離課税の仕組みがとられていて、他の所得とは合算されません。

2026年9月時点の税率は、売った年の1月1日時点での所有期間が5年を超えていれば20.315％、5年以下であれば39.63％です。

同じ利益額でも、所有期間が5年を超えているかどうかで税額が大きく変わる点が特徴です。

譲渡所得税はこんな場面で出てきます

譲渡所得税と似た言葉の違い

譲渡所得税とよく混同される言葉に、譲渡所得、取得費、譲渡費用があります。

譲渡所得は売却でどれだけ儲かったかを示す金額で、そこに税率をかけたものが譲渡所得税です。

取得費や譲渡費用は、譲渡所得を計算する際に売却額から差し引く項目で、これらが増えるほど譲渡所得税は少なくなります。

関連する言葉の役割

用語	意味	役割
譲渡所得	売却額から取得費・譲渡費用を引いた利益	譲渡所得税の計算のもとになる金額
譲渡所得税	譲渡所得にかかる所得税と住民税	実際に納める税額
取得費	購入時の代金や仲介手数料など	譲渡所得を減らす差引項目
譲渡費用	売却時にかかった仲介手数料など	譲渡所得を減らす差引項目

譲渡所得税は不動産を売るときにどう関わるか

不動産を売却して利益が出ると、翌年の確定申告で譲渡所得税を自分で計算し、納める必要があります。

会社員でも、給与とは別に自分で申告する点に注意が必要です。

所有期間が5年を超えているかどうかで税率が2倍近く変わるため、売却のタイミングを1年ずらすだけで納める税額が大きく変わることがあります。

また、マイホームを売る場合は3000万円特別控除や軽減税率の特例、買い替えなどの取得費加算の特例を使えると、譲渡所得税を大きく減らせる可能性があります。

特例を使えるかどうかは所有期間や居住実態などの条件で決まるため、売却前に確認しておくことが欠かせません。

譲渡所得税の費用・期限・手続き

譲渡所得税は、不動産を売った年の翌年の2月16日から3月15日までの確定申告期間に申告と納税を行います。

所有期間5年の判定は、売った年の1月1日時点で数えるため、購入からちょうど5年経った直後に売っても短期譲渡所得（39.63％）になる場合があります。

申告には売買契約書や取得費・譲渡費用が分かる書類、登記事項証明書などが必要になります。

税額の総額や他の税金との関係については「不動産を売ると税金はいくら？」で解説しています。

譲渡所得税の特例で税額を抑える目安

譲渡所得税を抑えられるかどうかは、使える特例次第で変わります。

マイホームを売るときに使える3000万円特別控除、所有期間が長い場合の軽減税率の特例、買い替え時に使える取得費加算の特例など、条件に当てはまる特例を組み合わせられるかで納税額が大きく変わります。

3000万円特別控除や軽減税率の特例、取得費加算の特例は要件が異なるため、自分の売却がどれに当てはまるか確認しておくと譲渡所得税を抑えやすくなります。

譲渡所得税についてよくある質問

譲渡所得税のまとめ

譲渡所得税は、家やマンション、土地を売って利益が出たときにかかる所得税と住民税をまとめた呼び方で、所有期間5年を境に税率が20.315％と39.63％に分かれます。

3000万円特別控除などの特例を使えるかどうかで納める税額が大きく変わるため、売却前に所有期間や利用できる特例を確認しておくことが欠かせません。

ぜひ本記事の譲渡所得税の仕組みを参考に、不動産の売却に向けた税額の見通しを立ててください。