相続税の取得費加算の特例｜相続不動産を売るなら3年10ヶ月以内
相続税を払い終えたばかりなのに、その不動産を売ったら今度は譲渡所得税がかかるらしい。同じ財産に二度も税金を取られるようで、割に切れないと感じる方は少なくありません。
実はこの負担を和らげる制度があります。
「取得費加算の特例」を使えば、すでに納めた相続税の一部を取得費に加算でき、その分だけ譲渡所得が圧縮されて税額が下がります。
ただし誰でも無条件に使えるわけではなく、相続開始から3年10か月以内の売却という期限が設けられています。
この記事では、適用条件から加算額の計算方法、空き家特例との関係まで、順を追って見ていきます。
取得費加算の特例とは｜相続税を取得費に加算して譲渡所得を減らせる
取得費加算の特例とは、相続や遺贈で取得した財産を一定期間内に売却した場合、納めた相続税のうちその財産に対応する分を取得費に加算できる制度です。正式には「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」といいます。
譲渡所得は「売却価格－取得費－譲渡費用」で計算されるため、取得費が増えればそれだけ譲渡所得が減り、結果として税額も下がる仕組みです。
相続税と譲渡所得税が二重にのしかかっている感覚を持つ方にとっては、負担を軽くする現実的な手段になります。
譲渡所得税の計算の基本は「不動産を売ると税金はいくら？譲渡所得税の計算方法」で詳しく解説しています。
譲渡所得の基本の計算式
※取得費加算の特例を使うと、この「取得費」が増える
相続税を納めた実感があると、売却時にまた税金と聞くだけで身構えてしまいますよね。仕組みを知れば負担が和らぐケースも多いので、ご自身の状況と照らし合わせてみてください。
取得費加算の特例の適用要件｜相続税を納めた人だけが使える
取得費加算の特例は、相続や遺贈で財産を取得し、その相続で相続税を実際に納めた人だけが使える制度です。売却期限は相続税の申告期限（相続開始から10か月）の翌日から3年以内、つまり相続開始から3年10か月以内と定められています。適用には確定申告が必須で、申告しなければ特例は認められません。
出典：租税特別措置法第39条、国税庁タックスアンサー「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」。
対象者 相続・遺贈により財産を取得した人 前提 その相続で相続税を納めていること 売却期限 相続税の申告期限の翌日から3年以内
＝相続開始から3年10か月以内手続き 確定申告が必要（申告しなければ適用されない）
相続税を納めていないと使えない
ここが最大の前提になります。相続税を1円も納めていなければ、そもそも加算すべき相続税額が存在しないため、この特例は使えません。
相続税には基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）があり、相続人が3人であれば4,800万円までは非課税です。
地方の不動産と預貯金だけの相続であれば、基礎控除の範囲内に収まって相続税がかからないことも珍しくなく、その場合はこの特例の出番自体がありません。
相続不動産の売却全体の流れは「相続した不動産を売却する流れ｜手続き・税金・注意点」で確認できます。
3年10か月という期限の数え方
相続税の申告期限は相続開始（死亡）から10か月以内です。その翌日から3年以内が売却期限になるため、合計すると相続開始から3年10か月以内という期間になります。
取得費加算の特例、期限までの流れ
ここから期限のカウントが始まる
相続開始から10か月以内に申告・納付
申告期限の翌日から3年以内＝相続開始から3年10か月以内
相続不動産の売却は、遺産分割協議や相続登記をしないと不動産は売れない？義務化と手続きに時間がかかり、気づけば数年が経過していることも珍しくありません。
この特例を使うつもりなら、期限から逆算して動き始める必要があります。
期限も要件もはっきり決まっている制度です。相続税を納めていない方は対象外になりますので、まずはご自身の納税状況を確認してみてください。
取得費加算の特例でいくら加算できるか｜計算方法と計算例
取得費に加算できる相続税額は、納めた相続税額のうち、売却した財産の相続税評価額が全体に占める割合に応じて決まります。次の式で計算します。
| その人の相続税額 × 譲渡した財産の相続税評価額 ÷ （その人が取得した財産の価額 ＋ 相続時精算課税適用財産の価額 ＋ 純資産価額に加算される暦年課税分の贈与財産の価額） |
出典：国税庁タックスアンサー「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」。
要するに、納めた相続税のうち、売った不動産が占める割合の分だけ取得費に加算できる、という考え方です。
加算額には上限がある
見落とされやすいのがこの点です。計算した加算額が、特例を適用しない場合の譲渡益を超えるときは、その譲渡益相当額が上限になります（国税庁 No.3267）。
