築40年・築50年の古い家は売れる？解体すべきか判断基準

「こんな古い家、値段なんてつかないでしょう」——不動産会社の担当者にそう言われて、言葉を失った方もいるかもしれません。

親から受け継いだ実家に対して「価値ゼロ」と言われることには、金額の問題を超えた寂しさがあるものです。

解体してから売るべきなのか、それともこのまま売りに出せるのか、判断がつかないまま時間だけが過ぎている方も多いのではないでしょうか。

売却の全体の流れは「不動産売却の流れ｜査定から引き渡しまでの7ステップ」で解説しています。

結論から言えば、「築20〜25年で建物価値がゼロ」というのは法律で決まったことではなく、あくまで業界の慣行にすぎません。

しかも国土交通省自身が、この慣行を問題だと指摘しています。

まずはその事実から、築古住宅の売却を考えるうえでの判断材料を順に整理していきます。

築40年の家に価値がないと言われる理由｜「築20〜25年でゼロ」は慣行にすぎない

築20〜25年で建物の市場価値がゼロとされるのは、法律上の決まりではなく、不動産取引の実務で広く使われてきた慣行です。国土交通省自身が、この扱いを問題視しています。

国土交通省は平成26年3月31日、「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」を策定しました。その報道発表資料には、次のように記されています。

「現在、我が国の中古戸建て住宅については、取引時に、個別の住宅の状態にかかわらず一律に築後20〜25年で建物の市場価値をゼロとされる慣行があり、中古住宅流通市場活性化の阻害要因となっています」

制度を所管する官庁が、この慣行を「阻害要因」とはっきり名指ししているのです。法律で「築25年で価値ゼロ」と定められているわけではなく、単にそうした慣行が長く続いてきただけであり、国はそれを改善すべきものと位置づけています。

指針では、評価の改善に向けて次のような考え方が示されました。

住宅を基礎・躯体と内外装・設備に大きく分類して評価する

基礎・躯体については性能に応じて20年より長い耐用年数を設定し、例えば長期優良住宅であれば100年超の耐用年数とすることを許容する

基礎・躯体部分の機能が維持されている限り、リフォームを行った場合は価値が回復・向上するととらえて評価に反映する

出典：国土交通省「『中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針』の策定について」（平成26年3月31日報道発表）

「古いから価値ゼロ」という単純な判断ではなく、躯体がしっかりしていて手入れが行き届いていれば、それを評価に反映すべきだという考え方です。ご自身の実家が「古いから仕方ない」と一律に扱われる筋合いはない、ということでもあります。

木造の耐用年数22年は「寿命」ではない｜減価償却の計算期間

木造住宅の耐用年数22年という数字は、建物の寿命を示すものではなく、法人税法上の減価償却の計算期間です。22年で家が使えなくなるという意味ではありません。

「木造住宅の寿命は22年」という話を耳にしたことがある方もいるでしょう。

これも実は誤解です。

国土交通省の指針は、評価実務の背景を次のように説明しています。

中古戸建ての評価では原価法が中心に用いられており、その際に法人税法上の耐用年数（木造住宅は22年）などが参考にされ、住宅の状態にかかわらず一律に築後20〜25年程度で市場価値がゼロとされる取扱いが一般的になっている、というのです。

つまり22年という数字は、あくまで税務上の減価償却の計算期間にすぎません。

会計上の耐用年数が、なぜか市場価格の判断にそのまま流用されてしまっている。

国交省が問題視しているのは、まさにこの点です。

実際、指針の中では「近年の中古戸建て住宅市場をみると、築30年以上の物件が流通する割合が増加している」とも指摘されています。数字だけを見て「もう価値がない」と諦める必要はないのです。

築40年の家に価格がつきにくい理由｜建物の評価が進まない実務の事情

国の指針が出た後も、実務では築古の建物に値段がつきにくいのが現状です。評価の根拠となる取引事例の乏しさ、住宅ローンの通りにくさ、解体費用を見込んだ買主の値引き交渉——複数の事情が重なっています。

