借地権付き建物は売れる？地主の承諾と裁判所の許可
「親から相続した家、よく確認したら借地に建っていた」——そう気づいて、売却を諦めかけている方は少なくありません。地主に売却の話を切り出すのは気が引けますし、思い切って相談したら「承諾料を払え」と言われ、その金額が妥当なのかどうか判断がつかずに困っている方もいらっしゃるでしょう。
まず結論からお伝えすると、借地権付き建物は売却できます。
しかも、地主がどうしても承諾してくれない場合でも、裁判所が承諾に代わる許可を出してくれる制度が用意されています。
この制度の存在を知らないまま、売却そのものを諦めてしまっている方が少なくありません。
借地権の種類の見分け方から、地主の承諾が必要な理由、裁判所の手続き、税金の扱いまで、順を追って見ていきます。
借地権の種類を確認する｜旧法借地権と定期借地権の違い
借地権には大きく分けて、平成4年7月31日以前に設定された「旧法借地権」、それ以降に設定された「普通借地権」、そして期間満了で終了する「定期借地権」の3種類があり、種類によって借主の立場や借地権の価値が異なります。売却を考えるなら、まず契約書と設定時期を確認し、自分の借地権がどれに当たるのかを把握しておく必要があります。
| 種類 | 特徴 |
|---|---|
| 旧法借地権 平成4年7月31日以前に設定 | 旧借地法が適用され続ける。更新が続く限り半永久的に借り続けられる。借地権の価値が高くなりやすい |
| 普通借地権 平成4年8月1日以降に設定 | 借地借家法が適用。正当事由がなければ地主は更新を拒めない |
| 定期借地権 | 期間満了で終了し、更新がない。残存期間が短いほど価値が下がる |
出典：借地借家法（平成3年法律第90号。平成4年8月1日施行）、旧借地法。契約の内容により扱いが異なる場合があります。
特に押さえておきたいのは、平成4年7月31日以前に設定された借地権には、今も旧借地法が適用され続けるという点です。
借地借家法が施行された後も、それ以前の契約は旧法のまま存続します。
更新のたびに新法へ切り替わるわけではありません。
そのため、古い借地であるほど借主の立場は強く、借地権の価値も高くなる傾向があります。
「古い契約だから不利」と思い込む必要はありません。
まずは契約書を探し出し、設定時期を確認するところから始めてください。
契約書がどこにあるかわからない、というご相談もよく受けます。まずは地代の振込先や登記情報から手がかりを探してみてくださいね。
借地権の売却に地主の承諾が必要な理由
借地権付き建物を売るときは、建物とあわせて「土地を使う権利」も買主へ譲り渡すことになるため、原則として地主の承諾が必要です。民法第612条第1項が、賃借人は賃貸人の承諾を得なければ賃借権を譲り渡すことができないと定めているためです。
同条第2項では、無断で譲渡して第三者に使用させたときは、賃貸人が契約を解除できるとも定められています。
賃貸借は当事者どうしの信頼関係を基礎とする契約であるため、貸主の知らないところで借主が入れ替わることは想定されていません。
土地の賃貸借契約書にも、たいてい「賃借権を譲渡するときは、あらかじめ賃貸人の書面による承諾を得なければならない」といった条項があるはずです。
つまり、地主の承諾を得ずに売却を進めてしまうと、契約を解除されるおそれがあります。
解除されれば買主は建物を撤去しなければならなくなり、取引そのものが成立しません。
地主への相談は、気が重くても避けて通れない工程だと考えておいてください。
承諾を得ずに話を進めてしまい、後からトラブルになるケースも見受けられます。売却の意思が固まったら、早めに地主へ相談することをおすすめします。
地主が承諾しないときの借地非訟｜裁判所の許可で売れる
地主が承諾してくれない場合でも、裁判所に申し立てることで、承諾に代わる許可を得られる可能性があります。
この手続きは「借地非訟」と呼ばれ、借地借家法第19条第1項に定められています。
譲受人が賃借権を取得しても地主に不利となるおそれがないにもかかわらず地主が承諾しないときは、裁判所が借地権者の申立てにより、地主の承諾に代わる許可を与えることができます。
