不動産売却価格の計算方法｜相場の求め方を解説

固定資産税の納税通知書に書かれた評価額と、実際に不動産が売れる価格には差があります。自宅の価格を知りたいだけなのに不動産会社の査定を申し込むと、氏名や電話番号を入力した直後から営業電話が鳴り始める、という経験をした方も少なくありません。

不動産売却価格は、公示地価や路線価、固定資産税評価額といった公的な指標と、同じエリアの取引事例を組み合わせる「取引事例比較法」で概算できます。氏名や電話番号を入力しない匿名査定を使えば、営業電話を受けずにスマホだけで概算価格を確認できます（2026年9月時点の制度・仕組みにもとづきます）。

本記事では、不動産売却価格の計算方法と、公的データを使った売却相場の調べ方、売却価格から手元に残る金額の計算方法までを解説します。

不動産売却価格の決め方｜計算方法の全体像

不動産売却価格には、売主が売り出すときに提示する「売り出し価格」と、買主との交渉を経て実際に成立する「成約価格」の2種類があります。両者は同じ金額にならないことが多く、売り出し価格から1割前後下がって成約に至るケースも珍しくありません。

この売り出し価格を決めるための計算方法として広く使われているのが、同じエリア・同じ条件に近い物件の取引事例を集めて比較する「取引事例比較法」です。土地であれば公示地価や路線価、建物であれば固定資産税評価額や築年数ごとの減価の目安を参照しながら、対象の不動産に当てはめて価格を試算します。

不動産売却価格決め方の基本はこの比較のしかたにあり、公的データを自分で確認できれば、不動産会社に相談する前の段階でもおおよその水準をつかめます。

匿名で分かる！不動産の売却価格の調べ方

匿名査定で分かること

匿名査定は、氏名・電話番号・住所を入力せず、物件の種別・所在地のエリア・築年数・面積程度の情報から概算価格を示すサービスです。個人情報を渡さないため、申し込んだ直後に不動産会社から電話がかかってくる心配がありません。

ただし匿名査定の数字はあくまで統計的な概算であり、室内の状態や接道状況といった個別の事情までは反映されていません。本格的に不動産売却を検討する段階になったら、訪問査定で個別の条件を加味した価格を確認する流れになります。

公的データだけで調べる方法

匿名査定すら使わず、自分でおおよその売却相場を確認したい場合は、国土交通省の地価公示や国税庁の路線価を無料で閲覧する方法もあります。土地の匿名査定の仕組みと公的価格からの計算方法は土地の匿名査定と相場の調べ方で解説しています。

公的データから見る土地と家の価格の目安

公示地価・路線価・固定資産税評価額の関係

土地には用途の異なる4つの価格があり、これを一物四価（いちぶつよんか）と呼びます。国が毎年公表する公示地価、相続税や贈与税の計算に使う路線価、固定資産税や都市計画税の計算に使う固定資産税評価額、そして実際の取引で成立する実勢価格です。

路線価は公示地価のおおむね80%、固定資産税評価額は公示地価のおおむね70%を目安に設定されています。固定資産税の納税通知書に書かれた評価額を公示地価の水準に逆算すれば、土地のおおよその相場感をつかむ手がかりになります。

価格の種類	主な用途	目安の水準
公示地価	取引の指標・公共事業の基準	100
路線価	相続税・贈与税の計算	約80
固定資産税評価額	固定資産税・都市計画税の計算	約70
実勢価格	実際の売買で成立する価格	市況により変動

出典：国土交通省「地価公示」、国税庁「路線価図・評価倍率表」をもとに作成（2026年9月時点）

土地の価格はこの4つを往復しながら目安を立てられますが、建物については築年数に応じた減価が大きく、木造か鉄筋コンクリート造かによっても下がり方が変わります。

不動産売却価格の計算方法｜取引事例比較法と収益還元法

取引事例比較法で試算する手順

取引事例比較法では、まず対象の不動産に近いエリアで、最近成約した類似物件の事例を集めます。そのうえで面積・築年数・駅からの距離といった条件の違いを補正し、1平方メートルあたりの単価に換算してから対象物件の面積を掛け合わせます。

戸建てやマンションの不動産売却価格決め方として最も一般的に使われる方法であり、国土交通省の「土地総合情報システム」で公開されている実際の取引価格を参考にすれば、自分でも近い計算ができます。

収益還元法が使われる場面

賃貸中のマンションや収益物件の場合は、家賃収入を基準にした収益還元法で価格を試算することもあります。年間の家賃収入を期待利回りで割り戻して価格を求める方法で、自宅として住んでいる戸建てやマンションにはあまり使われません。

