3000万円特別控除とは｜マイホーム売却で使える節税制度
マイホームを売って利益が出ると、その利益に税金がかかります。
ところが実際には、多くの方が税金を納めずに済んでいます。
「3000万円特別控除」という制度があるためです。
この特例を使うと、マイホームの売却益から最高3,000万円を差し引けます。
売却益が3,000万円以下なら課税対象はゼロ。
日本の住宅価格帯を考えると、これで税金がかからなくなるケースが大半です。
この記事では、控除の仕組みと適用条件、見落としやすい注意点を整理します。
3000万円特別控除とは｜マイホーム売却の譲渡所得から差し引ける特例
正式には「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」といいます。マイホーム（居住用財産）を売ったとき、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。
ポイントは「所有期間を問わない」こと。通常、不動産の売却では所有期間5年を境に税率が倍近く変わりますが、この控除自体は買ってすぐ売った場合でも使えます。
控除ありとなしでどう変わるか（譲渡所得1,850万円・長期の場合）
| 控除なし | 控除あり | |
|---|---|---|
| 譲渡所得 | 1,850万円 | 1,850万円 |
| 特別控除 | － | －3,000万円 |
| 課税される譲渡所得 | 1,850万円 | 0円 |
| 税額（20.315%） | 約375.8万円 | 0円 |
出典：国税庁タックスアンサー No.3302・No.3208 にもとづく試算。控除額が譲渡所得を上回るため課税対象は0円となります。
3000万円特別控除の適用要件｜4つの条件を確認する
誰でも使えるわけではありません。国税庁が定める要件を満たす必要があります。主なものを確認します。
1. 売った物件がマイホームであること
自分が住んでいた家屋、またはその敷地であることが前提です。次のいずれかに該当する必要があります。
| 現住 | 現に自分が住んでいる家屋 |
| 以前住んでいた | 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合 |
| 敷地 | 上記の家屋とともに売る敷地や借地権 |
| 取り壊した場合 | 家屋を取り壊した場合は、取り壊し日から1年以内に譲渡契約を締結し、かつ住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること（貸付等に使っていないこと） |
「以前住んでいた家」も対象になる点は重要です。
転勤や住み替えで引っ越したあとでも、3年の期限内であれば控除が使えます。
ただしこの3年は「住まなくなった日から3年後の年末まで」であり、単純な3年間ではありません。
期限の数え方を間違えると適用できなくなるので注意してください。
2. 前年・前々年にこの特例を受けていないこと
3000万円特別控除は、原則として3年に1度しか使えません。前年および前々年にこの特例（またはマイホームの譲渡損失の特例など）を受けている場合は適用できません。
3. 特別な関係の人への売却でないこと
親子や夫婦など「特別の関係がある人」への売却は対象外です。
生計を一にする親族、売却後にその家で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係の法人なども含まれます。
身内に売って控除だけ受ける、ということはできません。
4. 控除目的の入居でないこと
この特例を受けることだけを目的として入居した家屋は対象外です。新築期間中の仮住まいのような一時的な入居、別荘やアトリエなど居住以外の目的で使っていた家屋も適用されません。
10年超所有なら軽減税率と併用できる｜長期譲渡より低い税率
売却益が3,000万円を超えて控除しきれない場合でも、次の一手があります。所有期間が10年を超えるマイホームであれば「軽減税率の特例」を併用できます。
10年超所有のマイホームに適用される軽減税率
| 控除後の課税譲渡所得 | 所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 6,000万円以下の部分 | 10.21% | 4% | 14.21% |
| 6,000万円超の部分 | 15.315% | 5% | 20.315% |
出典：国税庁タックスアンサー No.3305「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
※所有期間は売った年の1月1日時点で判定。所得税率には復興特別所得税を含みます。
3000万円特別控除と軽減税率の特例は重ねて適用できます。
まず3,000万円を控除し、残った部分に軽減税率をかける、という順序です。
所有期間の判定は譲渡所得税と同じく「売った年の1月1日時点」で行うため、10年を少し超えるかどうかの微妙な時期であれば、売却時期の検討余地があります。
3000万円特別控除の注意点｜住宅ローン控除とは併用できない
住宅ローン控除とは併用できない
ここが最も注意すべき点です。3000万円特別控除と住宅ローン控除は同時に使えません。
具体的には、3000万円特別控除を適用した年の前後2年間（合計5年間）は、新居で住宅ローン控除を受けられません。逆に住宅ローン控除を受けている場合、その入居年の前後2年間は3000万円特別控除を使えません。
住み替えでは、これが判断の分かれ目になります。
売却益が3,000万円以下なら控除で税金をゼロにできますが、その代わり新居の住宅ローン控除を諦めることになる。
どちらが有利かは、売却益の大きさと新居のローン残高によって変わります。
