不動産を売った後の確定申告のやり方｜必要書類と期限

不動産を売ったら、翌年に確定申告が必要になることがあります。会社員で普段は年末調整だけという方にとっては、慣れない手続きかもしれません。

特に間違えやすいのが「税金がかからないなら申告は不要」という思い込みです。

特例を使って税額がゼロになる場合、申告しなければその特例が適用されません。

結果として、本来かからないはずの税金を課されることになります。

この記事では、申告が必要なケース、期限、必要書類、手続きの流れを整理します。

不動産売却で確定申告が必要なケース・不要なケース

不動産を売却した場合、申告の要否は次のように分かれます。

確定申告の要否

状況	申告	理由
売却益が出た	必要	譲渡所得税の納税義務が生じる
売却益は出たが特例で税額ゼロ	必要	申告しないと特例が適用されない
売却損が出た（特例を使う）	必要	損益通算・繰越控除で還付を受けるため
売却損が出た（特例を使わない）	不要	納税額が生じないため（申告しても損はない）

出典：国税庁「No.3102 譲渡所得の申告期限」「No.3302 マイホームを売ったときの特例」等にもとづく整理。

表のとおり、4つのうち3つのケースで申告が必要です。

「税金がかからないから何もしなくていい」と判断できるのは、損失が出て特例も使わない場合だけ。

迷ったら申告する、くらいの姿勢が安全です。

不動産売却の確定申告はいつまで｜売った翌年の2月16日〜3月15日

譲渡所得の申告は、資産を譲渡した日の属する年の翌年2月16日から3月15日の間に行います。2026年中に売却したなら、2027年2月16日〜3月15日が申告期間です。

ただし例外があります。

譲渡損失の特例など還付申告となる場合は、2月15日以前でも申告できます。

還付を早く受けたい場合は、年明けすぐに手続きしても構いません。

「売った日」はいつを指すか

ここは見落とされがちですが、実務上重要な論点です。

譲渡した日は、原則として買主に物件を引き渡した日を指します。

ただし、売買契約の効力発生の日（一般的には契約締結日）に譲渡があったものとして申告することもできます。

つまり、年末に契約して翌年初に引き渡した場合、どちらの年の譲渡として申告するかを選べるということです。

所有期間が5年を超えるかどうかの境目にいる場合、この選択が税率（20.315％か39.630％か）を分けることがあります。

詳しくは「不動産を売ると税金はいくら？譲渡所得税の計算方法」をご覧ください。

不動産売却の確定申告に必要な書類

書類は「共通して要るもの」と「特例を使う場合に追加で要るもの」に分かれます。

共通して必要な書類

確定申告書	第一表・第二表に加え、分離課税用の第三表が必要
譲渡所得の内訳書	物件の所在地・面積・売買契約日・売却価額・買主などを記載
売買契約書の写し	売却時のもの、および購入時のもの（取得費の証明）
費用の領収書	仲介手数料、印紙代、測量費など（取得費・譲渡費用の証明）
登記事項証明書	法務局で取得。オンライン申請も可能
本人確認書類	マイナンバーカード、または通知カード＋身分証明書

売却時にかかった費用の全体像は「不動産売却にかかる税金と費用の全体像｜いくら手元に残る？」で整理しています。

このうち購入時の売買契約書が最大の関門です。

何十年も前に買った家だと、見つからないことが少なくありません。

これがないと取得費を証明できず、売却価格の5％しか取得費として計上できない（概算取得費）ため、税額が大きく膨らみます。

見つからない場合は、購入時の不動産会社や住宅ローンを借りた金融機関に問い合わせてみてください。

契約書の写しや融資記録が残っていることがあります。

通帳の振込記録、当時の固定資産税課税明細書なども取得費を推定する材料になり得ます。

特例を使う場合に追加で必要な書類

3000万円特別控除を使うなら戸籍の附票（売却前の住民票の住所と物件の所在地が異なる場合）、譲渡損失の特例を使うなら譲渡損失の金額の明細書や住宅ローンの残高証明書など、特例ごとに書類が変わります。使う特例が決まったら、国税庁のページで必要書類を確認してください。

不動産売却の確定申告のやり方｜手続きの流れ

売却から申告・納税までの流れ

売却時	売買契約書・領収書・司法書士からの書類を保管しておく
年内〜1月	必要書類を集める。登記事項証明書や購入時契約書の取り寄せは時間がかかるので早めに
1〜2月	譲渡所得を計算し、使える特例を確認する
2/16〜3/15	申告書を作成し提出（還付申告なら2/15以前も可）
3/15まで	納税（税額がある場合）
申告後	還付の場合、1〜2ヶ月後に指定口座へ振込

