相続登記をしないと不動産は売れない？義務化と手続き
実家を売ろうと不動産会社に相談したら、「まず相続登記を済ませてください」と言われて手が止まってしまった。
あるいは登記簿を取ってみたら、名義がまだ祖父のままだった。
こうした戸惑いは、決して珍しいものではありません。
相続登記は長らく任意の手続きでしたが、2024年4月1日から法律上の義務になりました。
しかも新しく発生する相続だけでなく、これまで放置してきた過去の相続にもさかのぼって適用され、期限は2027年3月31日と定められています。
名義が古いまま残っている不動産をお持ちなら、残された時間は思うより少ないかもしれません。
ここでは、義務化の具体的な内容と申請の手続き、そして期限に間に合わないときの対処法まで、順を追って見ていきます。
相続登記をしないと相続した不動産は売れない
亡くなった方の名義のままでは、不動産を売却することはできません。相続登記を済ませて名義を相続人に移さない限り、売買による所有権の移転そのものが成立しないためです。
不動産の売買では、所有者から買主へ所有権を移す手続きを踏みますが、登記簿上の所有者が故人のままだと、その移転先となる「現在の所有者」が確定していない状態になってしまいます。売却を決めたのであれば、相続登記は避けて通れない最初のハードルだと考えてください。
相続不動産を売却するまでの流れ
不動産は亡くなった方の名義のまま残る
名義を相続人に変更する
買主への所有権移転ができる状態になる
売却の流れ全体については「不動産売却の流れ｜査定から引き渡しまでの7ステップ」で解説していますが、相続した不動産の場合はその前段として、この登記を済ませておく必要があります。
売却する予定が今すぐなくても、名義を放置していると担保に入れることができませんし、次の世代に引き継ぐときにはさらに手続きが複雑になります。相続人がどんどん増え、連絡の取れない親族が出てくると、遺産分割協議そのものが成立しにくくなってしまうのです。
売却を考え始めたタイミングで名義を確認しておくと、後の手続きがスムーズになりますよ。
相続登記は2024年4月から義務化｜3年以内の申請が必要
2024年4月1日に施行された改正不動産登記法により、不動産の所有権を相続で取得した人は、その事実を知った日から3年以内に相続登記を申請することが法律上の義務になりました。
| 施行日 | 2024年4月1日 |
| 申請期限 | 相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内 |
| 過去の相続 | 2024年4月1日より前の相続も対象。期限は原則2027年3月31日 |
| 遺産分割の場合 | 協議が成立した日から3年以内に登記が必要 |
| 罰則 | 正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料 |
出典：不動産登記法第76条の2（令和3年法律第24号による改正、2024年4月1日施行）、法務省「相続登記の申請義務化特設ページ」にもとづく。
起算点は「知った日」から3年
期限の数え方には注意が必要です。亡くなった日からではなく、「相続の開始があったこと」と「その不動産の所有権を取得したこと」の両方を知った日から3年以内、という数え方になります。
たとえば、相続が起きたこと自体は知っていても、親が地方に土地を持っていたことを後から知ったというケースもあるでしょう。その場合は、土地の存在を知った日が起算点になります。
過去の相続は2027年3月31日が期限
ここが最も重要な点です。
義務化は過去の相続にもさかのぼって適用されます。
「名義が祖父のまま」「何十年も放置している」という不動産も対象で、その期限は施行から3年後の2027年3月31日と決まっています。
手続きには戸籍の収集や遺産分割協議が必要で、相続人が多い場合は数か月かかることも珍しくありません。期限までの残り時間を考えると、心当たりのある方はできるだけ早く動き始めたほうがよいでしょう。
期限は「知った日」からの3年です。ご自身の状況ではいつが起算点になるか、早めに確認しておきましょう。
相続登記を怠ったときの過料｜10万円以下の罰則
相続登記の申請を正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。ただし、この過料は自動的に科されるものではないので、必要以上に恐れる必要はありません。
過料が科されるまでには段階があります。
まず登記官が義務違反を把握すると、相続人に対して催告が行われます。
それでも正当な理由なく応じない場合に限り、裁判所へ通知され、最終的に裁判所が過料を科すかどうかを判断する仕組みです。
