相続税の取得費加算の特例｜相続不動産を売るなら3年10ヶ月以内
相続税を納めたうえに、相続した不動産を売ったら譲渡所得税もかかる。
同じ財産に二重に課税されているようで、納得がいかない。
そう感じる方は少なくありません。
この負担を和らげるのが「取得費加算の特例」です。
納めた相続税の一部を取得費に加算でき、その分だけ譲渡所得が圧縮されて税額が下がります。
ただし相続開始から3年10か月以内の売却という期限があります。
この記事では、仕組みと使い方を整理します。
取得費加算の特例とは｜相続税を取得費に加算して譲渡所得を減らせる
正式には「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」といいます。相続や遺贈で取得した財産を一定期間内に売却した場合、納めた相続税のうち、その財産に対応する分を取得費に加算できる制度です。
譲渡所得は「売却価格 － 取得費 － 譲渡費用」で計算されるので、取得費が増えれば譲渡所得が減り、税額も下がります。
計算の基本は「不動産を売ると税金はいくら？譲渡所得税の計算方法」をご覧ください。
取得費加算の特例の適用要件｜相続税を納めた人だけが使える
取得費加算の特例の適用条件
| 対象者 | 相続・遺贈により財産を取得した人 |
| 前提 | その相続で相続税を納めていること |
| 売却期限 | 相続税の申告期限の翌日から3年以内 ＝相続開始から3年10か月以内 |
| 手続き | 確定申告が必要（申告しなければ適用されない） |
出典：租税特別措置法第39条、国税庁タックスアンサー「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」。
相続税を納めていないと使えない
ここが最大の前提です。相続税を1円も納めていなければ、加算すべき相続税がないため、この特例は使えません。
相続不動産の売却全体の流れは「相続した不動産を売却する流れ｜手続き・税金・注意点」で解説しています。
相続税には基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）があり、相続人が3人なら4,800万円までは非課税です。
地方の不動産と預貯金だけであれば、基礎控除内に収まって相続税がかからないことも多く、その場合はこの特例の出番はありません。
3年10か月という期限の数え方
相続税の申告期限は相続開始（死亡）から10か月以内。その翌日から3年以内が売却期限なので、合計すると相続開始から3年10か月以内となります。
相続不動産の売却は、遺産分割協議や相続登記をしないと不動産は売れない？義務化と手続きに時間がかかり、気づけば数年が経過していることも珍しくありません。
この特例を使うつもりなら、逆算して動く必要があります。
取得費加算の特例でいくら加算できるか｜計算方法と計算例
加算できる金額は、次の式で計算します。
取得費に加算する相続税額の計算式
| その人の相続税額 × 譲渡した財産の相続税評価額 ÷ （その人が取得した財産の価額 ＋ 相続時精算課税適用財産の価額 ＋ 純資産価額に加算される暦年課税分の贈与財産の価額） |
出典：国税庁タックスアンサー「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」。
要するに、納めた相続税のうち、売った不動産が占める割合の分だけ加算できる、という考え方です。
加算額には上限がある
見落とされやすい点です。計算した加算額が、特例を適用しない場合の譲渡益を超えるときは、その譲渡益相当額が上限になります（国税庁 No.3267）。
つまりこの特例で譲渡所得がマイナスになることはなく、税額がゼロになるところまでが限度です。相続税を多く納めていても、売却益が小さければ、加算できる額もその範囲に収まります。
計算例
前提：相続財産5,000万円（実家3,000万円＋預金2,000万円）、納めた相続税500万円
| 加算できる額 | 500万円 × 3,000万円 ÷ 5,000万円 ＝ 300万円 |
この実家を3,000万円で売却（取得費1,000万円・譲渡費用105.6万円）
| 特例を使わない場合 | 譲渡所得 1,894.4万円 → 税額 約384.8万円 |
| 特例を使う場合 | 譲渡所得 1,594.4万円 → 税額 約323.9万円 |
| 差額 | 約60.9万円の節税 |
※長期譲渡所得（20.315％）で計算。譲渡費用は仲介手数料の上限額。実際の税額は個別事情により異なります。
納めた相続税が多いほど、また売却する不動産の割合が大きいほど、加算額も大きくなります。
取得費加算の特例が使えないケース
条件を満たさず適用できない場面を整理しておきます。
取得費加算の特例が使えない主なケース
| ケース | 理由 |
|---|---|
| 相続税がかからなかった | 加算すべき相続税額がない。基礎控除内に収まった場合など |
| 相続開始から3年10か月を過ぎた | 売却期限を超えている |
| 生前贈与で取得した不動産を売った | 相続・遺贈で取得した財産ではない |
| 相続放棄をした | 相続により財産を取得していない |
| 売却して損失が出た | 譲渡益がないため、加算する意味がない |
出典：租税特別措置法第39条、国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」にもとづく整理。
特に多いのが1つ目です。
相続税の基礎控除は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で、相続財産がこの範囲に収まれば相続税はかかりません。
地方の不動産では、そもそも相続税が発生しないケースが少なくありません。
その場合はこの特例ではなく、空き家の3000万円特別控除が使えるかを確認することになります。
平成27年1月1日以後の相続では土地の扱いが変わった
過去の情報を見て誤解しやすい点なので、分けて説明します。
