不動産売却の税金計算シミュレーション｜譲渡所得税と住民税を試算

譲渡所得の計算式

譲渡所得は「売却価格−（取得費＋譲渡費用）−特別控除」で求めます。売却価格の全体に税金がかかるわけではありません。

• 取得費…買ったときの価格から、建物の減価償却費相当額を引いた額
• 譲渡費用…仲介手数料、印紙税、測量費、解体費など、売るために直接かかった費用
• 特別控除…マイホームなら最大3,000万円

税率は所有期間で倍近く変わります

所有期間5年以下は短期譲渡所得で39.63%、5年を超えると長期譲渡所得で20.315%です。この判定は「売った年の1月1日時点」で行います。実際の所有年数が5年を超えていても、1月1日時点で超えていなければ短期になります。

年末に売るか年明けに売るかで税額が変わることがあるため、売り急ぐ事情がなければ引渡し日の設定を検討する余地があります。

区分	所得税＋復興特別所得税	住民税	合計
短期（5年以下）	30.63%	9%	39.63%
長期（5年超）	15.315%	5%	20.315%
10年超の軽減税率（6,000万円以下の部分）	10.21%	4%	14.21%

非事業用の減価償却率

マイホームや別荘など事業に使っていない建物は、事業用の1.5倍の耐用年数に対応する償却率を使います。

構造	償却率
木造	0.031
木骨モルタル	0.034
鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート	0.015
金属造（骨格材の肉厚3mm以下）	0.036
金属造（骨格材の肉厚3mm超4mm以下）	0.025

経過年数は6か月以上の端数を1年に切り上げます。償却費相当額は取得価額の95%が限度です。

税額が0でも申告は必要です

3,000万円特別控除を使って税額が0になる場合でも、確定申告をしなければ特例は適用されません。申告期間は売った翌年の2月16日から3月15日までです。住民税は売った翌年度に課税されるため、所得税とは払う時期がずれます。