地主が首を縦に振らなくても、裁判所の許可によって売却できる道があるということです。あきらめる前に、この制度の存在を知っておいてください。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 申立先 | 借地の所在地を管轄する地方裁判所（借地借家法41条） |
| 代理人 | 依頼する場合は弁護士に限られる（同法44条1項） |
| 判断の考慮要素 | 賃借権の残存期間、借地に関する従前の経過、譲渡を必要とする事情その他一切の事情（同法19条2項） |
| 鑑定委員会 | 弁護士・不動産鑑定士・有識者から3人以上を指定。裁判所は原則としてその意見を聴く（同法19条6項、47条） |
| 鑑定委員の費用 | 国が負担するので、当事者は費用が掛からない |
| 手続の公開 | 審問手続は非公開（非訟事件手続法30条本文） |
| 不服申立て | 決定書の送達を受けた日から2週間以内に即時抗告 |
出典：裁判所「借地非訟事件手続の流れ」（東京地方裁判所 民事第22部）、借地借家法。
借地非訟手続きの流れ
借地の所在地を管轄する地方裁判所へ申立て
当事者双方から意見を聴取
現地調査と意見書の作成、意見書についての審問
裁判所が承諾に代わる許可の可否を決定
※裁判所は途中で和解による解決を勧めることもあります。
注意しておきたいのは、申立てには譲渡の相手方があらかじめ決まっている必要があるという点です。裁判所は「その第三者が賃借権を取得しても地主に不利となるおそれがないか」を判断するため、誰に売るのかが未定の段階では審理を進められません。
借地非訟は時間も費用もかかる手続きです。まずは地主との話し合いを尽くしたうえで、最終手段として検討していただくのがよいと思います。
地主の介入権｜借地非訟で地主が買い取ることがある
借地非訟を申し立てると、地主自身が「それなら自分が買い取る」と申し出てくる場合があります。
借地借家法第19条第3項に定められた「介入権」という仕組みで、借地権者から譲渡許可の申立てがあったとき、裁判所が定める期間内に、地主が建物と賃借権を自ら譲り受ける旨を申し立てることができます。
この場合、裁判所は相当の対価を定めて、これを命じることができます。
地主にとっては、借地関係を解消して完全な所有権を回復できる機会になります。第三者に売ろうとしたつもりが、結果として地主に買い取られる展開もあり得るということです。
これは一概に悪い話とは言えません。
裁判所が対価を適正に定めるためです。
ただし、売却先を自分で選べなくなる点は理解しておいたほうがよいでしょう。
介入権が行使されても、対価は裁判所が公正に判断します。売却先が変わるだけで、条件面で不利になるとは限りませんよ。
借地権の譲渡承諾料はいくらか｜相場の考え方
譲渡承諾料は、借地借家法第19条第1項が定める「財産上の給付」にあたり、賃借権の残存期間や借地に関する従前の経過、譲渡を必要とする事情など、個別の事情を総合的に考慮して金額が判断されます。裁判所が許可を出す際は、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときに、許可を財産上の給付にかからしめることができるとされています。
裁判所が金額を決める場合は、鑑定委員会の意見を聴いたうえで判断します。当事者間で任意に承諾料を取り決める場合も、この考え方が参考にされることが一般的です。
一般的な水準として語られる数字が存在しないわけではありませんが、個別性が高いテーマであるため、鑑定委員会の判断や当事者どうしの交渉次第で金額は変わってきます。提示された金額に納得がいかない場合は、根拠を確認してみることをおすすめします。
承諾料の金額に迷ったときは、一人で判断せず、弁護士や不動産会社に相場感を確認してみてくださいね。
借地権を売る前にやるべきこと｜契約書と地代の確認
いきなり借地非訟に進む必要はありません。
地主に買ってもらう、底地を買い取って完全所有権にする、地主と共同で売却するなど、話し合いによって解決できる選択肢が複数あります。
まずはこれらを検討し、それでも折り合わない場合の最終手段として裁判所の制度を位置づけておくとよいでしょう。
| 方法 | 内容 |
|---|---|
| 地主に買ってもらう | 地主は借地関係を解消でき、完全な所有権を回復できる。話が早いことも |
| 底地を買い取って売る | 地主から土地（底地）を買えば完全所有権になる。資金は要るが、価値は大きく上がる |
