相続した不動産を売却する流れ｜手続き・税金・注意点

親が亡くなり、実家が残された。

住む予定はないけれど、どうすればいいのか分からない。

相続の手続きも、不動産の売却も、どちらも経験がない。

そんな状態で立ち止まっている方は少なくありません。

相続した不動産の売却は、通常の売却に「相続の手続き」が加わる分だけ工程が増えます。

ただ、順序さえ分かれば道筋は見えます。

しかも税金面では、相続不動産ならではの有利な特例もあります。

この記事では、全体の流れと押さえるべき期限を整理します。

相続した不動産を売却する流れ｜5ステップで整理

相続した不動産を売却するまでの流れ

1	遺言書の有無を確認する あれば原則としてその内容に従う
2	相続人と相続財産を確定する 戸籍を集めて相続人を確定。借金も含めて財産を洗い出す
3	遺産分割協議をする 誰がその不動産を取得するかを相続人全員で決める
4	相続登記をする 名義を変えないと売却できない。2024年から義務化
5	売却する ここから先は通常の不動産売却と同じ

相続した不動産の売却で期限のある手続き

相続には期限が定められた手続きがあります。まずこれを押さえておくと、優先順位が見えてきます。

相続に関する主な期限

期限	手続き
3か月以内	相続放棄・限定承認（相続を知った時から）
4か月以内	準確定申告（被相続人に所得があった場合）
10か月以内	相続税の申告・納付
3年以内	相続登記の申請（取得を知った日から。2024年4月から義務化）
3年10か月以内	取得費加算の特例を使う場合の売却期限（相続税の申告期限の翌日から3年）

出典：民法第915条（相続放棄）、相続税法第27条（申告期限）、不動産登記法第76条の2（相続登記）、租税特別措置法第39条（取得費加算）にもとづく。

最も短いのが相続放棄の3か月です。

借金のほうが多いようなら放棄を検討することになりますが、この期間を過ぎると原則として放棄できません。

まず財産と負債を把握することが先決です。

ステップ2｜相続人と財産を確定する

相続人が誰かを確定するには、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍を集めます。転籍を繰り返していると複数の自治体への請求が必要で、1〜2か月かかることもあります。

ここで、想定外の相続人が判明することがあります。前婚の子、認知した子など、家族が知らなかった相続人がいれば、その人も遺産分割協議に加わる必要があります。

財産の把握では、不動産だけでなく預貯金、有価証券、そして借金も洗い出します。負債のほうが多ければ相続放棄という選択肢が出てきます。

ステップ3｜遺産分割協議

相続人全員で、誰が何を取得するかを話し合います。全員の合意が必要で、一人でも反対すればまとまりません。

不動産は分けにくい財産です。

現物のまま一人が取得する、売って現金を分ける（換価分割）、一人が取得して他の相続人に金銭を払う（代償分割）といった方法があります。

売却して分けるなら換価分割になります。

兄弟間で意見が割れることも珍しくありません。

「住みたい」「売りたい」「思い出があるから残したい」。

話し合いの進め方は「兄弟で相続した実家を売却してお金を分ける方法｜遺産分割」で解説しています。

共有名義にするのは慎重に判断する

決められないからとりあえず共有名義にする、という選択は避けたほうが無難です。

共有不動産を売るには共有者全員の同意が必要で、後々さらに相続が発生すると権利者が増え、収拾がつかなくなります。

「共有名義の不動産、自分の持分だけ売れる？」もご参照ください。

ステップ4｜相続登記

亡くなった方の名義のままでは売却できません。

2024年4月から義務化され、取得を知った日から3年以内の申請が必要です。

過去の相続も対象で、その期限は2027年3月31日です。

費用は登録免許税が固定資産税評価額の0.4％、司法書士報酬が5〜15万円程度。

詳しくは「相続登記をしないと不動産は売れない？義務化と手続き」をご覧ください。

相続した不動産を売却したときの税金｜取得費と特例

ここが通常の売却と大きく異なる部分です。

取得費と所有期間は被相続人から引き継ぐ

相続した不動産を売る場合、亡くなった方が取得したときの価格と取得日を引き継ぎます。相続した日が起点ではありません。

これは有利に働くことが多い仕組みです。親が何十年も前に買った家なら、所有期間は当然5年を超えているため、売却時の税率は長期譲渡所得の20.315％が適用されます。

