不動産を売ると税金はいくら？譲渡所得税の計算方法
「不動産を売って利益が出たら、いったいいくら税金を持っていかれるんだろう」——売却を考え始めた方の多くが、まずここでつまずきます。数百万円、場合によっては1,000万円を超える税額が出てくることもあるだけに、不安になるのは当然のことです。
結論から言えば、税金がかかるのは売却代金そのものではなく、そこから生まれた利益の部分だけです。
買ったときの価格や諸費用を差し引いた後の「儲け」に対して課税される仕組みなので、必ずしも高額な税金が発生するとは限りません。
この記事では、実際の数字を使いながら譲渡所得税の計算方法をたどり、税率が2倍近く変わる所有期間の基準や、税額を大きく減らせる特例まで、売却前に知っておきたい内容を順に確認していきます。
譲渡所得税がかかるのは利益が出たときだけ｜譲渡所得の計算式
譲渡所得税は、売却代金の全額ではなく「譲渡所得」、つまり売却によって生じた利益の部分にだけ課税されます。買ったときより安く売れば利益は出ていないため、譲渡所得税そのものがかかりません。
たとえば3,000万円で買った家を2,500万円で売った場合を考えてみましょう。
手元に入るお金は2,500万円ですが、買ったときの価格を下回っているので利益は生まれていません。
この場合、譲渡所得税は発生しません。
売却額の大きさに目が行きがちですが、判断の軸はあくまで「利益が出ているかどうか」だという点を押さえておいてください。
譲渡所得の計算式
譲渡所得の取得費に含められるもの
取得費とは、その不動産を手に入れるためにかかった費用の総額のことで、購入代金だけでなく購入時の仲介手数料、登記費用、不動産取得税、印紙代なども含めることができます。取得費として計上できる金額が大きいほど、差し引かれる利益は小さくなり、税負担も軽くなります。
ただし建物については、購入価格をそのまま使えるわけではありません。
建物は年数の経過とともに価値が下がっていくと考えられているため、減価償却という計算方法で目減りさせた金額を取得費とします。
土地はこの減価償却の対象にはなりません。
譲渡所得の譲渡費用に含められるもの
譲渡費用は、売却のために直接かかった費用を指します。売却時の仲介手数料、売買契約書に貼る印紙代、建物を解体して土地として売った場合の解体費用、借家人に立ち退いてもらった際の立退料などが該当します。
一方で、売却に直接関係のない費用は譲渡費用に含められません。引っ越し代や、住んでいた期間中の修繕費、固定資産税などはここには当たらないので、混同しないよう注意してください。
取得費や譲渡費用の領収書は、売却が決まってから慌てて探す方が多いんです。早いうちに手元にまとめておくと、後の申告がぐっと楽になりますよ。
譲渡所得税の税率は所有期間5年で変わる｜短期と長期の違い
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間が5年以下か5年超かで大きく変わります。5年以下の短期譲渡所得は合計39.630%、5年超の長期譲渡所得は合計20.315%で、その差はほぼ2倍にのぼります。
| 区分 | 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30.63% | 9% | 39.630% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15.315% | 5% | 20.315% |
出典：国税庁タックスアンサー No.3208「長期譲渡所得の税額の計算」、No.3211「短期譲渡所得の税額の計算」
※所得税率には復興特別所得税（所得税額の2.1%）を含みます。復興特別所得税は2037年12月31日までの所得に適用されます。
所有期間「5年」の数え方に落とし穴がある
所有期間は「売った日」ではなく、売った年の1月1日時点で判定します。ここを実際の所有年数と勘違いしている方は少なくありません。
たとえば2021年3月に買った家を2026年6月に売ったとしましょう。
実際に所有していた期間は5年3ヶ月ですが、税法上の判定日である2026年1月1日時点ではまだ4年10ヶ月しか経っていません。
そのため、この売却は短期譲渡所得として扱われ、税率は39.630%になってしまいます。
もしこの売却を翌年の2027年まで待てば、判定日である2027年1月1日時点で所有期間は5年10ヶ月となり、長期譲渡所得に該当します。税率は20.315%まで下がるため、売る時期が数ヶ月違うだけで、税額が大きく変わってくるのです。
| 2021年3月 | この家を購入 |
| 2026年1月1日 | ここで所有期間を判定 → この時点で4年10ヶ月（5年未満） |
| 2026年6月 | 売却（実際の所有期間は5年3ヶ月） |
| 判定結果 | 短期譲渡所得（税率39.630%） |
「あと少しで長期になるのに」というご相談は意外とよくあるんです。売却時期に少し余裕があるなら、この判定日は必ず確認してみてくださいね。
譲渡所得税の計算方法｜ケース別に計算してみる
