不動産を売ると税金はいくら？譲渡所得税の計算方法
不動産を売って利益が出ると、その利益に対して税金がかかります。
ところが「いくらかかるのか」は、売った金額だけでは決まりません。
買ったときの価格、売るのにかかった費用、そしてその不動産を何年持っていたかによって、税額は2倍近く変わることもあります。
この記事では、不動産を売ったときにかかる譲渡所得税の計算方法を、実際の数字を使って順を追って説明します。税率の違い、取得費がわからないときの扱い、税金を大きく減らせる特例まで、売却を検討する段階で知っておきたいことを整理します。
譲渡所得税がかかるのは利益が出たときだけ｜譲渡所得の計算式
最初に押さえておきたいのは、売却代金そのものに課税されるわけではないということです。課税の対象は「譲渡所得」、つまり売却によって出た利益の部分だけです。
たとえば3,000万円で買った家を2,500万円で売った場合、手元には2,500万円が入りますが、買ったときより安く売っているので利益は出ていません。
この場合、譲渡所得税はかかりません。
売却額が大きくても、利益が出ていなければ課税されない、という点をまず押さえてください。
譲渡所得の取得費に含められるもの
取得費は「買ったときの価格」だけではありません。
購入時の仲介手数料、登記費用、不動産取得税、印紙代なども含められます。
取得費を多く計上できれば、その分だけ利益が圧縮され、税金は軽くなります。
ただし建物については、買った価格をそのまま使えるわけではありません。
建物は年数とともに価値が減っていくと考えるため、減価償却という計算で目減りさせた金額を使います。
土地は減価償却しません。
譲渡所得の譲渡費用に含められるもの
売却のために直接かかった費用が該当します。売却時の仲介手数料、売買契約書の印紙代、建物を壊して土地として売った場合の解体費用、借家人に立ち退いてもらった際の立退料などです。
一方で、売却に直接関係のない費用は含められません。引っ越し代、住んでいた期間の修繕費や固定資産税などは譲渡費用にならないので注意してください。
譲渡所得税の税率は所有期間5年で変わる｜短期と長期の違い
譲渡所得税でもっとも影響が大きいのが、所有期間による税率の差です。5年を境に、税率がほぼ2倍違います。
所有期間による税率の違い
| 区分 | 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30.63% | 9% | 39.630% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15.315% | 5% | 20.315% |
出典：国税庁タックスアンサー No.3208「長期譲渡所得の税額の計算」、No.3211「短期譲渡所得の税額の計算」
※所得税率には復興特別所得税（所得税額の2.1%）を含みます。復興特別所得税は2037年12月31日までの所得に適用されます。
所有期間「5年」の数え方に落とし穴がある
ここが多くの方が誤解するポイントです。所有期間は「売った日」時点ではなく、売った年の1月1日時点で判定します。
たとえば2021年3月に買った家を2026年6月に売ったとします。
実際の所有期間は5年3ヶ月ですが、税法上は2026年1月1日時点で判定するため、この時点では4年10ヶ月。
つまり短期譲渡所得として扱われ、税率は39.630%になります。
もしこの売却を翌年（2027年）まで待てば、2027年1月1日時点で5年10ヶ月となり長期譲渡所得に該当し、税率は20.315%。同じ物件でも、売る時期が数ヶ月ずれるだけで税額が大きく変わることになります。
所有期間の判定は「売却年の1月1日」が基準
| 2021年3月 | この家を購入 |
| 2026年1月1日 | ここで所有期間を判定 → この時点で4年10ヶ月（5年未満） |
| 2026年6月 | 売却（実際の所有期間は5年3ヶ月） |
| 判定結果 | 短期譲渡所得（税率39.630%） |
譲渡所得税の計算方法｜ケース別に計算してみる
ここまでの内容を、具体的な数字で確認します。
ケース1：取得費がわからない土地を売った場合
3,000万円で売却し、売却時の仲介手数料などの譲渡費用が100万円、所有期間は5年超（長期）。ただし、いつ・いくらで買ったかを示す資料が残っていないケースです。
| 譲渡価額 | 3,000万円 |
| 取得費（概算：譲渡価額×5%） | －150万円 |
| 譲渡費用 | －100万円 |
| 譲渡所得 | 2,750万円 |
| 所得税（15%） | 412.5万円 |
| 復興特別所得税（所得税×2.1%） | 約8.7万円 |
| 住民税（5%） | 137.5万円 |
| 税額合計 | 約558.7万円 |
取得費がわからない場合、譲渡価額の5%を取得費とみなして計算する方法（概算取得費）が使えます。
ただしこれは、実際にはもっと高く買っていたとしても150万円でしか計上できないということ。
その分、利益が大きく計算され、税額も膨らみます。
だからこそ、購入時の売買契約書は探す価値があります。
見つからない場合でも、購入時の不動産会社や金融機関に問い合わせる、通帳の振込記録や住宅ローンの残高証明書を探す、といった方法で取得費を証明できることがあります。
概算取得費は最後の手段と考えてください。
ケース2：短期と長期でどれだけ違うか
譲渡所得が1,000万円だった場合で比較します。
譲渡所得1,000万円の場合の税額比較
| 区分 | 税率 | 税額 |
|---|---|---|
| 短期（5年以下） | 39.630% | 約396.3万円 |
| 長期（5年超） | 20.315% | 約203.2万円 |
| 差額 | 約193.2万円 | |
出典：国税庁タックスアンサー No.3208・No.3211 の税率にもとづき試算。復興特別所得税を含みます。
マイホームなら譲渡所得税がゼロになることも｜3000万円特別控除
ここまでの計算を見て不安になった方もいるかもしれませんが、売ったのがマイホーム（居住用財産）であれば、税負担を大きく減らせる特例があります。