金額を出して比較してみるのが確実です。
税額がゼロでも確定申告は必要
特例を適用して納税額がゼロになる場合でも、確定申告は必要です。
申告しなければ特例は適用されません。
「税金がかからないから何もしなくていい」という誤解が多い部分なので、注意してください。
手続きは「不動産を売った後の確定申告のやり方｜必要書類と期限」で解説しています。
共有名義なら1人ずつ3000万円まで控除できる
夫婦共有名義のマイホームを売った場合、居住していた共有者がそれぞれ要件を満たせば、各自が3,000万円まで控除できます。
夫婦2人なら合計6,000万円まで控除できる計算です。
共有名義の不動産の扱いについては「共有名義の不動産、自分の持分だけ売れる？」もご参照ください。
相続した空き家の3000万円特別控除｜マイホーム版との違い
ここまでは自分が住んでいたマイホームの話です。親から相続した実家など、自分が住んでいない家を売る場合は、この3000万円特別控除は原則使えません。
ただし、一定の要件を満たす相続空き家には「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」という別の制度があり、こちらも最高3,000万円（相続人が3人以上の場合は2,000万円）の控除が受けられます。
要件は厳しく、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなどが定められています。
相続不動産の売却については「相続した不動産を売却する流れ｜手続き・税金・注意点」もあわせてご覧ください。
3000万円特別控除のよくある質問
Q. 単身赴任中の家を売る場合も対象になりますか？
本人が単身赴任などで一時的に離れていても、配偶者などの生計を一にする親族が引き続き住んでいて、赴任が解消されたら再び一緒に住むと認められる場合は、その家屋を「自分が住んでいる家屋」として扱えます。個別の判断になるため、税務署にご確認ください。
Q. 家を取り壊して更地で売る場合も使えますか？
使えますが条件があります。
取り壊した日から1年以内に譲渡契約を締結し、かつ住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
さらに、取り壊してから売るまでの間、その土地を駐車場などに貸していないことが必要です。
更地にしてから時間が経つと適用できなくなるため、解体のタイミングは慎重に判断してください。
Q. 店舗兼住宅の場合はどうなりますか？
居住用として使っていた部分についてのみ、控除の対象になります。
建物全体のうち居住部分の割合に応じて按分して計算します。
ただし居住用部分がおおむね90%以上であれば、全体を居住用として扱える場合があります。
Q. 売却益が3,000万円を超えた場合はどうなりますか？
超えた部分に対して課税されます。
所有期間が10年を超えていれば軽減税率の特例を併用でき、6,000万円以下の部分は14.21%に軽減されます。
税額の計算方法は「不動産を売ると税金はいくら？譲渡所得税の計算方法」をご覧ください。
Q. 買い換える場合の特例とは選べますか？
マイホームを買い換える場合には「特定居住用財産の買換えの特例」という別の制度があり、3000万円特別控除と選択適用になります（併用はできません）。
買換え特例は課税を将来に繰り延べる制度で、免除されるわけではない点に違いがあります。
どちらが有利かは個別事情によるため、税理士にご相談ください。
Q. 売却損が出た場合はどうすればいいですか？
利益が出ていない以上、3000万円特別控除の出番はありません。
ただしマイホームの売却で損失が出た場合は、他の所得と相殺できる特例があります。
詳しくは「マイホームを売って損したら｜譲渡損失の特例と繰越控除」をご覧ください。
まとめ｜3000万円特別控除は確定申告をして初めて使える
3000万円特別控除は、マイホーム売却の税負担を大きく減らせる制度です。
所有期間を問わず使え、多くのケースでこの控除だけで税金がゼロになります。
10年超所有なら軽減税率も併用できます。
一方で、以前住んでいた家は「住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日まで」という期限があり、住宅ローン控除とは同時に使えないという制約もあります。住み替えを考えている場合は、どちらが有利かを金額で比較してから判断してください。
そして、控除で税額がゼロになる場合でも確定申告は必要です。ここを見落とすと特例そのものが適用されません。
まずはご自身の不動産がいくらで売れそうかを把握し、売却益がどのくらいになりそうかの見当をつけるところから始めてみてください。
出典・参考情報
- 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
- 国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
- 国税庁「No.3314 過去に居住していたマイホームを売ったとき」
- 国税庁「No.3308 共有のマイホームを売ったとき」
- 国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」
- 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
- 国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」
※本記事の制度内容は、上記の国税庁公表資料（令和7年4月1日現在法令等）にもとづいています。税制は改正される場合があるため、最新の情報は国税庁ホームページをご確認ください。