一方で注意点もあります。

親が買ったときの売買契約書が見つからないと、取得費を証明できません。

その場合、売却価格の5％しか取得費に計上できず（概算取得費）、税負担が大きく増えます。

実家の書類は、探しておく価値があります。

相続税を納めたなら取得費加算の特例

相続税を納めている場合、その一部を取得費に加算できる特例があります。使えれば譲渡所得が圧縮され、税額が下がります。

ただし期限があり、相続税の申告期限の翌日から3年以内（相続開始から数えると3年10か月以内）の売却が条件です。詳しくは「相続税の取得費加算の特例｜相続不動産を売るなら3年10ヶ月以内」で解説しています。

空き家の3000万円特別控除

自分が住んでいた家ではないため、通常の3000万円特別控除は使えません。しかし一定の要件を満たす相続空き家には、別途「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」があり、最高3,000万円（相続人が3人以上の場合は2,000万円）を控除できます。

主な要件は、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、被相続人が一人暮らしだったこと、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、譲渡価額が1億円以下であることなど。要件は細かいので、該当しそうなら税務署か税理士に確認してください。

相続した不動産は売るか、貸すか、持ち続けるか

売却だけが答えではありません。ただし、判断を先延ばしにすることのコストは意識しておいたほうがよいでしょう。

空き家のまま持ち続けると、固定資産税、火災保険料、管理の手間がかかり続けます。管理が不十分で「特定空家」に指定されると、固定資産税の住宅用地特例が外れ、税額が最大6倍程度になることもあります。

建物は人が住まないと傷みが早く進みます。

数年放置すれば、売れるはずだったものが売れなくなることもあります。

決めきれない場合でも、まずいくらで売れるのかを知っておくことは判断材料になります。

相続した不動産の売却でよくある質問

Q. 相続税がかかるかどうか、どう判断しますか？

基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える遺産があれば、相続税の申告が必要です。

相続人が3人なら4,800万円まで非課税。

地方の不動産と預貯金だけであれば、基礎控除内に収まることも多くあります。

判断に迷う場合は税理士に相談してください。

Q. 相続税の納税資金がありません。

不動産を売却して納税資金にあてるのは一般的な方法です。

ただし相続税の申告期限は10か月以内なので、売却に時間がかかると間に合わないことがあります。

期限が迫っている場合は、買取という選択肢も検討できます。

「仲介と買取どっちがいい？違いとメリット・デメリット」をご覧ください。

Q. 親の家の権利証が見つかりません。

相続登記では権利証（登記識別情報）は原則不要です。

戸籍等で相続関係を証明できれば手続きできます。

ただし売却時には別途手続きが必要になる場合があるため、司法書士に相談してください。

なお税金の計算に使う購入時の売買契約書は、探しておいたほうがよいでしょう。

Q. 遠方に住んでいて手続きに行けません。

戸籍は郵送請求でき、相続登記も司法書士に委任すれば現地に行く必要はありません。

売却も、媒介契約や決済は郵送や代理人で対応できる場合があります。

ただし物件の状態確認や残置物の処分は現地対応が必要になることもあります。

Q. 家財道具が残ったままです。

残置物があっても売却は可能です。

ご自身で処分する、業者に依頼する、残置物ごと買い取ってもらう、といった選択肢があります。

「残置物があっても家は売れる？処分費用と現状渡しの注意点」で解説しています。

Q. まず何から始めればいいですか？

遺言書の有無の確認と、財産・負債の把握です。

特に借金の有無は、相続放棄の3か月という期限があるため急ぎます。

並行して、その不動産がいくらで売れそうかを調べておくと、相続人同士の話し合いも具体的に進められます。

まとめ｜相続不動産の売却は登記と期限から逆算する

相続した不動産の売却は、遺言確認・相続人と財産の確定・遺産分割協議・相続登記を経て、ようやく売却に進みます。全体で半年〜1年程度かかると見ておくとよいでしょう。

期限のある手続きが複数あります。

相続放棄は3か月、相続税の申告は10か月、相続登記は3年（過去の相続は2027年3月31日）、取得費加算を使うなら3年10か月以内の売却。

この順序を意識して動くことが大切です。

税金面では、取得費と所有期間を引き継ぐため長期譲渡所得になりやすく、相続空き家の特例や取得費加算も使える可能性があります。一方、親の購入時の契約書がないと税負担が重くなるため、書類探しは早めに始めてください。

売るか持ち続けるか決めきれない場合でも、まずはいくらで売れるのかを知っておくと、判断の材料になります。

出典・参考情報

• 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
• 国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
• 国税庁「No.4152 相続税の計算」（基礎控除）
• 法務省「相続登記の申請義務化特設ページ」
• 民法 第915条（相続の承認又は放棄をすべき期間）、第907条（遺産の分割）
• 国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法」

※制度は改正される場合があります。個別の適用可否については税務署・税理士・司法書士にご確認ください。