相続登記をしないと不動産は売れない？義務化と手続き

親から相続した実家を売ろうとしたら、「まず相続登記をしてください」と言われた。

あるいは、登記を確認したら名義が祖父のままだった。

こうした話は珍しくありません。

相続登記は長らく任意でしたが、2024年4月1日から義務になりました。

しかも過去の相続にもさかのぼって適用され、その期限は2027年3月31日。

名義が古いまま放置されている不動産をお持ちなら、残された時間は多くありません。

この記事では、義務化の内容と手続き、間に合わない場合の対処法を整理します。

相続登記をしないと相続した不動産は売れない

まず押さえておきたいのは、義務かどうか以前の話です。亡くなった方の名義のままでは、不動産を売却できません。

売買では所有者から買主へ所有権を移転しますが、登記簿上の所有者が故人のままだと、その移転ができません。売却を決めたら、相続登記は避けて通れない手続きです。

売却の流れ全体は「不動産売却の流れ｜査定から引き渡しまでの7ステップ」で解説していますが、相続不動産の場合はその前段としてこの登記が必要になります。

売却する予定がなくても、担保に入れることもできず、次の代に引き継ぐときにさらに手続きが複雑になります。相続人が増え、連絡が取れない親族が出てくると、遺産分割協議そのものが困難になります。

相続登記は2024年4月から義務化｜3年以内の申請が必要

2024年4月1日施行の改正不動産登記法により、相続登記が義務化されました。内容は次のとおりです。

相続登記の義務化の概要

施行日	2024年4月1日
申請期限	相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内
過去の相続	2024年4月1日より前の相続も対象。期限は原則2027年3月31日
遺産分割の場合	協議が成立した日から3年以内に登記が必要
罰則	正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料

出典：不動産登記法第76条の2（令和3年法律第24号による改正、2024年4月1日施行）、法務省「相続登記の申請義務化特設ページ」にもとづく。

起算点は「知った日」から3年

期限の数え方に注意が必要です。亡くなった日からではなく、「相続の開始があったこと」と「その不動産の所有権を取得したこと」を知った日から3年以内です。

たとえば、相続が起きたことは知っていても、親が地方に土地を持っていたことを後から知った場合、その土地の存在を知った日から3年、という考え方になります。

過去の相続は2027年3月31日が期限

ここが最も重要な点です。

義務化は過去の相続にもさかのぼって適用されます。

「名義が祖父のまま」「何十年も放置している」という不動産も対象で、その期限は施行から3年後の2027年3月31日です。

手続きには戸籍の収集や遺産分割協議が必要で、相続人が多い場合は数か月かかることもあります。期限まで残り時間を考えると、心当たりのある方は早めに動き始めたほうがよいでしょう。

相続登記を怠ったときの過料｜10万円以下の罰則

「10万円の過料」と聞くと不安になりますが、仕組みを知っておくと落ち着いて対処できます。

過料が自動的に科されるわけではありません。

登記官が義務違反を把握した場合、まず相続人に催告を行います。

それでも正当な理由なく応じない場合に、裁判所へ通知され、裁判所が過料を科すかどうかを判断します。

また「正当な理由」がある場合は科されません。相続人が極めて多く戸籍の収集に時間がかかる、遺言の有効性が争われている、相続人自身に重病などの事情がある、といったケースが該当し得ます。

なお過料は行政上のペナルティであり、刑事罰ではないため前科はつきません。ただし、放置してよい理由にはなりません。

期限に間に合わないときの相続人申告登記

遺産分割協議がまとまらない、相続人と連絡が取れない。こうした事情で期限内の登記が難しい場合、2024年4月に創設された相続人申告登記という制度があります。

法務局に「自分がこの被相続人の相続人である」と申し出るだけの簡易な手続きで、これにより登記義務を暫定的に果たしたことになり、過料を回避できます。相続人が単独で申し出ることができ、他の相続人の同意は不要です。

ただし、これはあくまで暫定措置です。

所有権の移転を伴わないため、この状態では不動産を売却できません。

遺産分割が成立したら、成立日から3年以内に改めて正式な相続登記を行う必要があります。

	相続人申告登記	通常の相続登記
手続き	相続人が単独で申出	遺産分割協議書等が必要
登記義務	暫定的に果たせる	果たせる
所有権の移転	なし	あり
売却	できない	できる

相続登記の手続きと費用｜必要書類と登録免許税

必要な書類

主なものは、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、被相続人の住民票除票、相続人全員の戸籍謄本と住民票、遺産分割協議書（協議で決めた場合）と相続人全員の印鑑証明書、対象不動産の固定資産評価証明書です。