ここまでの内容を、具体的な数字に当てはめて確認してみましょう。取得費がわかる場合とわからない場合、そして所有期間の違いによって、税額がどう変わるかを見ていきます。
ケース1：取得費がわからない土地を売った場合
3,000万円で売却し、売却時の仲介手数料などの譲渡費用が100万円、所有期間は5年超（長期）としますが、いつ・いくらで買ったかを示す資料が残っていないケースを想定します。
| 譲渡価額 | 3,000万円 |
| 取得費（概算：譲渡価額×5%） | －150万円 |
| 譲渡費用 | －100万円 |
| 譲渡所得 | 2,750万円 |
| 所得税（15%） | 412.5万円 |
| 復興特別所得税（所得税×2.1%） | 約8.7万円 |
| 住民税（5%） | 137.5万円 |
| 税額合計 | 約558.7万円 |
取得費がわからない場合は、譲渡価額の5%を取得費とみなして計算する「概算取得費」という方法が使えます。
ただしこれは、実際にはもっと高く買っていたとしても150万円としてしか計上できないということでもあります。
結果として利益が大きく計算され、税額も膨らんでしまいます。
だからこそ、購入時の売買契約書は探す価値があります。
契約書そのものが見つからなくても、購入時の不動産会社や住宅ローンを借りた金融機関に問い合わせてみる、通帳の振込記録や住宅ローンの残高証明書を探してみるといった方法で、取得費を証明できることがあります。
概算取得費はあくまで最後の手段と考えておいてください。
ケース2：短期と長期でどれだけ違うか
次に、譲渡所得が1,000万円だった場合で、短期と長期の税額を比較してみます。
| 区分 | 税率 | 税額 |
|---|---|---|
| 短期（5年以下） | 39.630% | 約396.3万円 |
| 長期（5年超） | 20.315% | 約203.2万円 |
| 差額 | 約193.2万円 | |
出典：国税庁タックスアンサー No.3208・No.3211 の税率にもとづき試算。復興特別所得税を含みます。
概算取得費で計算すると税額がかなり重くなることが多いので、契約書が見つからない方は、まず金融機関への問い合わせから試してみてくださいね。
マイホームなら譲渡所得税がゼロになることも｜3000万円特別控除
売ったのがマイホーム（居住用財産）であれば、「3000万円特別控除」という特例により譲渡所得税を大きく減らせる、あるいはゼロにできることがあります。所有期間の長短に関係なく、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる仕組みです。
たとえば4,000万円で売却し、取得費が2,000万円、譲渡費用が150万円だったとすると、譲渡所得は1,850万円になります。
控除がなければ約375.8万円の税金がかかる計算ですが、3000万円特別控除を使えば課税対象は0円となり、税額もかからなくなります。
多くのマイホーム売却では、この控除だけで税負担がなくなるケースが少なくありません。
3000万円特別控除の効果（例）
※譲渡所得が控除額に満たない場合、課税対象は0円になります。
さらに、所有期間が10年を超えるマイホームであれば、「軽減税率の特例」も併用できます。3,000万円を控除してもなお利益が残る場合、6,000万円以下の部分について税率が14.21%（所得税10.21%＋住民税4%）まで軽減される仕組みで、この2つの特例は重ねて適用することが可能です。
ただし、これらの特例には細かい要件があり、誰にでも無条件で使えるわけではありません。適用条件や注意点は「3000万円特別控除とは｜マイホーム売却で使える節税制度」で詳しく解説しています。
3000万円特別控除は多くの方が使える特例ですが、要件を細かく確認しないまま安心してしまう方もいるので、事前にリンク先の記事もチェックしておくと安心ですよ。
譲渡所得税以外に不動産売却でかかる費用
不動産を売却する際にかかるお金は、税金だけではありません。
仲介手数料、印紙税、抵当権抹消の登記費用なども別途発生します。
実際に手元にいくら残るかを把握するには、税金と諸費用の両方を合わせて考える必要があります。
これらの費用の全体像や、手元に残る金額の計算方法については「不動産売却にかかる税金と費用の全体像｜いくら手元に残る？」と「マンション売却で手元に残る金額の計算方法」で詳しく解説しています。
税金の試算ができたら、次は諸費用も含めた「手取り額」まで確認しておくと、資金計画がぐっと立てやすくなりますよ。
譲渡所得が出たら確定申告が必要｜期限と申告先
譲渡所得が出た場合は、売却した翌年に確定申告を行い、申告と納税を済ませる必要があります。
特例を使って税額がゼロになる場合であっても、申告そのものは必要なので注意してください。
申告をしなければ特例は適用されず、結果として本来かからなかったはずの税金を負担することにもなりかねません。
申告の具体的な手続きや必要書類、期限については「不動産を売った後の確定申告のやり方｜必要書類と期限」で解説しています。
「税額が0円だから申告もいらない」と誤解してしまう方が本当に多いんです。控除を使う年こそ、忘れずに申告してくださいね。
