特定空家とは？固定資産税への影響と売却方法

実家を相続してそのままにしている家に、市区町村から「特定空家等」の通知が届き、何をすればいいか分からず戸惑っていませんか。

特定空家等に指定されると、固定資産税の負担が増えるだけでなく、家の売却のしやすさにも影響します。

本記事では、特定空家等が家の売却にどう関わるか、費用や手続きの目安まで解説します。

特定空家等の意味と読み方

特定空家等は「とくていあきや」と読み、空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）に基づいて市区町村長が指定する空き家です。

倒壊のおそれがある、衛生上有害な状態にある、著しく景観を損なっているなど、周辺に悪影響を及ぼす状態が続いている場合に指定の対象になります。

指定を受けると、市区町村から改善を求める助言・指導があり、それでも状態が変わらないと勧告に進みます。

勧告を受けた時点で、固定資産税の住宅用地の軽減がなくなり、税額が上がる仕組みです。

特定空家はこんな場面で出てきます

特定空家と管理不全空家等・古家付き土地の違い

特定空家等と混同しやすい言葉に、管理不全空家等と古家付き土地があります。

管理不全空家等は、2023年の法改正で新たに設けられた区分で、特定空家等ほど状態が悪化していなくても、放置すれば特定空家等になるおそれがある空き家を指します。

管理不全空家等も指定・勧告を受けると、特定空家等と同じように固定資産税の住宅用地の軽減が外れます。

一方、古家付き土地は建物が古いというだけで、行政の指定を受けていない状態を指し、税制上の扱いは通常の住宅用地のままです。

特定空家等・管理不全空家等・古家付き土地の違い

項目	特定空家等	管理不全空家等	古家付き土地
状態	倒壊のおそれ・衛生上有害など	放置すれば特定空家等になるおそれ	建物は古いが行政の指定なし
指定主体	市区町村長	市区町村長	なし
固定資産税への影響	勧告で住宅用地の軽減が外れる	勧告で住宅用地の軽減が外れる	通常の住宅用地として軽減あり

特定空家は家を売るときにどう関わるか

空き家になった実家が特定空家等に指定されると、売主には二重の負担が生じます。

まず、勧告を受けた時点で固定資産税の住宅用地の軽減が外れ、保有しているだけで税負担が重くなります。

次に、買主側から見ても、行政から指定を受けた家という事実は、事故物件のような心理的瑕疵とは性質が違うものの、老朽化や管理の悪さを示す情報として伝わり、売却活動を長引かせる要因になります。

指定を受けた状態のまま売りに出すと、買主が住宅ローンを利用しにくく、解体費用を見込んだ大幅な値引き交渉になりやすい点も踏まえておく必要があります。

放置して命令・行政代執行の段階まで進むと、解体費用を市区町村から請求される場合もあるため、指定の通知を受けた段階で、解体して更地で売るか、古家付き土地として売るかを早めに検討することが、税負担と売却のしやすさの両方を抑える判断につながります。

解体すべきかどうかの判断は、「古い家は売れる？

解体すべきか判断基準」で解説しています。

特定空家の費用・期限・手続きの目安

特定空家等に指定されてからの流れは、助言・指導、勧告、命令、行政代執行という段階で進みます（2026年9月時点）。

指定や助言・指導の段階であれば、家屋の修繕や解体を行うことで指定を解除してもらえる余地があります。

勧告を受けると、その時点から固定資産税の住宅用地の軽減が外れ、税額の上昇が始まります。

命令に従わないまま放置すると、市区町村が行政代執行として解体などを行い、その費用が所有者に請求される段階まで進みます。

固定資産税の具体的な増額幅や解体費用の見積もりは、家ごとの状況によって異なるため、税理士や市区町村の担当窓口に確認しておくと安心です。

特定空家についてよくある質問

特定空家のまとめ

特定空家等は、倒壊のおそれや衛生上の問題を抱えた空き家として市区町村が指定する制度で、勧告を受けると固定資産税の住宅用地の軽減が外れ、税負担が重くなります。

2023年からは管理不全空家等も同じ扱いを受けるため、実家などの空き家を放置している場合は早めの対応が欠かせません。

ぜひ本記事で解説した特定空家等の仕組みと家の売却への影響を参考に、不動産の売却に向けた準備を進めてください。