仲介手数料の計算と早見表｜800万円以下の特例に対応

上限額の決まり方

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が決まっています。本来は価格帯ごとに区切って計算しますが、次の速算式でも同じ額になります。

売買価格	上限（税抜）
200万円以下	売買価格×5%
200万円超400万円以下	売買価格×4%＋2万円
400万円超	売買価格×3%＋6万円

これに消費税10%が加わります。3,000万円の物件なら（3,000万円×3%＋6万円）×1.1＝105万6,000円が上限です。

2024年7月に変わった点

それまでは400万円以下の物件について、通常の報酬に現地調査等の費用を上乗せできる仕組みがありました。2024年7月1日からは対象が800万円以下に広がり、上限も30万円（税抜）に引き上げられています。税込では33万円です。

この特例には次の特徴があります。

• 空き家である必要はありません。居住中の家、更地、土地だけでも対象になります
• 売主だけでなく買主からも受け取れるようになりました
• あらかじめ報酬額について説明し、合意しておく必要があります

800万円の物件だと通常の計算では33万円（税込）ですが、500万円の物件では通常17万1,600円のところ特例で33万円まで上がります。安い物件ほど差が大きくなります。

これは上限であって、決まった額ではありません

法律が定めているのは「これ以上受け取ってはいけない」という線であり、必ずこの金額になるわけではありません。値引きの相談はできます。

また、通常の売却活動にかかる広告費は仲介手数料に含まれます。売主が特別に依頼した広告でなければ、別途請求は原則としてできません。「広告費は実費で」と言われた場合は、何にいくらかかるのかを書面で確認してください。