マンション価格推移30年の傾向は？今後の見通しも解説

築30年を超えたマンションを所有していると、固定資産税の納税通知書が届くたびに、この先いくらで売れるのか気になります。国土交通省が公表する不動産価格指数（住宅）では、全国のマンション価格が2013年ごろから上昇基調に転じたことが示されています。

マンション価格推移30年は一本調子の下落ではなく、1990年代のバブル崩壊後の下落局面と、2013年以降の上昇局面に分かれ、築年数や立地によって値動きの幅も大きく異なります（2026年9月時点）。

本記事では、マンション価格推移30年の傾向と今後の見通し、営業電話を受けずに売却相場を調べる方法を解説します。

バブル崩壊から現在まで｜マンション価格推移30年の全体像

1990年代〜2000年代｜バブル崩壊後の下落局面

1980年代後半のバブル期には、都心部を中心に地価とマンション価格が急騰しました。1990年代に入るとバブル崩壊により地価・マンション価格とも長期の下落局面に入り、2000年代後半のリーマンショックの影響でさらに価格が下押しされた時期があります。この約20年間は、マンション価格推移の中でも下落基調が続いた期間として位置づけられます。

2013年以降｜金融緩和とマンション価格の上昇局面

2013年前後からは、日本銀行の金融緩和による低金利と、都心部への人口集中、建築費の上昇などが重なり、国土交通省の不動産価格指数（住宅）でもマンション価格の上昇基調が続いていることが示されています。築30年を超えるマンションであっても、立地によっては過去の下落局面より価格が持ち直しているケースがあります。詳しい傾向はマンション価格の相場を調べる方法と今後の動向で解説しています。

東京圏と地方圏で異なる、マンション売却価格の推移20年

都心部と郊外で異なる値動き

マンション売却相場20年の動きを見ると、東京圏の都心部では再開発や交通利便性の向上もあり、過去20年で価格が上昇したエリアが目立ちます。一方、郊外や地方圏では人口減少が先行し、横ばいか緩やかな下落が続く地域も少なくありません。同じ「マンション価格推移」でも、エリアによって描かれる線の形はまったく異なります。

築年数がマンション売却価格に与える影響

公益財団法人東日本不動産流通機構（レインズ）が公表する月例マーケットウォッチなどでは、築年数が古くなるほど成約価格が下がる傾向が確認できます。ただし立地や管理状態によって下落幅には差があり、同じ築年数でも売却相場が大きく異なることがあります。

人口減少や金利から読むマンション価格推移の今後

マンション価格推移の今後を左右する要因として、人口減少と世帯数の変化があります。総務省の統計でも世帯数の伸びが鈍化している地域が増えており、長期的には住宅需要の減少要因になります。一方で、建築資材と人件費の高騰により新築マンションの供給価格が上昇を続けており、中古マンションの相対的な割安感が需要を支える面もあります。住宅ローン金利の動向も見逃せず、金利が上がれば購入者の予算感が縮小し、マンション価格を押し下げる方向に働きます。

築年数別に見るマンション価格推移と売却相場の下落カーブ

一般的に、新築から築10年程度までは価格の下落幅が大きく、その後は下落のペースが緩やかになる傾向が知られています。築30年を超えたマンションでは、建物価値そのものはすでに下がりきっている一方、立地や土地の持ち分によって売却相場の下げ止まりが見られることもあります。築古マンションを仲介で売るか買取業者に依頼するかによっても、手にできる金額は変わります。買取相場との価格差はマンション買取の相場はいくら？仲介売却との価格差をわかりやすく解説で解説しています。

営業電話なしでマンション売却相場を調べる方法

個人情報を入力せずに売却相場を確認したい場合、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」や「土地総合情報システム」では、実際に成約した取引価格を地域・築年数ごとに検索できます。レインズの月例マーケットウォッチも誰でも閲覧でき、匿名でマンション売却価格の推移を把握する手段になります。おおよその価格感をつかんだうえで、より精度の高い金額を知りたくなったら、匿名査定サービスを使う方法もあります。匿名査定と一括査定の違いは匿名査定と一括査定の違い｜営業電話なしで相場を知る使い分けで解説しています。

