相続放棄した家はどうなる？売却できるのか
親が亡くなり、地方に古い実家だけが残された。
誰も住む予定はなく、売れる見込みも薄い。
それなのに固定資産税の通知は毎年届き、庭木は伸び放題で、近隣から苦情が来ないかと気が休まらない。
いっそ相続放棄をしてしまえば、この重荷から解放されるのではないか——そう考えてしまうのは、決して不自然なことではありません。
その考えは半分正しく、半分は誤解を含んでいます。
相続放棄をすれば所有権を引き継ぐことはありませんが、状況によっては家の管理責任だけが残ってしまうことがあるからです。
しかも相続放棄には3か月という期限があり、一度受理されると原則として撤回できません。
放棄した家がその後どうなるのか、管理義務はいつまで続くのか、そして本当に放棄しか道がないのか、順を追って見ていきます。
相続放棄とは｜はじめから相続人でなかったことになる
相続放棄とは、被相続人の財産も負債も一切引き継がないという意思表示を、家庭裁判所への申述という形で行う手続きです。受理されると、その人は初めから相続人ではなかったものとして扱われます。
ここで押さえておきたいのは、いいとこ取りはできないという点です。
「借金は放棄したいが預金は受け取りたい」「実家はいらないが車は欲しい」といった選択はできません。
財産も負債も、すべて受け取るかゼロにするかのどちらかです。
「相続しない」という口約束とは違う
相続人同士の話し合いで「私は何もいらない」と口約束しただけでは、法律上の相続放棄にはなりません。
これはよくある誤解です。
遺産分割協議で財産を受け取らないと決めても、被相続人に借金があれば、債権者から請求される可能性は残ってしまいます。
法的に責任を免れるには、家庭裁判所での正式な手続きが欠かせません。
「実家はいらないけど預金だけ欲しい」というご相談はよくいただきますが、残念ながら制度上できない仕組みになっているんです。
相続放棄の期限は3か月｜起算点は「知った日」
相続放棄には、自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月という期限（熟慮期間）が定められています。起算点は死亡日ではなく「知った時」である点に注意が必要です。
| 期限 | 自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月 |
| 起算点 | 死亡日ではなく「知った時」。疎遠で数か月後に知ったなら、その日から3か月 |
| 手続き先 | 被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所 |
| 期間の伸長 | 財産調査に時間がかかる場合、家庭裁判所に申立て可能（当初の3か月内に） |
出典：民法第915条（相続の承認又は放棄をすべき期間）、第938条（相続の放棄の方式）。
3か月と聞くと短く感じられるかもしれませんが、長年疎遠だった親族の死を数か月後に知った場合、その知った日から3か月がカウントされます。まずは自分の起算点がいつなのかを整理してみてください。
3か月を過ぎても相続放棄が認められる場合がある
判例では、被相続人に財産がまったくないと信じ、そう信じたことに正当な理由（交流がなかったなど）がある場合、相続財産の存在を認識した時から3か月を起算するとされています（最高裁昭和59年4月27日判決）。
「父が亡くなって3年後、突然債権者から請求が来て借金を知った」というようなケースでは、放棄が認められる可能性があります。期限が過ぎているからと諦めてしまう前に、弁護士や司法書士に相談してみてください。
起算点の判断は状況によって変わりますので、「もう3か月過ぎたから無理」と自己判断せず、まずは専門家に確認していただきたいところです。
相続放棄した家はどうなるのか｜管理義務と相続財産清算人
相続放棄をした不動産は、放棄した本人の所有物ではなくなりますが、すぐに誰かが引き継ぐわけではありません。相続人全員が放棄すると、相続財産清算人が選任されるまでの間、家は宙に浮いたような状態になります。
