農地は売れる？農地法の許可と転用のハードル

相続した田んぼや畑が使われないまま残っている。

売ろうと不動産会社に相談したら「農地は農地法の許可が要るので、簡単ではありません」と言われた。

固定資産税を払い続けるのも、草刈りに通うのも限界だ——。

本記事では、農地の売却を整理します。

農地は普通の土地と扱いがまったく違い、許可を受けずにした売買は効力を生じません。

ただし、売り方は一つではありません。

何ができて何ができないのか、順に説明します。

農地の売却方法は2つ｜農地のまま売るか転用して売るか

まず、根本的な分岐から。

農地法の3条・4条・5条

条文	場面	許可権者
3条	農地のまま売る・貸す （権利移動）	農業委員会
4条	自分の農地を宅地等にする （自己転用）	都道府県知事等 （4ha超は農林水産大臣）
5条	転用する目的で売る （転用＋権利移動）	都道府県知事等 （4ha超は農林水産大臣）

出典：農林水産省「農業振興地域制度、農地転用許可制度等について」、農地法第3条・第4条・第5条。2〜4haの転用について知事が許可しようとするときは大臣と協議。

売却で使うのは3条か5条です。

買主が農業を続けるなら3条、買主が家を建てたり駐車場にしたりするなら5条。

どちらを選ぶかで、買える相手も難易度もまったく変わります。

そして重要な原則があります。

農林水産省は、この許可等を受けないでした権利の設定又は移転は効力を生じないとしています。

契約書を交わしても、許可がなければ所有権は移りません。

農地のまま売る方法｜農地法3条の許可

買主が農地として使い続ける場合です。許可権者は農業委員会になります。

この道の難しさは、買える人が限られることです。

農地法3条は、農地の効率的な利用が見込まれるかどうかなどを審査します。

誰でも買えるわけではなく、実際に耕作する人・法人であることが求められます。

「隣の農家が買ってくれるかもしれない」——これが最も現実的な道です。

農地は隣接地との一体利用で価値が上がるためです。

地元の農業委員会や農協に相談すると、買い手の情報を持っていることがあります。

買主が見つかりにくい土地の売り方については「仲介と買取どっちがいい？違いとメリット・デメリット」もご参照ください。

農地中間管理機構（農地バンク）という選択肢もあります。

都道府県が設置する組織で、農地の貸し借りを仲介します。

売却ではありませんが、耕作放棄を避けつつ手放す実質的な方法になり得ます。

転用して売る方法｜農地法5条と農地区分

買主が宅地等として使う場合です。ここで結論を決めるのが農地区分です。

農林水産省は、優良農地を確保するため農地を区分し、転用を農業上の利用に支障が少ない農地に誘導するとしています。つまり、いい農地ほど転用させない仕組みです。

農地区分と転用許可の方針（立地基準）

農地区分	どんな農地か	許可の方針
農用地区域内農地	市町村の農業振興地域整備計画で農用地区域とされた区域内の農地	不許可
甲種農地	市街化調整区域内の、農業公共投資後8年以内の農地、集団農地で高性能農業機械での営農が可能な農地	原則不許可 （例外許可あり）
第1種農地	集団農地（10ha以上）、農業公共投資対象農地、生産力の高い農地	原則不許可 （例外許可あり）
第2種農地	農業公共投資の対象となっていない小集団の生産力の低い農地、市街地として発展する可能性のある農地	第3種農地に立地困難な場合等に許可
第3種農地	都市的整備がされた区域内の農地、市街地にある農地	原則許可

出典：農林水産省「農業振興地域制度、農地転用許可制度等について」（参考資料1）。

自分の農地がどの区分か——これを知らずに売却の話は進みません。

農業委員会で確認してください。

第3種農地なら道は開けますが、農用地区域内農地なら転用は不許可です。

農用地区域内の場合、転用するには一時的な利用等を除き、先に農用地区域から外す手続（農振除外）が必要です。これには代替すべき土地がないこと、農業上の効率的かつ総合的な利用に支障を及ぼすおそれがないこと、農業生産基盤整備事業完了後8年を経過していることなどの要件があり、時間もかかります。

