境界が確定していない土地は売れる？測量と筆界特定

土地を売ろうとしたら、不動産会社から「境界が確定していないので測量が必要です」と言われた。

数十万円かかると聞いて、本当に必要なのかと迷っているかもしれません。

あるいは隣の人と境界の認識が食い違っていて、話を切り出しづらいという状況かもしれません。

本記事では、土地売却における境界と測量を整理します。

最初に押さえるべきは、「境界」という言葉が2つの意味で使われていることです。

ここを混同すると話が噛み合わなくなります。

土地の境界とは｜「筆界」と「所有権界」は別物

法務省は、筆界についてこう説明しています。

「筆界」とは、土地が登記された際にその土地の範囲を区画するものとして定められた線であり、所有者同士の合意などによって変更することはできません。

一方、一般にいう「境界」は筆界と同じ意味で使われるほか、所有権の範囲を画する線という意味で用いられることがあり、その場合は筆界とは異なる概念になります。そして法務省は、「筆界は所有権の範囲と一致することが多いですが、一致しないこともあります」とも明記しています。

2つの「境界」

	筆界（ひっかい）	所有権界
性質	登記されたときに定められた線	所有権が及ぶ範囲の線
合意で動かせるか	動かせない	当事者間で動かせる
両者の関係	一致することが多いが、一致しないこともある

出典：法務省「筆界特定制度」Q&A（Q1「筆界」って何ですか）

なぜズレるのか。

たとえば、昔に隣同士で「この塀のところでいいね」と決めて長年使ってきた場合、その線が所有権界として扱われることはあっても、登記上の筆界は別の位置にあるかもしれません。

塀を建て替えたときに少し動かした、という程度のことでも生じます。

売却の場面では、この両方を整理する必要があります。

境界が確定していない土地は売れるか｜起きる問題

境界が確定していない土地は、売れないわけではありません。しかし、次のような問題が生じます。

買主が不安を抱える。

「本当にこの範囲が自分のものになるのか」が確認できません。

引き渡し後に隣から「そこは私の土地だ」と言われるリスクを、買主が負うことになります。

面積が確定しない。

登記簿の地積は、古い測量に基づいていることがあります。

実測すると登記簿と違う、ということは珍しくありません。

価格交渉の材料になる。不確実性がある分、買主は安く買おうとします。

買主が建物を建てられない場合がある。境界が曖昧だと、建築確認の際に敷地の範囲を示せません。

そして売主にとって重要なのが、引き渡し後のトラブルの責任です。

境界について認識の違いがあることを知りながら伝えずに売れば、契約不適合責任を問われる可能性があります。

免責特約を結んでも、知っていて告げなかった事実については責任を免れないと解されています（民法第572条）。

告知義務の考え方は「雨漏りする家を売りたい｜修繕せずに売る方法と告知義務」でも扱っています。

土地の確定測量とは何をするのか｜隣地との立会いで筆界を決める

売却時に求められることが多いのが境界確定測量（確定測量）です。土地家屋調査士が行います。

確定測量の主な流れ

	やること	中身
1	資料調査	法務局の公図・地積測量図、市区町村の道路台帳などを収集
2	現地測量	境界標や工作物の位置を測る
3	隣地との立会い	隣地所有者に現地で確認してもらう
4	官民境界の確認	道路や水路に接する場合、行政との立会いが必要
5	筆界確認書の取り交わし	隣地所有者と書面で確認
6	境界標の設置・図面作成	現地に杭を入れ、確定測量図を作成

時間がかかるのは3と4です。

隣地所有者が遠方に住んでいる、相続で名義が変わっていない、そもそも連絡がつかない——こうした事情があると、数か月では終わりません。

行政との立会いも、申請から日程調整まで時間を要します。

売却を考え始めた段階で着手しておくと、話が具体化したときに慌てずに済みます。売却の全体の流れは「不動産売却の流れ｜査定から引き渡しまでの7ステップ」で整理しています。

隣地が測量に協力してくれないとき｜筆界特定制度

確定測量の最大の難関は、隣地所有者の協力が得られない場合です。立会いを拒否される、押印してもらえない、そもそも所有者が誰か分からない。

こうしたときの選択肢が筆界特定制度です。法務省が運用する制度で、土地の所有者として登記されている人などの申請に基づき、筆界特定登記官が、外部専門家である筆界調査委員の意見を踏まえて、現地における筆界の位置を特定します。

ここで法務省が強調している点が2つあります。

1つ目。

筆界特定とは、新たに筆界を決めることではなく、実地調査や測量を含む様々な調査を行った上、もともとあった筆界を筆界特定登記官が明らかにすることです。

境界を「作る」のではなく、元々あったものを「見つける」制度だということです。

2つ目。

筆界特定制度は、土地の所有権がどこまであるのかを特定するものではありません。

あくまで筆界の話であって、所有権界の争いは別途解決する必要があります。

筆界特定制度のポイント

項目	内容
申請できる人	土地の所有者として登記されている人やその相続人など
申請先	対象土地の所在地を管轄する法務局・地方法務局の筆界特定登記官
手数料	土地の価格によって決まる。申請人の土地と隣の土地の価格の合計が4,000万円なら8,000円
その他の費用	手続の中で測量が必要となることがあり、その場合は測量費用を負担する
結果に不服なら	後から裁判で争うこともできる

出典：法務省「筆界特定制度」Q&A（Q5、Q7、Q8、ポイント欄）

法務省は、この制度を活用することで裁判よりも迅速にトラブルを解決でき、費用負担も少なくてすむとしています。隣人同士で裁判をしなくても、筆界をめぐる問題の解決を図れる点が特色です。