最も手間がかかるのが被相続人の出生から死亡までの戸籍です。

転籍を繰り返していると複数の自治体に請求する必要があり、揃えるだけで1〜2か月かかることもあります。

遠方の場合は郵送請求になり、さらに時間を要します。

費用

登録免許税は固定資産税評価額の0.4％。

評価額1,000万円の不動産なら4万円です。

司法書士に依頼する場合、報酬が5〜15万円程度（不動産の数や相続人の人数により変動）加わります。

ご自身で申請することも可能で、その場合は登録免許税だけで済みます。ただし戸籍の収集と書類作成の手間を考えると、相続人が多い場合や急ぐ場合は専門家に任せるほうが確実でしょう。

住所変更登記も2026年4月から義務化

あわせて知っておきたい点です。

2026年4月から、不動産の所有者の住所・氏名の変更登記も義務化されました。

変更から2年以内の申請が必要で、正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象になります（不動産登記法第76条の5、第164条第2項）。

相続登記と同じく、施行前の変更もさかのぼって対象になります。

2026年4月1日より前に引っ越しや結婚で住所・氏名が変わり、登記を変えていない場合は、2028年3月31日までに変更登記をする必要があります。

「義務化より前の引っ越しだから関係ない」とはならない点に注意してください。

引っ越しをしたのに登記上の住所が古いまま、というケースは多くあります。

売却時にも住所のつながりを証明する書類が必要になるため、この機会に確認しておくとよいでしょう。

なお、簡単な申出をしておけば法務局が職権で変更登記を行う「スマート変更登記」も設けられています。

相続登記が済んだら売却へ進む

相続登記が完了すれば、通常の不動産と同じように売却できます。

相続不動産の売却では、取得費と所有期間を亡くなった方から引き継ぐ、相続税を納めていれば取得費加算の特例が使える、といった特徴があります。

「相続した不動産を売却する流れ｜手続き・税金・注意点」と「相続税の取得費加算の特例｜相続不動産を売るなら3年10ヶ月以内」をご覧ください。

相続登記の義務化でよくある質問

Q. 名義が祖父のままです。どうすればいいですか？

数次相続といって、相続が複数回起きている状態です。

祖父の相続人、その相続人と、順に確定させていく必要があります。

相続人が10人以上になることもあり、手続きは複雑です。

過去の相続の期限が2027年3月31日であることを考えると、早めに司法書士に相談することをおすすめします。

Q. 相続人の一人が反対しています。登記できますか？

遺産分割協議には相続人全員の合意が必要なので、反対者がいると成立しません。

この場合、法定相続分による登記を単独で申請するか、相続人申告登記で義務を暫定的に果たしつつ、家庭裁判所の調停で解決を図る方法があります。

「兄弟で相続した実家を売却してお金を分ける方法｜遺産分割」もご参照ください。

Q. 価値のない土地でも登記が必要ですか？

義務の対象になります。

ただし、相続した土地が不要な場合は「相続土地国庫帰属制度」（2023年4月施行）により、一定の要件を満たせば国に引き取ってもらえる可能性があります。

負担金の納付など条件があるため、法務局に相談してみてください。

Q. 自分で登記申請できますか？

可能です。

法務局の窓口でも相談を受け付けており、登録免許税だけで済みます。

ただし戸籍の収集と書類作成に手間がかかるため、相続人が多い場合や不動産が複数ある場合は、司法書士に依頼するほうが確実です。

Q. 相続放棄すれば登記義務はなくなりますか？

相続放棄が家庭裁判所に受理されれば、初めから相続人でなかったことになるため、登記義務も生じません。

ただし放棄には相続を知ってから3か月という期限があります。

「相続放棄した家はどうなる？売却できるのか」をご覧ください。

Q. 登記費用が払えない場合は？

相続した不動産を売却する場合、売却代金から支払う形にできることがあります。

また一定の要件を満たす場合、登録免許税の免税措置が適用されることもあります。

まずは司法書士に事情を伝えて相談してみてください。

まとめ｜相続登記は義務・売却の前提でもある

相続登記は2024年4月1日から義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が必要です。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。

特に注意すべきは過去の相続もさかのぼって対象になり、その期限が2027年3月31日である点です。名義が古いまま放置している不動産があるなら、戸籍収集に数か月かかることを踏まえて、早めに着手してください。

遺産分割がまとまらない場合は相続人申告登記で義務を暫定的に果たせますが、その状態では売却できません。売却を考えているなら、通常の相続登記まで進める必要があります。

出典・参考情報

• 法務省「相続登記の申請義務化特設ページ」
• 不動産登記法 第76条の2（相続等による所有権の移転の登記の申請）、第76条の3（相続人である旨の申出等）、第76条の5（住所等の変更の登記の申請）、第164条（過料）
• 法務省「住所等変更登記の義務化について」（施行日は令和8年4月1日。施行前の変更は令和10年3月31日までに登記が必要）
• 法務省「相続土地国庫帰属制度について」
• 法務局「相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（登記手続ハンドブック）」
• 国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」

※司法書士報酬は事務所により異なります。制度は改正される場合があるため、最新の情報は法務省・法務局のホームページをご確認ください。