市街化区域の農地は届出でよい｜許可が不要になる

ここは朗報です。

農林水産省は、市街化区域内の農地を転用する場合には、農業委員会にあらかじめ届出を行えば許可不要としています。市街化区域は市街化を促進する区域なので、農地を宅地にすることが政策的に想定されているためです。

自分の農地が市街化区域内にあるなら、転用のハードルは大きく下がります。まず区域を確認してください。

市街化調整区域の農地は二重の許可が要る

ここが最も誤解されやすい部分です。

市街化調整区域にある農地を宅地にして売る場合、2つの別々の法律の許可が要ります。

市街化調整区域の農地に必要な許可

法律	何の許可か	観点
農地法	転用許可（5条）	優良農地を守れるか
都市計画法	開発許可（29条・34条）／建築許可（43条）	無秩序な市街化を防げるか

出典：農地法、都市計画法。目的の異なる2つの制度がそれぞれ適用されます。

目的が違う制度なので、片方が通ってももう片方で止まります。

農地転用の許可が下りても、都市計画法34条の立地基準に該当しなければ建物は建てられません。

市街化調整区域の建築制限については「市街化調整区域の家は売れる？建て替えの可否と許可」で詳しく扱っています。

逆に言えば、市街化調整区域の農地を宅地として売るのは、二重のハードルがあるということです。ここを見誤ると、買主が現れてから話が壊れます。

農地転用は一般基準でも止まる｜資力と計画の確実性

農地区分（立地基準）をクリアしても、もう一つ審査があります。一般基準です。

農林水産省によれば、次に該当する場合は不許可となります。

一般基準による不許可事由

転用の確実性が認められない場合 他法令の許認可の見込みがない場合、関係権利者の同意がない場合 等

周辺農地への被害防除措置が適切でない場合

一時転用の場合に、農地への原状回復が確実と認められない場合

出典：農林水産省「農業振興地域制度、農地転用許可制度等について」（参考資料1）。

農林水産省は、具体的な転用目的を有しない投機目的、資産保有目的での農地の取得は認めないとしています。

「とりあえず宅地にして誰かに売る」では通りません。

買主と用途が具体的に決まっていることが要ります。

農地の無許可転用の罰則｜原状回復命令もある

「バレなければいい」と考えないでください。

許可を受けずに転用した場合、原状回復命令等の行政処分を受けることがあります。

罰則も定められており、法人の違反転用については平成21年度の制度改正で罰金の上限が引き上げられました。

違反転用者が不明の場合等には、農林水産大臣・都道府県知事が自ら原状回復等の措置を実施する行政代執行制度も整備されています。

そして前述のとおり、許可を受けないでした権利の設定又は移転は効力を生じません。

相続した農地は届出が必要｜10か月以内

相続で農地を取得した場合、農業委員会への届出が必要です。

相続を知った時からおおむね10か月以内とされています。

3条許可とは別の手続で、許可ではなく届出です。

建物と同様に、相続登記も必要です（「相続登記をしないと不動産は売れない？義務化と手続き」）。

名義が祖父のままでは売却の話が進みません。

相続した不動産全般の手順は「相続した不動産を売却する流れ｜手続き・税金・注意点」で扱っています。

農地が売れない場合の選択肢｜農地バンクと相続土地国庫帰属

どうしても買い手が見つからない場合、相続土地国庫帰属制度という道があります。相続等によって土地を取得した相続人が、法務大臣の承認を受けて土地を国庫に帰属させる制度で、令和5年4月27日から始まりました。