また、「正当な理由」があると認められれば過料は科されません。相続人が極めて多く戸籍の収集に時間がかかっている、遺言の有効性が争われている、相続人自身が重病を抱えている、といった事情が該当し得ます。
なお過料はあくまで行政上のペナルティであり、刑事罰ではありません。前科がつくわけではないものの、放置してよい理由にはならないという点は押さえておきましょう。
過料は自動的に科されるわけではありませんが、放置は禁物です。心当たりがあれば早めに動いてくださいね。
期限に間に合わないときの相続人申告登記
遺産分割協議がまとまらない、相続人と連絡が取れない。こうした事情で期限内に正式な相続登記が難しい場合は、2024年4月に創設された「相続人申告登記」という簡易な制度を利用することで、過料を回避できます。
この制度は、法務局に「自分がこの被相続人の相続人である」と申し出るだけの手続きです。これにより登記義務を暫定的に果たしたことになり、他の相続人の同意を得なくても、相続人が単独で申し出ることができます。
ただし、これはあくまで暫定的な措置にすぎません。
所有権の移転を伴わないため、この状態のままでは不動産を売却できないのです。
遺産分割が成立したら、成立した日から3年以内に、改めて正式な相続登記を行う必要があります。
| 相続人申告登記 | 通常の相続登記 | |
|---|---|---|
| 手続き | 相続人が単独で申出 | 遺産分割協議書等が必要 |
| 登記義務 | 暫定的に果たせる | 果たせる |
| 所有権の移転 | なし | あり |
| 売却 | できない | できる |
相続人申告登記はあくまで暫定措置です。売却をお考えなら、遺産分割を進めて正式な登記まで完了させましょう。
相続登記の手続きと費用｜必要書類と登録免許税
相続登記には、被相続人と相続人に関する複数の書類の収集と、固定資産税評価額の0.4％にあたる登録免許税の負担が必要です。書類の収集には時間がかかるため、早めの準備が欠かせません。
必要な書類
主なものとして、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、被相続人の住民票除票、相続人全員の戸籍謄本と住民票、遺産分割協議書（協議で決めた場合）と相続人全員の印鑑証明書、対象不動産の固定資産評価証明書が挙げられます。
最も手間がかかるのが、被相続人の出生から死亡までの戸籍です。
転籍を繰り返している方だと複数の自治体に請求する必要があり、揃えるだけで1〜2か月かかることもあります。
遠方の自治体であれば郵送請求になり、さらに時間がかかるでしょう。
費用
登録免許税は固定資産税評価額の0.4％です。評価額1,000万円の不動産であれば4万円になります。
登録免許税の計算例（評価額1,000万円の場合）
司法書士に依頼する場合は、報酬として5〜15万円程度（不動産の数や相続人の人数により変動）が加わります。
ご自身で申請することも可能で、その場合は登録免許税だけで済みます。
ただし戸籍の収集と書類作成の手間を考えると、相続人が多い場合や急いでいる場合は、専門家に任せるほうが確実でしょう。
戸籍の収集は思った以上に時間がかかることが多いです。相続人が多い場合は早めに司法書士へ相談すると安心ですよ。
住所変更登記も2026年4月から義務化
2026年4月1日からは、不動産の所有者情報における住所や氏名の変更登記も義務化されます。変更があった日から2年以内に申請しないと、正当な理由がない限り5万円以下の過料の対象になります（不動産登記法第76条の5、第164条第2項）。
相続登記と同じく、施行前の変更もさかのぼって対象になる点に注意が必要です。
2026年4月1日より前に引っ越しや結婚で住所・氏名が変わり、登記を変更していない場合は、2028年3月31日までに変更登記を行う必要があります。
「義務化より前の引っ越しだから関係ない」とはならないのです。
引っ越しをしたのに登記上の住所が古いまま、というケースは決して少なくありません。
売却時には住所のつながりを証明する書類が必要になるため、この機会に確認しておくとよいでしょう。
なお、簡単な申出をしておけば法務局が職権で変更登記を行う「スマート変更登記」という仕組みも設けられています。
引っ越し後に登記の住所変更を忘れている方は少なくありません。売却前にぜひ確認してみてくださいね。
相続登記が済んだら売却へ進む
相続登記が完了すれば、あとは通常の不動産と同じ手順で売却を進めることができます。名義さえ整えば、買主への所有権移転を前提とした通常の売却活動に入れるということです。