ここは正直にお伝えしなければなりません。理由は主に三つあります。

一つ目は、評価の根拠が乏しいことです。

指針自体が、建物価値を適切に反映した土地・建物一体の取引事例がほとんど存在しないことを、原価法が中心になる理由として挙げています。

比較できる事例が少ないと、評価する側もどうしても従来の慣行に頼らざるを得ません。

二つ目は、買主が住宅ローンを組みにくいことです。

金融機関の担保評価も、同じ慣行の影響を強く受けます。

買主が融資を受けられなければ購入できる人は限られ、結果として価格も下がりやすくなります。

三つ目は、買主が解体費用をあらかじめ差し引いて考えることです。「どうせ壊す前提」で検討する買主は、解体費用に相当する金額を購入価格から差し引いて提示してきます。

こうした事情があるからこそ、売主の側が判断材料を自分で持っておく意味があります。「古いから仕方ない」とすぐに受け入れる前に、確認できることはまだ残っています。

築40年の家は解体してから売るべきか｜更地にする前に確かめること

解体を急ぐべきではありません。買主の目処が立つ前に更地にしてしまうと、住宅用地の特例が外れて土地の固定資産税が上がり、解体費用と税負担の両方を抱えたまま売却を待つことになりかねないからです。

築古住宅の売却で最も多い迷いが、この「解体すべきか」という判断です。地方税法には住宅用地の特例があり、住宅の敷地として使われている土地は課税標準額が軽減されています。

区分	固定資産税	都市計画税
小規模住宅用地 住宅1戸あたり200㎡以下の部分	価格の6分の1	価格の3分の1
一般住宅用地 200㎡を超える部分	価格の3分の1	価格の3分の2

出典：地方税法第349条の3の2（住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例）等。一般住宅用地は家屋の床面積の10倍までが限度。

この特例は、あくまで「住宅が建っている土地」に対して適用されるものです。

建物を解体して更地にすると、この特例の対象から外れてしまいます。

賦課期日は1月1日と定められているため、年内に解体すると翌年度から土地の税額が跳ね上がることになります。

売れる見込みが立たないまま先に解体してしまうと、解体費用を払ったうえに固定資産税も上がった状態で、売れるまでずっと持ち続けることになってしまいます。

順序としては、買主の目処が立ってから解体を判断するほうが安全でしょう。

買主の中には、自分で解体したいという方もいます。

一方で、放置し続けるのも危険です。

空家等対策の推進に関する特別措置法により、特定空家等や管理不全空家等と認定され、市区町村から勧告を受けると、住宅用地特例の対象から除外されてしまいます。

建物を残していても、特例が外れることはあるのです。

相続した築古の実家には期限のある特例がある｜空き家の3000万円特別控除

相続で取得した築古の実家を売る場合、被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例、いわゆる空き家の3000万円特別控除が使える可能性があります。ただしこの特例には期限があり、要件を満たすかどうかの確認が欠かせません。

この特例は、昭和56年5月31日以前に建築された家屋が対象という要件があるため、まさに築古の実家が該当しやすい制度です。

相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までという期限が設けられており、区分所有建物（マンション）は対象外となるなど、要件は細かく定められています。

詳しくは「旧耐震の家は売れる？耐震補強せずに売る方法と3000万円控除」で扱っています。

相続した不動産を売る手順全般については「相続した不動産を売却する流れ｜手続き・税金・注意点」、登記の問題については「相続登記をしないと不動産は売れない？義務化と手続き」もあわせてご覧ください。

築40年・築50年の家を売るためにできること

慣行そのものを変えることはできませんが、評価を後押しする材料を用意することはできます。インスペクションの活用、維持管理記録の提示、古家付き土地としての売り出し、複数社への査定依頼が主な手段です。