つまり、この特例によって譲渡所得がマイナスになることはなく、税額がゼロになるところまでが限度です。相続税を多く納めていても、売却益そのものが小さければ、加算できる額もその範囲に収まってしまいます。
計算例
実際の数字で見ると分かりやすくなります。相続財産5,000万円（実家3,000万円＋預金2,000万円）で、納めた相続税が500万円だった場合を例に計算してみます。
| 加算できる額 | 500万円 × 3,000万円 ÷ 5,000万円 ＝ 300万円 |
この実家を3,000万円で売却（取得費1,000万円・譲渡費用105.6万円）した場合、特例の有無で税額がどう変わるかを比べると次のようになります。
| 特例を使わない場合 | 譲渡所得 1,894.4万円 → 税額 約384.8万円 |
| 特例を使う場合 | 譲渡所得 1,594.4万円 → 税額 約323.9万円 |
| 差額 | 約60.9万円の節税 |
※長期譲渡所得（20.315％）で計算。譲渡費用は仲介手数料の上限額。実際の税額は個別事情により異なります。
納めた相続税が多いほど、また売却する不動産の割合が大きいほど、加算額も大きくなる関係にあります。
計算式だけ見ると難しく感じますが、実際にはご自身の相続税額と評価額を当てはめるだけです。不安な方は税理士に確認してみてくださいね。
取得費加算の特例が使えないケース
取得費加算の特例が使えないのは、加算すべき相続税額がない場合や、期限を過ぎた場合、相続・遺贈による取得ではない場合などです。条件を満たさず適用できない場面を整理しておきます。
| ケース | 理由 |
|---|---|
| 相続税がかからなかった | 加算すべき相続税額がない。基礎控除内に収まった場合など |
| 相続開始から3年10か月を過ぎた | 売却期限を超えている |
| 生前贈与で取得した不動産を売った | 相続・遺贈で取得した財産ではない |
| 相続放棄をした | 相続により財産を取得していない |
| 売却して損失が出た | 譲渡益がないため、加算する意味がない |
出典：租税特別措置法第39条、国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」にもとづく整理。
特に多いのが1つ目のケースです。
相続税の基礎控除は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」なので、相続財産がこの範囲に収まれば相続税自体がかかりません。
地方の不動産では、そもそも相続税が発生しないケースも少なくないのです。
その場合はこの特例ではなく、空き家の3000万円特別控除が使えるかどうかを確認することになります。
当てはまる項目があっても、他の特例が使える場合もあります。諦める前に一度、状況を整理してみることをおすすめします。
平成27年1月1日以後の相続では土地の扱いが変わった
平成27年1月1日以後に開始した相続については、土地の一部だけを売却した場合、実際に売却した部分に対応する相続税額のみを取得費に加算する扱いになっています。過去の情報を見て誤解しやすい点なので、分けて説明します。
かつては、相続した土地の一部だけを売却した場合でも、相続したすべての土地に対応する相続税額を取得費に加算できました。売主にとって有利な取り扱いでしたが、平成26年度の税制改正で見直され、平成27年1月1日以後に開始した相続については、実際に売却した部分に対応する相続税額のみを加算する形に変わっています。
建物や株式など土地以外の財産については、改正前からもともと売却した分だけが対象でした。
今回の改正で変わったのは土地の取り扱いだけです。
ネット上には改正前の解説がそのまま残っている場合もあるため、加算額を試算するときはご自身の相続がいつ開始したものかを確認してから進めるようにしてください。
古い情報とごちゃまぜにならないよう、ご自身の相続がいつ開始したかを確認してから計算するようにしてくださいね。
空き家の3000万円特別控除とは選択制｜併用はできない
取得費加算の特例と空き家の3000万円特別控除は併用できず、どちらか有利な方を選ぶ選択制の関係にあります。相続した実家を売る場合、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」により最高3,000万円を控除できるためです。
一般的には、控除額そのものが大きい空き家特例のほうが有利になることが多いといえます。ただし空き家特例には、昭和56年5月31日以前の建築であること、被相続人が一人暮らしだったこと、譲渡価額が1億円以下であることなど、要件がいくつも重なっており、該当しないケースも少なくありません。
空き家特例の要件を満たせずに使えない場合に、取得費加算の特例が現実的な選択肢として残ってくる、という関係になります。どちらが有利かは実際の金額を計算して比べる必要があるため、税理士への相談をおすすめします。
どちらが得かは金額次第で変わります。迷ったときは両方の条件で試算してもらうと、判断がつきやすくなりますよ。