かつては、相続した土地の一部だけを売却した場合でも、相続したすべての土地に対応する相続税額を取得費に加算できました。有利な取り扱いでしたが、平成26年度の税制改正で見直され、平成27年1月1日以後に開始した相続については、実際に売却した部分に対応する相続税額のみを加算する形になっています。
建物や株式など土地以外の財産は、改正前から売却した分だけが対象でした。
改正で変わったのは土地の取り扱いです。
ネット上には改正前の解説も残っているため、加算額を試算するときは注意してください。
空き家の3000万円特別控除とは選択制｜併用はできない
ここは判断が必要な部分です。相続した実家を売る場合、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」により最高3,000万円を控除できます。
この空き家特例と取得費加算の特例は、併用できません。どちらか有利なほうを選ぶことになります。
一般的には、空き家特例のほうが控除額が大きく有利になることが多いといえます。ただし空き家特例には、昭和56年5月31日以前の建築であること、被相続人が一人暮らしだったこと、譲渡価額が1億円以下であることなど厳しい要件があり、該当しないケースも少なくありません。
要件を満たさず空き家特例が使えない場合に、取得費加算が選択肢として残る、という関係になります。どちらが有利かは金額を計算して比べる必要があるため、税理士に相談することをおすすめします。
取得費加算の特例の手続き｜確定申告と必要書類
この特例を受けるには、売却した翌年の確定申告が必要です。申告しなければ適用されません。
取得費加算の特例で提出する書類
| 書類 | 役割 |
|---|---|
| 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書 | 加算額を計算して示す。この特例専用の様式 |
| 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）[土地・建物用] | 売却した不動産の譲渡所得を計算する |
| 相続税の申告書の写し | 納付した相続税額と課税価格の根拠になる |
出典：国税庁タックスアンサー「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」（提出書類等）。
加算額は相続税の申告内容から計算するため、相続税の申告書は手元に保管しておいてください。相続税の申告を税理士に依頼した場合は、控えを受け取っているはずです。
なお、遺産分割が確定せず相続税額が未定のまま譲渡所得の申告期限が来ることもあります。相続税額が後から確定・変更された場合の取り扱いは個別性が高いため、税務署または税理士に確認してください。
申告の流れは「不動産を売った後の確定申告のやり方｜必要書類と期限」をご覧ください。
取得費加算の特例のよくある質問
Q. 相続税がかからなかった場合は使えませんか？
使えません。
加算するのは実際に納めた相続税なので、納税額がゼロなら加算する額もゼロです。
ただし相続税がかからないということは、それ自体が負担の軽い状況ともいえます。
Q. 3年10か月を過ぎてしまいました。
この特例は使えなくなります。
ただし空き家特例（相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却が要件）が使える場合もあります。
要件を満たすか確認してみてください。
Q. 土地の一部だけ売った場合は？
売却した部分に対応する相続税額を加算できます。かつては土地の一部を売却しても全体分を加算できましたが、平成27年1月1日以後の相続からは、売却した部分に対応する額のみとなっています。
Q. 遺産分割が終わらないまま期限が近づいています。
分割が確定しないと相続登記ができず、売却も進められません。
期限に間に合わないおそれがあるなら、家庭裁判所の調停を検討するなど、早めに動く必要があります。
「兄弟で相続した実家を売却してお金を分ける方法｜遺産分割」もご参照ください。
Q. 売却損が出た場合はどうなりますか？
譲渡所得がマイナスなら税金はかからないため、この特例を使う意味はありません。なお相続した不動産は自分が住んでいた家ではないため、マイホームの譲渡損失の特例も使えないのが原則です。
Q. どちらの特例が有利か、どう判断しますか？
まず空き家特例の要件を満たすかを確認し、満たすなら控除額を比較します。
空き家特例は最高3,000万円の控除なので有利になることが多いものの、要件が厳しく該当しないケースもあります。
金額の比較は税理士に試算してもらうのが確実です。
まとめ｜取得費加算の特例は相続開始から3年10か月が期限
取得費加算の特例は、相続税を納めた人が相続財産を売却する際、その相続税の一部を取得費に加算できる制度です。相続税と譲渡所得税の二重負担を和らげる仕組みといえます。
期限は相続開始から3年10か月以内の売却。
遺産分割や相続登記に時間がかかると、あっという間に過ぎてしまう期間です。
使うつもりなら逆算して動いてください。
なお空き家の3000万円特別控除とは併用できず、選択制です。
要件を満たすなら空き家特例のほうが有利なことが多いものの、該当しない場合に取得費加算が選択肢になります。
判断に迷う場合は税理士にご相談ください。
いずれにせよ、まずは相続した不動産がいくらで売れそうかを把握することが出発点です。
出典・参考情報
- 国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
- 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
- 国税庁「No.4152 相続税の計算」
- 国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」
- 租税特別措置法 第39条（相続財産に係る譲渡所得の課税の特例）
※制度は改正される場合があります。適用の可否や有利判定については、税務署または税理士にご確認ください。