3000万円特別控除と税金から考えるマンション売却

築30年超のマンションを売却する場合、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得として扱われ、税率は20.315%（所得税・復興特別所得税・住民税の合計）になります。所有期間が5年以下の短期譲渡所得では税率が39.63%に上がるため、所有期間の確認が欠かせません。

マイホームとして使っていたマンションであれば、譲渡所得から最大3000万円を控除できる特例があります。ただし、売却した年の前年および前々年に同じ特例を受けていないことが条件になっており、連続して使うことはできません。仲介手数料は売買価格が400万円を超える場合、売買価格×3％＋6万円に消費税を加えた金額が上限です。

この例では、取得費が低い場合の概算では、税金が売却代金のおよそ2割に相当し、手元に残るのは7割強という概算になります。特別控除が使えれば、この税金の割合はさらに小さくなります。売却全体の流れと費用は不動産売却の完全ガイド｜流れ・費用・税金と高く売るコツで解説しています。

今後の見通しと、築30年マンションの売り時の判断材料

マンション価格推移の今後は、人口減少による需要減と、立地による二極化が同時に進むと見込まれます。駅から近く再開発が進むエリアでは価格が維持されやすい一方、郊外や地方圏では下落が続く可能性があります。建物自体の老朽化が進むマンションでは、将来的に建て替えや解体が難しくなり、敷地を更地にして売却する選択肢が出てくることもあります。更地売却の考え方は更地とは？固定資産税と売却相場の違いで解説しています。

売り時は価格の推移だけで決まるものではなく、住宅ローンの残債や住み替え先の計画、管理組合の修繕計画なども合わせて考える必要があります。

よくある質問

マンション価格推移30年を一言でいうとどんな傾向ですか？

1990年代のバブル崩壊後に長期下落が続き、2013年以降は上昇基調に転じています。一本調子の下落ではなく、時期とエリアによって方向性が変わってきました。

築30年のマンションは今から売ると損をしますか？

一概には言えません。立地や管理状態によっては築30年を超えても一定の売却相場が維持されているケースがあり、建物より土地の価値が評価される場合もあります。

個人情報を入力せずに売却相場を調べる方法はありますか？

国土交通省の不動産情報ライブラリや土地総合情報システム、レインズの月例マーケットウォッチは、個人情報を入力せずに実際の取引価格を確認できます。

マンション価格は今後も上がり続けますか？

断定はできません。人口減少は価格の下押し要因になる一方、建築費の高騰や金利動向が逆方向に働くこともあり、エリアによって今後の見通しは分かれます。

マンション売却の税金はどのくらいかかりますか？

所有期間が5年を超える長期譲渡所得であれば税率は20.315%です。マイホームであれば最大3000万円の特別控除が使える場合があり、前年・前々年に同じ特例を受けていないことが条件になります。

マンション価格推移30年を踏まえた今後の売却判断

マンション価格推移30年は、1990年代の下落局面と2013年以降の上昇局面に分かれ、築年数や立地によって値動きの幅が大きく異なります。今後も人口減少と建築費・金利の動向がせめぎ合う形で、エリアごとの二極化が進むと見込まれます。売るかどうかを決める前に、公的データや匿名査定で大まかな売却相場をつかみ、税金や仲介手数料まで含めて手元に残る金額を見積もっておくと判断がしやすくなります。ぜひ本記事のマンション価格推移30年の傾向と今後の見通しを参考に、ご自身のマンションの売り時を考えてください。

出典

• 国土交通省「不動産価格指数（住宅）」
• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」
• 国土交通省「土地総合情報システム」
• 公益財団法人東日本不動産流通機構（レインズ）「月例マーケットウォッチ」
• 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
• 国税庁「土地や建物を売ったとき」
• 国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」
• 国土交通省「宅地建物取引不動産会社の媒介報酬額について」