相続不動産の売却には、取得費と所有期間を亡くなった方から引き継げる点や、相続税を納めていれば取得費加算の特例が使える点など、いくつか特有の特徴があります。詳しくは「相続した不動産を売却する流れ｜手続き・税金・注意点」と「相続税の取得費加算の特例｜相続不動産を売るなら3年10ヶ月以内」をご覧ください。
相続登記が終われば売却の準備は一歩前進です。税金面の特例も合わせて確認しておくと安心ですよ。
相続登記の義務化でよくある質問
Q 名義が祖父のままです。どうすればいいですか？
A 数次相続、つまり相続が複数回起きている状態にあると考えられます。
祖父の相続人、その相続人と、順に確定させていく必要があり、相続人が10人以上になることもあるため手続きは複雑になりがちです。
過去の相続の期限が2027年3月31日であることを考えると、早めに司法書士に相談することをおすすめします。
Q 相続人の一人が反対しています。登記できますか？
A 遺産分割協議には相続人全員の合意が必要なため、反対者がいる限りその協議は成立しません。
この場合、法定相続分による登記を単独で申請するか、相続人申告登記で義務を暫定的に果たしつつ、家庭裁判所の調停で解決を図る方法があります。
「兄弟で相続した実家を売却してお金を分ける方法｜遺産分割」もご参照ください。
Q 価値のない土地でも登記が必要ですか？
A 価値の有無にかかわらず、義務の対象になります。
ただし、相続した土地が不要な場合は「相続土地国庫帰属制度」（2023年4月施行）により、一定の要件を満たせば国に引き取ってもらえる可能性があります。
負担金の納付など条件があるため、まずは法務局に相談してみてください。
Q 自分で登記申請できますか？
A 可能です。
法務局の窓口でも相談を受け付けており、その場合は登録免許税だけで済みます。
ただし戸籍の収集と書類作成には相応の手間がかかるため、相続人が多い場合や不動産が複数ある場合は、司法書士に依頼するほうが確実でしょう。
Q 相続放棄すれば登記義務はなくなりますか？
A なります。
相続放棄が家庭裁判所に受理されれば、初めから相続人でなかったことになるため、登記義務も生じません。
ただし放棄には相続を知ってから3か月という期限があるので、検討するなら早めの判断が必要です。
「相続放棄した家はどうなる？売却できるのか」をご覧ください。
Q 登記費用が払えない場合は？
A 売却代金から支払う形にできる場合があります。
相続した不動産を売却する予定であれば、この方法を使える可能性がありますし、一定の要件を満たす場合は登録免許税の免税措置が適用されることもあります。
まずは司法書士に事情を伝えて相談してみてください。
Q 過去の相続の登記期限は具体的にいつですか？
A 2027年3月31日です。義務化は2024年4月1日より前に発生した相続にもさかのぼって適用されるため、何十年も名義変更をしていない不動産であっても、原則としてこの日までに相続登記を済ませる必要があります。
まとめ｜相続登記は義務・売却の前提でもある
相続登記は2024年4月1日から義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が必要です。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。
特に注意すべきは、過去の相続もさかのぼって対象になり、その期限が2027年3月31日である点です。名義が古いまま放置している不動産があるなら、戸籍収集に数か月かかることを踏まえて、早めに着手してください。
遺産分割がまとまらない場合は、相続人申告登記で義務を暫定的に果たすことができますが、その状態では売却できません。売却を考えているなら、正式な相続登記まで進める必要があります。
期限まで時間があるように感じても、戸籍収集などで想像以上に時間がかかることがあります。早めの一歩をおすすめします。
出典・参考情報
- 法務省「相続登記の申請義務化特設ページ」
- 不動産登記法 第76条の2（相続等による所有権の移転の登記の申請）、第76条の3（相続人である旨の申出等）、第76条の5（住所等の変更の登記の申請）、第164条（過料）
- 法務省「住所等変更登記の義務化について」（施行日は令和8年4月1日。施行前の変更は令和10年3月31日までに登記が必要）
- 法務省「相続土地国庫帰属制度について」
- 法務局「相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（登記手続ハンドブック）」
- 国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」
※司法書士報酬は事務所により異なります。制度は改正される場合があるため、最新の情報は法務省・法務局のホームページをご確認ください。