相続人全員が放棄すれば、相続する人がいない状態になります。
この場合、利害関係人や検察官の申立てにより、家庭裁判所が相続財産清算人を選任します。
清算人が財産を管理・清算し、残った財産は最終的に国庫に帰属する仕組みです。
清算人が選任されるまでの管理義務
2023年4月施行の改正民法により、この点のルールが整理されました。相続放棄をした人は、放棄の時にその財産を現に占有していた場合に限り、清算人に引き渡すまでの間、自己の財産と同一の注意をもって保存する義務を負います（民法第940条）。
つまり、実家に住んでいた、あるいは鍵を管理していたといった状態で放棄した場合、清算人が選任されるまでは最低限の管理責任が残るということです。逆に、遠方に住んでいて実家を占有していなかったのであれば、この義務は生じません。
相続財産清算人の選任にかかる費用
相続財産清算人の選任を申し立てるには、家庭裁判所への予納金が必要です。金額は事案によって異なりますが、数十万円から100万円程度になることもあります。
「放棄したのに、家を手放すために予納金を払うのか」と感じる方も少なくありません。
ただし申立ては義務ではなく、利害関係人（債権者など）が行うこともあります。
占有していない場合は、放棄したまま何もしないという選択も現実的にはあり得るでしょう。
相続放棄後、家が最終的にどうなるかの流れ
家庭裁判所で手続きを行う
清算人への引き渡しまで自己の財産と同一の注意で管理
残った財産は国庫に帰属
※占有していなかった場合は保存義務自体が生じません。
占有しているかどうかで義務の有無が変わりますので、「実家に住んでいたか」「鍵を管理していたか」はご自身の状況をよく確認してみてくださいね。
相続放棄すると失うもの｜家だけを放棄することはできない
相続放棄をすると、実家の不動産だけでなく、預貯金や生命保険金以外の財産もすべて引き継げなくなります。放棄は「家だけ」を選んで行うことはできません。
放棄を検討する前に、失うものを確認しておいてください。
売却して現金化できるなら、その金額との比較になります。
手取りの計算は「マンション売却で手元に残る金額の計算方法」が参考になります。
実家に価値があった場合、それも手放すことになります。相続した不動産を売却する場合の流れは「相続した不動産を売却する流れ｜手続き・税金・注意点」、兄弟で分ける場合は「兄弟で相続した実家を売却してお金を分ける方法｜遺産分割」で解説しています。
また、あなたが放棄すると、次順位の相続人に権利と義務が移ります。
子が全員放棄すれば親（直系尊属）へ、親もいなければ兄弟姉妹へと引き継がれます。
借金が理由で放棄するなら、他の親族に迷惑がかかる可能性があるため、あらかじめ知らせておくのが親切でしょう。
放棄をご家族に伝えないまま進めてしまい、後から親戚間でトラブルになるケースもありますので、事前の一声はぜひ大切にしてください。
相続放棄せずに済む道はないか｜売却と国庫帰属制度
「売れない実家だから放棄」と決めてしまう前に、本当に売却できないのかを確認する価値はあります。放棄以外にも、売却や相続土地国庫帰属制度という選択肢が残されているためです。
本当に売れないのか
「田舎の古い家なんて売れない」と思い込んでいるだけかもしれません。
実際には、安くても買い手がつくことはあります。
買取業者なら、再建築不可や築古でも取り扱えることがあります。
まず査定を受けて、いくらなら売れるのかを確認してみてください。
多少の金額でも売れるなら、放棄より有利な場合があります。
買い手が付きにくい物件でも「仲介と買取どっちがいい？違いとメリット・デメリット」で触れているとおり、買取なら対応できることがあります。
相続土地国庫帰属制度
相続土地国庫帰属制度は、2023年4月に始まった、相続した土地のうち不要なものを国に引き取ってもらえる制度です。ただし建物がないこと、担保権が設定されていないこと、境界が明らかであることなどの要件があり、10年分の管理費相当額の負担金も必要になります。
放棄と違い、他の財産は相続したまま土地だけ手放せるのが利点です。法務局で相談を受け付けています。