不動産の売却価格から手元に残る金額の計算方法

不動産売却価格が決まっても、そのすべてが手元に残るわけではありません。仲介手数料や譲渡所得税といった費用を差し引いた金額が実際に受け取れる金額になります。

仲介手数料は、売買価格が400万円を超える場合「売買価格×3%＋6万円」に消費税を加えた金額が上限と宅地建物取引業法で定められています。さらに不動産を売って利益（譲渡所得）が出た場合は、譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える長期譲渡なら20.315%、5年以下の短期譲渡なら39.63%の税率で譲渡所得税がかかります。マイホームを売った場合は3000万円特別控除が使えることもありますが、売った年の前年および前々年に同じ特例を受けていないことが条件です。

この図は、3000万円特別控除を使わずに長期譲渡として不動産を売却した場合の大まかな内訳を示しています。実際の税額は取得費や所有期間によって変わるため、あくまで目安として見てください。

匿名査定とマンション一括査定の違い｜営業電話を避ける調べ方

売却相場を調べる方法には、匿名査定のほかに複数の不動産会社へ同時に依頼する一括査定もあります。一括査定は氏名や電話番号を入力する分、複数社の価格を比較しやすい反面、申し込み直後から各社の営業電話が集中しやすい仕組みです。

今日は概算だけ知りたく営業電話を受けたくない段階であれば匿名査定、複数社の価格を比較して媒介契約を検討する段階であれば一括査定、というように使い分けると無駄な電話を減らせます。両者の違いは匿名査定と一括査定の違い｜営業電話なしで相場を知る使い分けで解説しています。

売却相場と実際の不動産売却価格に差が生まれる理由

公的データや取引事例から計算した売却相場と、実際の不動産売却価格はぴったり一致しません。駅からの距離や周辺環境、建物の傾きや雨漏りの有無といった個別の事情が価格に上乗せ・差し引きされるためです。

相続した不動産の場合は、遺産分割の協議や相続税の申告のために査定書が必要になる場面もあり、売却相場の計算方法だけでなく専門家の査定書が求められる理由は相続で不動産の査定書が必要なときの取り方と使い方で解説しています。売却の流れ全体や費用、税金まで含めて確認したい場合は不動産売却の完全ガイド｜流れ・費用・税金と高く売るコツもあわせて参考にしてください。

よくある質問

不動産売却価格の計算方法は自分だけでも正確に出せますか

公的データと取引事例を使えば大まかな目安は自分でも計算できますが、室内の状態や接道状況といった個別の事情までは反映されません。本格的に不動産売却を検討する段階では、訪問査定で専門家に確認することをおすすめします。

匿名査定を申し込むと後から営業電話がかかってきませんか

氏名や電話番号を入力しない仕組みのため、申し込んだだけで不動産会社から電話がかかってくることは基本的にありません。連絡先を伝えるのは、本格的に売却を進めると決めてからで十分です。

固定資産税評価額から売却価格を逆算できますか

固定資産税評価額は公示地価のおおむね70%を目安に設定されているため、逆算すればおおよその水準はつかめます。ただし土地の個別事情や建物の状態までは反映されないため、あくまで参考値として扱ってください。

不動産売却価格決め方で最も重視すべき指標は何ですか

単一の指標ではなく、公示地価や路線価といった公的データと、周辺の取引事例の両方を組み合わせて判断することが基本になります。どちらか一方だけで価格を決めると、売却相場と大きくかけ離れることがあります。

売却価格が決まった後、税金はいつ払いますか

所得税は、不動産を売却した翌年の確定申告時に納付します。住民税は確定申告の内容をもとに市区町村が計算し、翌年6月以降に自治体からの通知に基づき別途納付します。売却した年のうちに現金で支払うわけではないため、申告時期や納付時期を忘れずに準備しておく必要があります。

不動産売却価格の計算方法を押さえて売却相場を把握する

不動産売却価格は、公示地価・路線価・固定資産税評価額といった公的データと、周辺の取引事例を組み合わせた取引事例比較法で計算できます。手元に残る金額を考えるときは、仲介手数料や譲渡所得税といった費用も差し引いて見積もる必要があります。営業電話を受けたくない段階では匿名査定、複数社を比較したい段階では一括査定というように使い分けると、無駄な連絡を減らしながら売却相場をつかめます。ぜひ本記事の計算方法と公的データの見方を参考に、自分の不動産の価格を確認してみてください。

出典

• 国土交通省「地価公示」
• 国税庁「路線価図・評価倍率表」
• 総務省「固定資産税のしくみ」
• 国税庁「譲渡所得の計算のしかた（土地や建物を譲渡したとき）」
• 国土交通省「宅地建物取引業法」（仲介手数料の上限）
• 国税庁タックスアンサーNo.3202「長期譲渡所得の税額の計算」
• 住民税の納付時期（普通徴収）に関する解説（例：三井のリハウス）