確定測量が要らないケースもある

ここは正直に書きます。売却にあたって確定測量が法律で義務づけられているわけではありません。

実務では、次のような場合に測量なしで進むこともあります。

測量の要否の考え方

状況	傾向
近年の確定測量図があり、境界標も現地にある	新たな測量は不要なことが多い
分譲地で、区画整理された土地	資料が整っていることが多い
マンションの一室	土地は共有持分なので、個別の測量は通常不要
古い土地で測量図がない、境界標が見当たらない	求められることが多い
隣地と認識が食い違っている	解決しないまま売ると後日の紛争になり得る

ただし、測量しないならその状態を買主に説明したうえで合意する必要があります。「公簿売買（登記簿の面積で取引し、実測との差があっても精算しない）」という方法もありますが、買主が納得するかは別問題です。

費用の目安や他の諸費用との関係は「不動産売却にかかる税金と費用の全体像｜いくら手元に残る？」で扱っています。

相続した土地は先に相続登記を｜測量の前提になる

相続した土地で境界の問題がある場合、順序に注意してください。

筆界特定の申請ができるのは、土地の所有者として登記されている人やその相続人などです。また確定測量で隣地と筆界確認書を取り交わす際も、名義が明確でないと話が進みません。

2024年4月から相続登記が義務化されています。

相続した土地を売るなら、まず登記を済ませてください（「相続登記をしないと不動産は売れない？義務化と手続き」）。

隣地が相続登記をしていない場合は、そちらの相続人を探すところから始まることもあります。

確定測量の費用は誰が払うのか｜譲渡費用として計上できる

測量にかかった費用は、譲渡所得の計算上、譲渡費用として控除できる場合があります。売却のために直接要した費用にあたるかどうかで判断されます。

領収書は保管しておいてください。確定申告の際に必要になります（「不動産を売った後の確定申告のやり方｜必要書類と期限」）。

境界・確定測量のよくある質問

Q. 隣の人と「ここが境界」と合意すれば、それで確定しますか。

所有権界については合意で決められますが、筆界は変わりません。

法務省は、筆界は土地が登記された際に定められた線であり、所有者同士の合意などによって変更することはできないとしています。

合意した線と筆界がずれている場合、登記上の土地の範囲は筆界のままです。

Q. 筆界特定をすれば、所有権の範囲も決まりますか。

決まりません。

法務省は「筆界特定制度は、土地の所有権がどこまであるのかを特定するものではありません」と明記しています。

筆界を明らかにする制度であって、所有権の争いはそれとは別に解決する必要があります。

Q. 筆界特定の結果に納得できない場合はどうなりますか。

後から裁判で争うことができます。

法務省もその旨を明記しています。

ただし筆界特定は公的な判断として一定の意味を持つため、まず筆界特定を経てから判断するという進め方が現実的な場合もあります。

Q. 筆界特定の手数料はいくらですか。

土地の価格によって決まります。

法務省の例では、申請人の土地とその隣の土地の価格の合計額が4,000万円である場合、申請手数料は8,000円です。

ただし手続の中で測量が必要となることがあり、その場合は測量費用を別途負担することになります。

Q. 測量しないと売れませんか。

法律上の義務ではありません。

近年の確定測量図があり境界標も現地にある場合や、マンションの一室のように土地が共有持分の場合は、通常は不要です。

ただし境界が不明確な土地では買主が不安を持ち、価格交渉の材料になります。

境界について認識の違いを知りながら伝えずに売ると、契約不適合責任を問われる可能性があります。

Q. 測量にはどのくらい時間がかかりますか。

隣地との立会いや行政との官民境界確認に時間を要するため、状況次第で数か月かかることがあります。

隣地所有者が遠方にいる、相続で名義が変わっていない、連絡がつかないといった事情があるとさらに長引きます。

売却を考え始めた段階で着手しておくと安全です。

まとめ｜境界が未確定でも売れるが確定測量が有利

境界の話がこじれる原因の一つは、言葉の意味が2つあることです。

筆界は登記されたときに定められた線で、所有者同士の合意では変更できません。

所有権界は所有権が及ぶ範囲で、当事者間で動かせます。

法務省も、両者は一致することが多いが一致しないこともあるとしています。

売却では確定測量を求められることが多く、隣地との立会いや官民境界の確認に時間がかかります。

隣地の協力が得られない場合は、筆界特定制度という選択肢があります。

裁判より迅速で費用負担も少ないと法務省は説明しています。

ただしこの制度が明らかにするのは筆界であって、所有権の範囲ではありません。

まずは手元の資料を確認してください。

確定測量図があるか、境界標が現地にあるか。

そのうえで不動産会社に測量の要否を相談する。

相続した土地なら、先に相続登記を済ませておくことが出発点になります。

出典・参考情報

• 法務省「筆界特定制度」（筆界の定義と所有権界との違い、筆界特定は新たに筆界を決めるものではない旨、所有権の範囲を特定する制度ではない旨、申請人・申請先・手数料の例、裁判との関係）
• 不動産登記法 第123条以下（筆界特定）、第77条（地積測量図の記録事項）
• 民法 第562条〜第566条（契約不適合責任）、第572条（担保責任を負わない旨の特約）
• 国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」

※測量の要否や費用、期間は土地の状況により異なります。

譲渡費用に該当するかどうかは個別の事情によって判断されます。

個別の判断については、土地家屋調査士、不動産会社、法務局、税務署または税理士にご相談ください。