取得費加算の特例の手続き｜確定申告と必要書類
取得費加算の特例を受けるには、売却した翌年に確定申告を行う必要があります。申告をしなければ、要件を満たしていても特例は適用されません。
| 書類 | 役割 |
|---|---|
| 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書 | 加算額を計算して示す。この特例専用の様式 |
| 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）[土地・建物用] | 売却した不動産の譲渡所得を計算する |
| 相続税の申告書の写し | 納付した相続税額と課税価格の根拠になる |
出典：国税庁タックスアンサー「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」（提出書類等）。
加算額は相続税の申告内容から計算するため、相続税の申告書は手元に保管しておいてください。相続税の申告を税理士に依頼していた場合は、控えを受け取っているはずです。
なお、遺産分割が確定せず相続税額が未定のまま、譲渡所得の申告期限が来てしまうこともあります。
相続税額が後から確定・変更された場合の取り扱いは個別性が高いため、税務署または税理士に確認してください。
申告の流れは「不動産を売った後の確定申告のやり方｜必要書類と期限」をご覧ください。
申告書類は相続税の申告内容と結びついています。相続税の申告書の控えは、売却が決まったら早めに手元に用意しておいてくださいね。
取得費加算の特例のよくある質問
Q 相続税がかからなかった場合は使えませんか？
A 使えません。
加算するのは実際に納めた相続税額なので、納税額がゼロならば加算できる額もゼロになります。
ただし相続税がかからないということ自体は、それだけ負担が軽い状況ともいえるでしょう。
Q 3年10か月を過ぎてしまいました。
A 取得費加算の特例は使えなくなります。ただし空き家特例（相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却が要件）が使える場合もあるので、要件を満たすかどうか確認してみてください。
Q 土地の一部だけ売った場合は？
A 売却した部分に対応する相続税額のみを加算できます。かつては土地の一部を売却しても全体分を加算できましたが、平成27年1月1日以後に開始した相続からは、売却した部分に対応する額のみが対象です。
Q 遺産分割が終わらないまま期限が近づいています。
A 分割が確定しないと相続登記ができず、売却そのものが進められません。
期限に間に合わないおそれがあるなら、家庭裁判所の調停を検討するなど、早めに動く必要があります。
「兄弟で相続した実家を売却してお金を分ける方法｜遺産分割」もあわせてご参照ください。
Q 売却損が出た場合はどうなりますか？
A 特例を使う意味はなくなります。
譲渡所得がマイナスであれば税金はもともとかからないためです。
なお相続した不動産は自分が住んでいた家ではないため、マイホームの譲渡損失の特例も使えないのが原則です。
Q どちらの特例が有利か、どう判断しますか？
A まず空き家特例の要件を満たすかどうかを確認し、満たす場合は控除額を比較するのが基本の流れです。
空き家特例は最高3,000万円の控除なので有利になることが多いものの、要件が厳しく該当しないケースもあります。
金額の比較は税理士に試算してもらうのが安心です。
まとめ｜取得費加算の特例は相続開始から3年10か月が期限
取得費加算の特例は、相続税を納めた人が相続財産を売却する際、その相続税の一部を取得費に加算できる制度です。相続税と譲渡所得税の二重負担を和らげる仕組みといえます。
期限は相続開始から3年10か月以内の売却です。遺産分割や相続登記に時間がかかると、あっという間に過ぎてしまう期間なので、使うつもりなら逆算して動く必要があります。
なお空き家の3000万円特別控除とは併用できず、選択制です。
要件を満たすなら空き家特例のほうが有利なことが多いものの、該当しない場合には取得費加算の特例が選択肢になります。
判断に迷う場合は税理士に相談してみてください。
いずれにせよ、まずは相続した不動産がいくらで売れそうかを把握することが出発点になります。
期限が迫っていると気持ちも焦りがちです。まずは不動産がいくらで売れそうかを把握して、逆算して動いてみてください。
出典・参考情報
- 国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
- 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
- 国税庁「No.4152 相続税の計算」
- 国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」
- 租税特別措置法 第39条（相続財産に係る譲渡所得の課税の特例）
※制度は改正される場合があります。適用の可否や有利判定については、税務署または税理士にご確認ください。