「どうせ売れない」と決めつける前に、一度査定額を確認するだけでも判断材料が増えますので、ぜひ試してみてほしいですね。
相続放棄と実家のよくある質問
Q 放棄を検討中ですが、実家の片付けをしてもいいですか？
A 自己判断での片付けはおすすめできません。
財産を処分する行為をすると、相続を承認したとみなされ（法定単純承認）、放棄できなくなることがあるためです。
形見分けや遺品の売却も該当し得ます。
放棄を検討している間は、財産に手を付けず現状を保つのが安全です。
Q 葬儀費用を故人の預金から払いました。放棄できますか？
A 社会通念上相当な範囲の葬儀費用であれば、放棄できる可能性があります。
法定単純承認にあたらないとされた裁判例があるためです。
ただし判断が微妙なため、放棄を検討している場合は事前に専門家に相談してください。
Q 放棄すれば固定資産税は払わなくていいですか？
A 相続放棄が受理されれば、固定資産税の納税義務は生じません。
ただし固定資産税は1月1日時点の登記名義人に課税されるため、名義が故人のままだと自治体から通知が届くことがあります。
その場合は放棄が受理された旨を伝えてください。
Q 一度放棄したら撤回できますか？
A 家庭裁判所に受理された後の撤回は、原則としてできません。
後から価値ある財産が見つかっても、覆せないのが原則です。
だからこそ、放棄の前に財産と負債を十分に調査することが大切です。
調査に時間がかかる場合は、熟慮期間の伸長を申し立てられます。
Q 相続登記の義務はどうなりますか？
A 放棄が受理されれば相続人でなくなるため、登記義務も生じません。
ただし放棄しない場合は、取得を知った日から3年以内の登記が義務付けられています。
「相続登記をしないと不動産は売れない？義務化と手続き」もあわせてご覧ください。
Q 相続財産清算人の選任は誰がするのですか？
A 相続人全員が放棄した場合、利害関係人（債権者など）や検察官の申立てにより、家庭裁判所が相続財産清算人を選任します。占有していない相続人が自ら申し立てる義務はなく、放棄したまま何もしないという選択も現実的にはあり得ます。
Q 手続きは自分でできますか？
A 相続放棄申述書と戸籍等を家庭裁判所に提出するだけであれば、自分で行うことも可能です。
収入印紙800円と郵便切手が必要になります。
ただし期限が3か月と短く、判断を誤ると取り返しがつかないため、迷う場合は弁護士や司法書士に相談することをおすすめします。
まとめ｜相続放棄した家は売却できない・期限前に判断する
相続放棄をすれば実家の所有権は引き継ぎませんが、放棄時にその家を現に占有していた場合、相続財産清算人に引き渡すまで保存義務が残ります。「放棄すればすべて終わり」とは限らない点は理解しておいてください。
期限は相続を知った時から3か月で、死亡日からではありません。3か月を過ぎても、財産の存在を知らなかった正当な理由があれば認められる可能性があります。
そして放棄を決める前に、本当に売れないのかを確認してみてください。
多少の金額でも売れるなら、放棄より有利かもしれません。
建物のない土地なら、相続土地国庫帰属制度という選択肢もあります。
まずは実家がいくらになるのかを知ることから始めてみてください。それが分かれば、放棄すべきかどうかの判断もつきやすくなるはずです。
迷ったときほど、期限が来る前に一度専門家や査定の窓口に相談していただくことをおすすめしています。
出典・参考情報
- 民法 第915条（相続の承認又は放棄をすべき期間）、第921条（法定単純承認）、第938条〜第940条（相続の放棄）
- 裁判所「相続の放棄の申述」
- 最高裁判所 昭和59年4月27日判決（熟慮期間の起算点に関する判例）
- 法務省「相続土地国庫帰属制度について」
- 法務省「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し」
※相続放棄の可否は個別の事情により判断が分かれます。検討する場合は弁護士・司法書士等の専門家にご相談ください。
