抵当権とは？売却前の抹消費用と確認方法

家や土地の登記事項証明書を取り寄せて、乙区に金融機関の名前と「抵当権」の文字を見つけて戸惑っていませんか。

抵当権は住宅ローンの担保として設定される権利で、家や土地の売却では完済して抹消することが前提になります。

本記事では、抵当権の意味から売却時の手続き、抹消にかかる費用まで解説します。

抵当権とは（意味と読み方）

抵当権は「ていとうけん」と読み、民法369条で定められた担保物権です。

金融機関が住宅ローンを貸すとき、借主が返済できなくなった場合に備えて、家や土地を競売にかけて貸したお金を回収できるようにする権利として設定します。

登記事項証明書のうち、所有者の情報が載る甲区とは別に、乙区という欄に金融機関名や借入額とともに記録されます。

抵当権が設定されていても、住宅ローンを払い続けている限り、住み続けたり賃貸に出したりすることは可能です。

ただし家や土地を売る場面では、この権利が残ったままだと買主に所有権を渡すことができません。

抵当権はこんな場面で出てきます

抵当権と似た言葉の違い

抵当権と混同されやすい言葉に、根抵当権と質権があります。

根抵当権は事業用の融資などで一定の範囲の債権をまとめて担保する権利で、住宅ローン1本を担保する抵当権とは対象の決め方が異なります。

質権は担保にする物を貸主側が預かって使う権利で、住み続けながら担保にできる抵当権とは占有の扱いが違います。

抵当権・根抵当権・質権の違い

項目	抵当権	根抵当権	質権
対象となる債権	特定の1本のローン	一定範囲の複数の債権	特定の債権
占有	借主が住み続けられる	借主が住み続けられる	貸主側が占有
主な用途	住宅ローン	事業融資の継続的な取引	動産・権利の担保

抵当権は売却時にどう関わるか

家や土地を売るとき、抵当権が設定されたままでは買主への所有権移転登記を進めることができません。

買主が住宅ローンを利用して購入する場合、買主側の金融機関も抵当権が残った不動産には融資を認めないため、売主は売買契約から引き渡しまでの間に抵当権を消す準備を進める必要があります。

実務では、売却代金で住宅ローンの残高を一括返済し、資金の流れが確定した残代金決済の当日に、抵当権の抹消登記と買主への所有権移転登記を同時に行います。

売却代金だけでローンの残高を払いきれない場合は、オーバーローンとなり、自己資金を足すか金融機関と相談して対応する必要があります。

オーバーローンの状態での売却方法は「オーバーローンの家は売れる？

残債がある場合の売却方法」で解説しています。

抵当権の抹消登記の費用と手続き

抵当権を消すには、法務局で抵当権抹消登記の申請が必要です。

2026年9月時点で、抵当権抹消登記にかかる登録免許税は不動産1件につき1,000円と定められています。

土地と建物で2件分の登記がある場合は、その分だけ税額も増えます。

この登記は司法書士に依頼して進めるのが一般的で、残代金決済の当日に金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取り、その場で司法書士が申請の手続きを行います。

金融機関への一括返済には、事前に返済予定日を伝えて残高を確定してもらう手続きも欠かせません。

抵当権の残っているかどうかの確認方法

自分の家や土地に抵当権が残っているかどうかは、法務局で登記事項証明書を取得し、乙区の欄を確認すると分かります。

すでに完済していても抹消登記をしていないと記録が残っていることがあるため、完済した時期が古い場合は特に確認しておくと安心です。

住宅ローンの残高は、金融機関から発行される残高証明書で確認できます。

売却代金と残高を比べておくと、一括返済で抹消できるかどうかの見通しが立ちます。

抵当権が複数設定されている場合や、住み替えローンやダブルローンを利用している場合は手続きが複雑になりやすいため、司法書士や金融機関に早めに相談することをおすすめします。

抵当権についてよくある質問

抵当権のまとめ

抵当権は、住宅ローンを貸した金融機関が家や土地を担保にする権利で、完済して抹消しない限り買主に所有権を渡すことができません。

不動産の売却では、残代金決済の当日に不動産の売却代金で一括返済し、抵当権抹消登記と所有権移転登記を同時に行うのが一般的な流れです。

ぜひ本記事で解説した抵当権の仕組みと抹消の流れを参考に、家や土地の売却に向けた準備を進めてください。