不動産売却の仲介手数料はいくら？上限と計算方法

不動産を売るときにかかる費用のうち、最も大きな割合を占めるのが仲介手数料です。

3,000万円で売れた場合、100万円を超えます。

決して小さくない金額なので、いくらかかるのか、どう計算されるのかを知っておきたいところでしょう。

仲介手数料には法律で上限が定められています。この記事では、その計算方法と価格別の早見表、2024年7月の法改正で変わった点、そして値引き交渉の可否について整理します。

仲介手数料の相場は上限額｜宅建業法で決まっている

仲介手数料は不動産会社が自由に決められるものではありません。宅地建物取引業法にもとづき、受け取れる報酬額の上限が定められています。

ここで押さえておきたいのは、法律が定めているのは「上限」であって「定価」ではないという点です。

上限を超える請求は違法ですが、上限より安くすることは各社の判断で可能です。

実際には上限額を請求する会社が多いものの、これは法律上の義務ではありません。

仲介手数料の計算方法｜「3％＋6万円＋消費税」の意味

売買価格に応じて、3段階の料率が定められています。

仲介手数料の上限（原則）

売買価格（税抜）	上限（税抜）
200万円以下の部分	売買価格 × 5%
200万円超〜400万円以下の部分	売買価格 × 4%
400万円を超える部分	売買価格 × 3%

出典：国土交通省告示（昭和45年建設省告示第1552号）「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」。別途消費税がかかります。

この表を見ると計算が面倒に思えますが、売買価格が400万円を超える場合は、次の速算式で同じ答えが出ます。なお、売却全体の流れは「不動産売却の流れ｜査定から引き渡しまでの7ステップ」で解説しています。

3,000万円で売れた場合の計算例

売買価格	3,000万円
3,000万円 × 3％	90万円
＋ 6万円	96万円
＋ 消費税（10％）	9.6万円
仲介手数料の上限（税込）	105.6万円

価格別・仲介手数料の早見表｜売却価格ごとの上限額

売買価格別・仲介手数料の上限（税込）

売買価格	原則の上限	特例適用時
300万円	15.4万円	最大33万円
500万円	23.1万円	最大33万円
800万円	33.0万円	33万円（同額）
1,000万円	39.6万円	－
2,000万円	72.6万円	－
3,000万円	105.6万円	－
4,000万円	138.6万円	－
5,000万円	171.6万円	－

出典：昭和45年建設省告示第1552号にもとづき算出（消費税10％込）。「特例適用時」は後述の低廉な空家等の媒介特例。

【2024年7月改正】800万円以下の物件は上限が33万円に

ここは地方の不動産や空き家を売る方にとって、特に知っておくべき変更点です。

2024年7月1日に宅建業法の報酬規程が改正され、「低廉な空家等の媒介特例」の内容が見直されました。売買価格が800万円以下の宅地・建物については、通常の計算式にかかわらず30万円＋消費税（税込33万円）を上限として受け取れるようになりました。

改正前は「400万円以下・売主からのみ」という条件でしたが、改正後は「800万円以下・売主買主の双方から」に拡大されています。

低廉な空家等の媒介特例：改正前後の比較

	改正前（〜2024年6月）	改正後（2024年7月〜）
対象価格	400万円以下	800万円以下
上限額（税込）	19.8万円	33万円
受け取れる相手	売主のみ	売主・買主の双方

出典：令和6年国土交通省告示第949号（2024年6月21日公布、同年7月1日施行）による昭和45年建設省告示第1552号の一部改正。

なぜ引き上げられたのか

背景には空き家問題があります。総務省の住宅・土地統計調査によると、2023年時点で全国の空き家は900万戸に達しています。

低価格の物件でも、不動産会社の手間は高額物件と大きく変わりません。

現地調査、権利関係の確認、書類作成といった業務は同じようにかかります。

それにもかかわらず報酬が少額だと、業者が取り扱いに消極的になり、結果として売りたい人が売れない状況が生まれていました。

この特例は、そうした低価格物件の流通を促す狙いで設けられたものです。

売主として知っておくべきこと

売主の立場から見ると、これは手数料の負担が増える方向の改正です。

たとえば300万円の物件なら、原則の計算では15.4万円のところ、特例が適用されると最大33万円。

17.6万円ほど増えることになります。

ただし、この特例には重要な条件があります。

媒介契約を結ぶ前に、あらかじめ依頼者へ説明して合意を得ることが必要です。

不動産会社が一方的に手数料を引き上げることはできません。

契約前の説明時に、この点をきちんと確認してください。

負担増と感じるかもしれませんが、見方を変えれば、低価格物件でも業者が真剣に取り組んでくれる環境が整ったとも言えます。地方で買い手がつきにくい物件ほど、その意味は小さくありません。

