不動産売却の手取り額シミュレーター｜諸費用と税金を引いた手残りを計算

売却価格から引かれるもの

売買代金がそのまま手元に入るわけではありません。売却価格から差し引かれるのは、おおむね次の5つです。

• 仲介手数料…上限は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」（400万円超の場合）
• 印紙税…売買契約書に貼ります。1,000万円超5,000万円以下なら1万円（軽減後）
• 抵当権抹消の費用…登録免許税が不動産1個につき1,000円、これに司法書士への報酬が加わります
• 譲渡所得税・住民税…利益が出たときだけかかります
• 住宅ローンの残債…引渡しと同時に一括返済します

このうち金額が読みにくいのが譲渡所得税です。売却価格ではなく「売却価格−取得費−譲渡費用」に対してかかるため、買ったときの価格が分かるかどうかで大きく変わります。

建物の減価償却を引かないと、税額を少なく見積もります

取得費は購入価格そのままではありません。建物部分は年々価値が減るものとして、償却相当額を差し引きます。マイホームの場合は「建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数」で計算し、鉄筋コンクリート造なら償却率0.015、木造なら0.031を使います。

たとえば建物1,500万円のマンションを20年保有した場合、1,500万円×0.9×0.015×20年＝405万円が取得費から引かれます。この分だけ譲渡所得が増え、税額も増えます。簡易な計算機ではここを省いていることがあるため、実際の税額との差が出ます。

買ったときの契約書が見つからないとき

取得費を証明する書類がない場合、売却価格の5%を取得費とみなして計算します。3,000万円で売った家なら取得費は150万円となり、ほとんどが利益として課税されます。

通帳の記録、住宅ローンの金銭消費貸借契約書、購入時のパンフレットや登記の書類などから購入価格を裏づけられることがあります。金額の差が大きいので、探す価値はあります。

手取りがマイナスになる場合

ローン残債が売却代金を上回ると、差額を自己資金で埋めなければ抵当権を外せません。この状態をオーバーローンと呼びます。不足分が出た場合は、住み替えローンを組む、任意売却を検討するといった選択肢があるため、早い段階で金融機関に相談することになります。