ただし審査手数料（一筆当たり14,000円）のほか、承認を受けた場合には10年分の土地管理費相当額の負担金が必要です。

田・畑については面積にかかわらず20万円が原則ですが、一部の市街地や農用地区域等の田・畑は面積に応じて算定されます。

境界が明らかでない土地は対象外です。

相続放棄との違いも押さえてください（「相続放棄した家はどうなる？売却できるのか」）。

農地の売却でよくある質問

Q. 農地は誰にでも売れますか。

農地のまま売る場合（農地法3条）は、農業委員会の許可が必要で、実際に耕作する人・法人であることなどが審査されます。

誰でも買えるわけではありません。

宅地等に転用して売る場合（同法5条）は、農地区分に応じた転用許可が必要です。

いずれも許可を受けないでした権利の移転は効力を生じません。

Q. 自分の農地が転用できるか、どこで分かりますか。

農業委員会で農地区分を確認してください。

農用地区域内農地は不許可、甲種農地・第1種農地は原則不許可、第2種農地は第3種農地に立地困難な場合等に許可、第3種農地は原則許可という方針です。

区分が分からないまま売却活動を始めると、買主が現れてから止まります。

Q. 市街化区域にある農地はどうなりますか。

市街化区域内の農地を転用する場合は、農業委員会にあらかじめ届出を行えば許可は不要です。

市街化区域は市街化を促進する区域であるためです。

市街化調整区域の農地に比べ、転用のハードルは大きく下がります。

Q. 市街化調整区域の農地に家を建てて売れますか。

農地法の転用許可と、都市計画法の開発許可・建築許可の両方が必要です。

目的の異なる2つの制度なので、片方が通ってももう片方で止まります。

都市計画法34条の立地基準に該当しなければ建築できません。

両方の窓口で事前に確認してください。

Q. 相続した農地に手続きは要りますか。

農業委員会への届出が必要です。

相続を知った時からおおむね10か月以内とされています。

これは3条許可とは別の手続で、許可ではなく届出です。

あわせて相続登記も必要で、2024年4月から義務化されています。

Q. 買い手が見つからない農地はどうすればいいですか。

まず隣接農地の所有者や地元の農業委員会・農協に相談してください。

農地は隣接地との一体利用で価値が上がるためです。

貸すなら農地中間管理機構という選択肢もあります。

それでも難しい場合、相続で取得した土地なら相続土地国庫帰属制度があります。

ただし負担金が必要で、境界が明らかでない土地は対象外です。

まとめ｜農地は区分と許可の見通しで売り方が決まる

農地の売却は、普通の土地とは別の制度で動いています。

農地のまま売るなら3条（農業委員会の許可）、転用して売るなら5条（知事等の許可）。

そして許可を受けないでした権利の移転は効力を生じません。

転用できるかどうかは農地区分で決まります。

農用地区域内農地は不許可、甲種・第1種は原則不許可、第3種は原則許可。

まず農業委員会で自分の農地の区分を確認することが出発点です。

市街化区域内なら届出だけで済みますが、市街化調整区域なら農地法と都市計画法の二重の許可が要ります。

そして農地のまま売るなら、隣の農家が最も現実的な相手です。

制度の壁は高いですが、区分と区域さえ分かれば、進める道は見えてきます。

まず窓口で確認してください。

出典・参考情報

• 農林水産省「農業振興地域制度、農地転用許可制度等について」（参考資料1。農地区分と許可の方針、許可権者、市街化区域内は届出で許可不要、許可を受けないでした権利の設定・移転は効力を生じない旨、一般基準、投機目的・資産保有目的の取得は認めない旨、農用地区域からの除外要件、平成21年度の規制厳格化）
• 農地法 第3条（権利移動）、第4条（転用）、第5条（転用のための権利移動）
• 農業振興地域の整備に関する法律（農振法）
• 都市計画法 第29条、第34条、第43条
• 法務省「所有者不明土地の解消に向けて、不動産に関するルールが大きく変わりました」（相続土地国庫帰属制度。令和5年4月27日施行、審査手数料一筆14,000円、田・畑の負担金）

※農地区分の判定や許可の運用は、農地の所在地・自治体により異なります。

転用の可否は個別の事情によって判断されます。

個別の判断については、農地の所在地を管轄する農業委員会、市区町村の開発指導担当窓口、不動産会社、行政書士等の専門家にご相談ください。