仲介手数料はいつ払うのか｜支払いのタイミング

支払いのタイミングは、売買契約時と引き渡し時の2回に分けるのが一般的です。契約時に半額、引き渡し時に残りの半額、という形が多く見られます。

媒介契約の種類によって販売活動の進め方も変わります。詳しくは「媒介契約の種類｜専属専任・専任・一般の違いと選び方」をご覧ください。

ここで大切なのは、仲介手数料は成功報酬だという点です。

売買契約が成立してはじめて発生するもので、売れなかった場合には支払う必要がありません。

広告を出した、内見の案内をした、といった活動に対して個別に請求されることは、原則としてありません。

ただし、売主が特別に依頼した広告費用など、通常の仲介業務の範囲を超える実費については、別途請求される場合があります。この点も媒介契約時に確認しておくと安心です。

仲介手数料の値引き交渉はできるのか｜成功報酬という前提

法律が定めているのは上限なので、それより安くすること自体は可能です。実際に「仲介手数料半額」を打ち出している会社もあります。

ただし、交渉には慎重な判断が要ります。

仲介手数料は不動産会社にとって唯一の収入源です。

これを削ると、広告費をかけた販売活動が難しくなり、結果的に売却価格が下がったり、売却期間が延びたりする可能性があります。

たとえば3,000万円の物件で手数料を半額にすれば約53万円が浮きますが、販売活動が手薄になって売却価格が100万円下がれば、かえって損をします。手数料の額だけでなく、その会社がどのような販売活動をしてくれるかを含めて判断するのが現実的です。

会社選びの考え方については「仲介と買取どっちがいい？違いとメリット・デメリット」もあわせてご覧ください。

仲介手数料以外に不動産売却でかかる費用

売却時にかかるのは仲介手数料だけではありません。

印紙税、抵当権抹消の登記費用、必要に応じて測量費や解体費なども発生します。

全体像は「不動産売却にかかる税金と費用の全体像｜いくら手元に残る？」で整理しています。

また、売却益が出た場合は譲渡所得税もかかります。

手元にいくら残るかを知るには、これらすべてを差し引いて考える必要があります。

「マンション売却で手元に残る金額の計算方法」もご参照ください。

仲介手数料のよくある質問

Q. 「3％＋6万円」の6万円は何ですか？

段階ごとの計算を簡単にするための調整額です。

本来は200万円以下の部分に5％、200万円超400万円以下の部分に4％、400万円超の部分に3％と分けて計算しますが、全体に一律3％をかけると低い価格帯の分が不足します。

その差額（200万円×2％＋200万円×1％＝6万円）を足すことで、同じ答えになる仕組みです。

Q. 買取の場合も仲介手数料はかかりますか？

不動産会社が直接買い取る場合、仲介ではないため仲介手数料はかかりません。

ただし、仲介会社を介して買取業者に売る場合は仲介手数料が発生します。

買取だから無料とは限らないため、契約形態を確認してください。

Q. 売買契約が解除になったら手数料はどうなりますか？

ケースによって扱いが異なります。

買主のローン審査が通らず白紙解除になった場合は、原則として返還されるのが一般的です。

一方、売主・買主の都合による解除では返還されないこともあります。

媒介契約書に定めがあるため、契約前に確認しておくことをおすすめします。

Q. 800万円以下でも特例が適用されないことはありますか？

あります。

この特例を適用するには、媒介契約を結ぶ前に不動産会社が依頼者へ説明し、合意を得ることが必要です。

合意がなければ原則どおりの計算になります。

また、特例はあくまで上限を定めるものなので、会社によっては原則どおりの金額とすることもあります。

Q. 手数料に消費税がかかるのはなぜですか？

仲介手数料は不動産会社が提供するサービスへの対価なので、消費税の課税対象です。なお売買代金そのものについては、土地は非課税、建物部分は売主が事業者の場合に課税、個人の売主なら非課税という扱いになります。

Q. 手数料を安くする会社は避けたほうがいいですか？

一概には言えません。

効率的な運営で手数料を抑えている会社もあれば、その分だけ販売活動が限定的になる場合もあります。

判断材料は手数料の額だけでなく、どのような販売活動を行うか、その地域での実績があるか、といった点を含めて総合的に見ることをおすすめします。

まとめ｜仲介手数料は上限額が相場・金額だけで会社を選ばない

仲介手数料の上限は法律で定められており、400万円超の物件なら「売買価格×3％＋6万円＋消費税」で計算できます。3,000万円の物件なら105.6万円が上限です。

2024年7月の改正で、800万円以下の物件については上限が33万円（税込）に引き上げられました。

地方の空き家や低価格物件を売る場合、原則の計算より手数料が高くなる可能性があります。

ただし適用には媒介契約前の説明と合意が必要なので、契約時に確認してください。

手数料は上限であって定価ではないため交渉の余地はありますが、削りすぎると販売活動に影響することもあります。金額だけで判断せず、その会社の販売力や地域での実績とあわせて考えるのが、結果的に納得のいく売却につながります。

出典・参考情報

• 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」
• 昭和45年建設省告示第1552号「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（令和6年国土交通省告示第949号による改正）
• 国土交通省「不動産業による空き家対策推進プログラム（低廉な空家等の媒介特例の拡充を含む）」
• 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 調査の結果」
• 国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」

※本記事の内容は2024年7月1日施行の報酬告示改正にもとづいています。制度は改正される場合があるため、最新の情報は国土交通省ホームページをご確認ください。