譲渡所得税のよくある質問
Q 売却して損が出た場合も申告が必要ですか？
A 損失が出た場合、譲渡所得税そのものはかかりません。
ただしマイホームの売却で損失が出たときは、他の所得と相殺して税金の還付を受けられる特例が使えることがあり、この特例を受けるには確定申告が必要です。
詳しくは「マイホームを売って損したら｜譲渡損失の特例と繰越控除」をご覧ください。
Q 相続した不動産の所有期間はどう数えますか？
A 相続や贈与で取得した不動産は、亡くなった方（被相続人）が取得した日を引き継いで所有期間を計算します。
相続した日からの計算ではありません。
そのため、親が長年所有していた家であれば、相続後すぐに売っても長期譲渡所得に該当することが多くなります。
取得費についても、被相続人の取得費をそのまま引き継ぎます。
Q 購入時の契約書が見つかりません。どうすればいいですか？
A まずは購入時に仲介した不動産会社や、住宅ローンを借りた金融機関に問い合わせてみてください。
契約書の写しや融資記録が残っていることがあります。
通帳の振込記録や、当時の固定資産税課税明細書なども取得費を推定する材料になります。
それでも見つからない場合に概算取得費（譲渡価額の5%）を使うことになりますが、税負担が重くなりやすいため、まずは資料を探すことをおすすめします。
Q 復興特別所得税はいつまでかかりますか？
A 復興特別所得税は所得税額の2.1%が上乗せされるもので、2037年12月31日までの所得に適用されます。
なお税制改正により、2027年分以降は税率構成の見直しが予定されていますが、上乗せ率の合計は変わらない方向で議論されています。
最新の内容は国税庁の公表資料でご確認ください。
Q 共有名義の不動産を売った場合、税金はどうなりますか？
A 共有名義の場合は、それぞれの持分に応じて譲渡所得を計算し、各自が申告・納税を行います。
3000万円特別控除も、居住していた共有者それぞれが要件を満たせば個別に適用できます。
持分の扱いについては「共有名義の不動産、自分の持分だけ売れる？」もあわせてご覧ください。
Q 所有期間が短くても3000万円特別控除は使えますか？
A 使えます。
3000万円特別控除は所有期間の長短に関係なく適用できる特例で、短期譲渡所得であっても要件を満たせば利用できます。
一方で、軽減税率の特例は所有期間が10年を超えるマイホームに限られるため、両者の適用条件を混同しないよう注意してください。
Q 税額を正確に知りたい場合はどうすればいいですか？
A まずはこの記事の計算方法で目安をつかみ、そのうえで税務署や税理士に確認するのが確実です。
取得費の算定や特例の適用可否は個別事情によって判断が分かれるため、記事の試算はあくまで参考値と考えてください。
売却前の段階であれば、まず売却価格の見当をつけたうえで、税額を試算してみるのが現実的な進め方です。
まとめ｜譲渡所得税は取得費と所有期間で決まる
不動産を売ったときの税金は、売却額そのものではなく利益（譲渡所得）に対してかかります。税率は所有期間5年を境に20.315%と39.630%で大きく変わり、その判定は「売った年の1月1日時点」で行われる点に注意が必要です。
取得費がわからないと概算取得費（5%）で計算することになり税負担が重くなりやすいため、購入時の資料はできる限り探しておきたいところです。一方で、売ったのがマイホームであれば3000万円特別控除によって税金がゼロになるケースも多く、計算結果を見て過度に心配する必要はありません。
まずは、ご自身の不動産がいくらで売れそうかを把握することから始めてみてください。売却価格の見当がつけば、この記事の計算方法に当てはめて税額の試算もできるようになります。
税額の試算は複雑に感じるかもしれませんが、一つずつ数字を当てはめれば決して難しくありません。不安な点があれば、遠慮なく専門家に相談してくださいね。
出典・参考情報
- 国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」
- 国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」
- 国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」
- 国税庁「No.3252 取得費となるもの」
- 国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」
- 国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」
- 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
- 国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
- 国税庁「No.2260 所得税の税率」
※本記事の税率・制度内容は、上記の国税庁公表資料（令和7年4月1日現在法令等）にもとづいています。税制は改正される場合があるため、最新の情報は国税庁ホームページをご確認ください。