代表的なのが「3000万円特別控除」です。マイホームを売ったときは、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。
たとえば4,000万円で売却、取得費2,000万円、譲渡費用150万円の場合、譲渡所得は1,850万円。
控除がなければ約375.8万円の税金がかかりますが、3000万円特別控除を使えば課税対象が0円となり、税額もゼロになります。
多くのマイホーム売却では、この控除だけで税金がかからなくなります。
さらに、所有期間が10年を超えるマイホームであれば「軽減税率の特例」も併用できます。
3,000万円を控除してもなお利益が残る場合、6,000万円以下の部分について税率が14.21%（所得税10.21%＋住民税4%）に軽減されます。
この2つの特例は重ねて適用できます。
ただし、これらの特例には細かい要件があります。適用条件や注意点は「3000万円特別控除とは｜マイホーム売却で使える節税制度」で詳しく解説しています。
譲渡所得税以外に不動産売却でかかる費用
売却時にかかるお金は税金だけではありません。
仲介手数料、印紙税、抵当権抹消の登記費用なども発生します。
手元にいくら残るかを知るには、これらを含めて考える必要があります。
詳しくは「不動産売却にかかる税金と費用の全体像｜いくら手元に残る？」と「マンション売却で手元に残る金額の計算方法」をご覧ください。
譲渡所得が出たら確定申告が必要｜期限と申告先
譲渡所得が出た場合、売却した翌年の確定申告で申告・納税します。
特例を使って税額がゼロになる場合でも、申告そのものは必要です。
申告しなければ特例が適用されません。
ここは見落としやすいので注意してください。
手続きの詳細は「不動産を売った後の確定申告のやり方｜必要書類と期限」で解説しています。
譲渡所得税のよくある質問
Q. 売却して損が出た場合も申告が必要ですか？
損失が出た場合、譲渡所得税はかかりません。
ただしマイホームの売却で損失が出たときは、他の所得と相殺して税金が戻る特例が使えることがあります。
この特例を受けるには確定申告が必要です。
詳しくは「マイホームを売って損したら｜譲渡損失の特例と繰越控除」をご覧ください。
Q. 相続した不動産の所有期間はどう数えますか？
相続や贈与で取得した不動産は、亡くなった方（被相続人）が取得した日を引き継いで所有期間を計算します。
相続した日からではありません。
そのため、親が長く所有していた家であれば、相続後すぐに売っても長期譲渡所得に該当することが多くなります。
取得費も被相続人の取得費を引き継ぎます。
Q. 購入時の契約書が見つかりません。どうすればいいですか？
まず購入時に仲介した不動産会社や、住宅ローンを借りた金融機関に問い合わせてみてください。
契約書の写しや融資記録が残っていることがあります。
通帳の振込記録、当時の固定資産税課税明細書なども取得費を推定する材料になります。
それでも見つからない場合に概算取得費（譲渡価額の5%）を使いますが、税負担が重くなるため、まずは資料を探すことをおすすめします。
Q. 復興特別所得税はいつまでかかりますか？
復興特別所得税は所得税額の2.1%が上乗せされるもので、2037年12月31日までの所得に適用されます。
なお税制改正により、2027年分以降は税率構成の見直しが予定されていますが、上乗せ率の合計は変わらない方向で議論されています。
最新の内容は国税庁の公表資料をご確認ください。
Q. 共有名義の不動産を売った場合、税金はどうなりますか？
共有名義の場合、それぞれの持分に応じて譲渡所得を計算し、各自が申告・納税します。
3000万円特別控除も、居住していた共有者それぞれが要件を満たせば個別に適用できます。
持分の扱いについては「共有名義の不動産、自分の持分だけ売れる？」もあわせてご覧ください。
Q. 税額を正確に知りたい場合はどうすればいいですか？
この記事の計算はあくまで目安です。
取得費の算定や特例の適用可否は個別事情によって判断が分かれるため、実際の税額は税務署や税理士にご確認ください。
売却前の段階であれば、まず売却価格の見当をつけたうえで、税額を試算してみるのが現実的な進め方です。
まとめ｜譲渡所得税は取得費と所有期間で決まる
不動産を売ったときの税金は、売却額ではなく利益（譲渡所得）に対してかかります。税率は所有期間5年を境に20.315%と39.630%で大きく変わり、その判定は「売った年の1月1日時点」で行われる点に注意が必要です。
取得費がわからないと概算取得費（5%）となり税負担が重くなるため、購入時の資料はできる限り探しておきたいところです。一方で、売ったのがマイホームであれば3000万円特別控除によって税金がゼロになるケースも多く、過度に心配する必要はありません。
まずは、ご自身の不動産がいくらで売れそうかを把握することから始めてみてください。売却価格の見当がつけば、税額の試算もできるようになります。
出典・参考情報
- 国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」
- 国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」
- 国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」
- 国税庁「No.3252 取得費となるもの」
- 国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」
- 国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」
- 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
- 国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
- 国税庁「No.2260 所得税の税率」
※本記事の税率・制度内容は、上記の国税庁公表資料（令和7年4月1日現在法令等）にもとづいています。税制は改正される場合があるため、最新の情報は国税庁ホームページをご確認ください。