まず有効なのが、建物の状態を客観的に示すことです。

国交省の指針は、基礎・躯体の状態が評価されるべきだという立場を取っています。

インスペクション（建物状況調査）を受ければ、劣化の有無を第三者の目で示すことができます。

宅建業者は媒介契約時にインスペクション業者のあっせんの可否を示すことになっており、希望すれば紹介を受けられます。

次に、維持管理の記録を出すことも意味があります。

指針は、点検や補修など日常的な維持管理の有無が評価に反映されるとしています。

屋根の葺き替え、外壁塗装、給排水管の更新——こうした記録が手元にあれば、遠慮なく提示してください。

「古家付き土地」として売る選択肢も検討に値します。

建物に値段がつかなくても、解体せずに土地として売り出す方法があり、買主が解体費用を負担する前提で価格を調整する形になります。

この方法なら、売主が先に解体費用を出す必要がありません。

そして、複数社に査定を依頼することも忘れてはいけません。

慣行に沿って機械的に「建物ゼロ」と評価する会社もあれば、リフォーム前提の買主を抱えている会社もあります。

築古物件は、会社によって評価が割れやすいという特徴があります。

買主が見つかりにくい場合には、買取という選択肢もあります。

価格は仲介より下がりますが、現状のまま短期間で手放すことができます（「仲介と買取どっちがいい？違いとメリット・デメリット」）。

築古でも告知義務は発生する｜築年数を理由に免責されない

築古だからといって、不具合を黙って売ってよいわけではありません。売主には契約不適合責任があり、雨漏りやシロアリ被害など、知っている不具合は買主に伝える義務があります。

「古い家だから当然」という理由で、告知義務が免除されることはありません。詳しくは「雨漏りする家を売りたい｜修繕せずに売る方法と告知義務」で扱っています。

ただし、契約書に「現状有姿」「契約不適合責任を負わない」といった特約を入れることは可能です。

個人間売買では、一定の範囲でこうした特約が認められています。

とはいえ、知っていて告げなかった事実については免責されないとされているため、伝えるべきことは伝えたうえで特約を検討する、という順序になります。

築40年・築50年の家の売却でよくある質問

まとめ｜築40年でも売る方法はある・解体を急がない

「築20〜25年で建物価値はゼロ」というのは、法律ではなく業界の慣行です。

国土交通省はこれを中古住宅流通市場活性化の阻害要因だと指摘し、基礎・躯体の性能に応じて長い耐用年数を設定すべきだという指針を出しています。

木造22年という数字も、税務上の減価償却期間であって寿命を意味するものではありません。

とはいえ、実務で築古の建物に値段がつきにくいのも事実です。だからこそ、インスペクションで躯体の状態を示す、維持管理の記録を出す、複数社に査定を依頼するといった手を打つ意味があります。

解体は急がないでください。

更地にすると住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税の課税標準が上がってしまいます。

売れる目処が立つ前に解体してしまうと、費用と税負担を抱えたまま待つことになりかねません。

古家付き土地として売り出すという方法もあります。

まずは今の状態で、いくらの値がつくのかを複数社に聞いてみてください。そのうえで解体するかどうかを判断しても、決して遅くはありません。

出典・参考情報

• 国土交通省「「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」の策定について」（平成26年3月31日報道発表。築後20〜25年で建物価値をゼロとする慣行が阻害要因である旨、基礎・躯体と内外装・設備の分類、長期優良住宅で100年超の耐用年数）
• 国土交通省「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針（本文）」（法人税法上の耐用年数22年が参考にされている旨、築30年以上の物件の流通割合の増加）
• 地方税法 第349条の3の2（住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例）、第702条の3（都市計画税）
• 空家等対策の推進に関する特別措置法（特定空家等・管理不全空家等への勧告と住宅用地特例の解除）
• 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること等）

※固定資産税・都市計画税の税率や運用は市町村により異なります。

税制の適用可否は個別の事情により異なり、特例の適用には確定申告が必要です。

個別の判断については、お住まいの市区町村、税務署または税理士、不動産会社にご確認ください。

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