確定申告書と譲渡所得の内訳書の作り方

国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を使うのが現実的です。

画面の案内に従って入力すれば申告書が自動作成され、譲渡所得の内訳書も同時に作れます。

手書きで一から作るより間違いが少なくて済みます。

提出方法

税務署の窓口、郵送、e-Taxの3つがあります。

e-Taxはマイナンバーカードとスマートフォン（またはICカードリーダー）があれば自宅から提出でき、期限日の23時59分まで受付されます。

窓口は申告期限が近づくと混雑するため、e-Taxか郵送のほうが負担は少ないでしょう。

納税の方法

税額が出た場合、3月15日までに納付します。振替納税を選べば4月20日前後に口座から自動引き落としとなり、実質的に納付を1ヶ月ほど遅らせられます。

確定申告をしないとどうなるか｜無申告加算税と延滞税

申告が必要なのにしなかった場合、本来の税額に加えてペナルティが課されます。

期限までに申告しなかった場合は無申告加算税、納付が遅れた場合は延滞税がかかります。不動産の売却は法務局への登記により把握されるため、申告しなければ税務署から問い合わせが来ることになります。

より重要なのは、冒頭で触れた「特例が使えなくなる」ことです。3000万円特別控除とは｜マイホーム売却で使える節税制度を使えば税額ゼロだったのに、申告しなかったために数百万円の税負担が発生する、という事態は避けたいところです。

不動産売却の確定申告は税理士に頼むべきか

ご自身で申告することは十分可能です。特に、給与所得だけで3000万円特別控除を使うようなシンプルなケースなら、作成コーナーを使えば対応できるでしょう。

一方で、次のような場合は税理士に相談する価値があります。取得費が不明で推計が必要な場合、複数の特例のどれを選ぶか判断が必要な場合（買換え特例と3000万円控除は選択制）、共有名義や相続が絡む場合、事業用不動産で減価償却の計算が必要な場合。

税理士報酬はかかりますが、特例の選択を誤って数十万円〜数百万円の差が出ることを考えれば、複雑なケースでは相談したほうが結果的に有利になることもあります。

不動産売却の確定申告でよくある質問

Q. 会社員でも自分で申告するのですか？

はい。

譲渡所得は年末調整の対象外なので、会社ではなくご自身で確定申告する必要があります。

会社に知られたくない場合、住民税の徴収方法を「自分で納付」にすることで、給与から天引きされる住民税に影響しないようにできます。

Q. 購入時の契約書がどうしても見つかりません。

まず購入時に仲介した不動産会社や、住宅ローンを借りた金融機関に問い合わせてください。

それでも見つからない場合、売却価格の5％を取得費とみなす概算取得費を使うことになります。

ただし税負担が重くなるため、通帳の記録や当時の資料を可能な限り探すことをおすすめします。

Q. 共有名義の場合、申告はどうなりますか？

持分に応じてそれぞれが個別に申告します。

3000万円特別控除も、居住していた共有者それぞれが要件を満たせば個別に適用できます。

「共有名義の不動産、自分の持分だけ売れる？」もご参照ください。

Q. 申告期限を過ぎてしまいました。

気づいた時点ですぐに期限後申告をしてください。

自主的に申告すれば、税務署の指摘を受けてから申告するよりペナルティが軽くなります。

ただし譲渡損失の特例のように、期限内申告が適用要件になっているものもあるため、その場合は特例が使えなくなることがあります。

Q. 相続した不動産を売った場合も同じですか？

基本的な手続きは同じですが、取得費と所有期間を亡くなった方から引き継ぐ点が異なります。

また相続税を納めている場合、取得費加算の特例が使えることがあります。

詳しくは「相続した不動産を売却する流れ｜手続き・税金・注意点」をご覧ください。

Q. 損失が出たら申告しなくていいですか？

納税額は生じないので義務ではありませんが、マイホームの売却で損失が出た場合は特例により税金が還付されることがあります。申告することで得になる可能性があるため、「マイホームを売って損したら｜譲渡損失の特例と繰越控除」を確認してみてください。

まとめ｜不動産売却の確定申告は書類集めから始める

不動産を売却したら、売却益が出た場合はもちろん、特例で税額がゼロになる場合も確定申告が必要です。

申告しなければ特例そのものが適用されないためです。

期限は売った翌年の2月16日〜3月15日、還付申告なら2月15日以前でも提出できます。

手続きで最大の関門は購入時の売買契約書です。

これがないと取得費を証明できず、税負担が大きく変わります。

売却が決まった段階から、書類を探し始めておくと安心です。

申告そのものは、国税庁の作成コーナーとe-Taxを使えばご自身でも対応できます。ただし取得費が不明な場合や特例の選択に迷う場合は、税理士に相談することも検討してください。

出典・参考情報

• 国税庁「No.3102 譲渡所得の申告期限」
• 国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」
• 国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」
• 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
• 国税庁「確定申告書等作成コーナー」
• 国税庁「No.9205 延滞税について」

※本記事の内容は国税庁公表資料にもとづいています。制度は改正される場合があるため、申告前に最新の情報を国税庁ホームページでご確認ください。