| 地主と共同で売る | 借地権と底地を同時に第三者へ売り、代金を割合で分ける。双方の手取りが増えやすい |
| 第三者に売る（承諾あり） | 承諾料を払って承諾を得る。最も一般的 |
| 借地非訟を申し立てる | 地主が承諾しない場合の最終手段。時間と費用がかかる |
まずは地主に「売りたい」と伝えてみることです。
地主自身が買いたいと言い出すかもしれませんし、共同売却に応じてくれるかもしれません。
関係を壊さずに済むなら、それに越したことはないはずです。
売却全体の流れは「不動産売却の流れ｜査定から引き渡しまでの7ステップ」で整理していますので、あわせて確認してみてください。
地主との話し合いは、感情的にならず、まず売却の意向だけを率直に伝えるところから始めるとスムーズに進みやすいですよ。
相続した借地権の注意点｜承諾が不要な場合
相続によって借地権を取得した場合、地主の承諾は不要です。
相続は譲渡ではなく、法律上当然に権利が承継されるものだからです。
承諾料を請求されたとしても、支払う義務が当然にあるとは限りません。
ただし、名義や契約内容の確認は欠かせません。
契約書が見当たらない、名義が祖父のままになっている、といった状態では売却の話を進められません。
建物の相続登記も済ませておく必要があります（「相続登記をしないと不動産は売れない？義務化と手続き」）。
相続した不動産を売る手順全般については「相続した不動産を売却する流れ｜手続き・税金・注意点」で扱っています。
相続した借地は、契約書や名義の整理に時間がかかることが多いです。売却を考え始めたら、早めに確認しておくと安心ですよ。
借地権を売ったときの税金｜譲渡所得の計算
借地権の譲渡による所得は、土地建物の売却と同じく譲渡所得として課税されます（「不動産を売ると税金はいくら？譲渡所得税の計算方法」）。
マイホームとして住んでいた場合は、3000万円特別控除の対象になり得ます。
国税庁の要件では、控除の対象となる敷地には借地権も含まれるとされており、家屋とともに譲渡することが要件です（「3000万円特別控除とは｜マイホーム売却で使える節税制度」）。
要件を満たすかどうかは個別の事情によって変わるため、事前に確認しておくとよいでしょう。
特別控除が使えるかどうかで税額は大きく変わります。確定申告の前に、必ず要件を確認しておいてくださいね。
借地権の売却でよくある質問
Q 地主が承諾してくれません。もう売れませんか。
A 売れる可能性があります。
借地借家法第19条第1項により、譲受人が賃借権を取得しても地主に不利となるおそれがないにもかかわらず地主が承諾しないときは、裁判所が地主の承諾に代わる許可を与えることができます。
これを借地非訟といい、申立先は借地の所在地を管轄する地方裁判所です。
Q 地主に黙って売ったらどうなりますか。
A 契約を解除されるおそれがあり、実務上は行われません。
民法第612条により、賃借人は賃貸人の承諾を得なければ賃借権を譲り渡すことができず、無断で譲渡して第三者に使用させたときは賃貸人が契約を解除できます。
解除されれば買主は土地を使う権利を失い、建物を撤去しなければならなくなるため、取引自体が成り立たなくなります。
Q 借地非訟にはどのくらい費用がかかりますか。
A 申立手数料（収入印紙）と郵便切手、弁護士に依頼する場合はその費用がかかります。
ただし鑑定委員に要する費用は国が負担するため、当事者の負担にはなりません。
申立手数料は土地の固定資産評価額をもとに算出されるため、評価証明書を準備しておく必要があります。
Q 借地非訟を申し立てたら、地主が「自分が買う」と言い出すことはありますか。
A あります。
借地借家法第19条第3項により、裁判所が定める期間内に、地主自身が建物および賃借権を譲り受ける旨を申し立てることができます（介入権）。
この場合、裁判所は相当の対価を定めてこれを命じることができます。
売却先を自分で選べなくなりますが、対価は適正に定められます。
Q 相続で借地権を引き継ぎました。地主の承諾は要りますか。
A 承諾は不要です。
相続は譲渡ではなく、法律上当然に権利が引き継がれるためで、承諾料の支払義務があるとも限りません。
ただし建物の相続登記は必要で、2024年4月から義務化されています。
Q 古い借地契約なので不利ですか。
A むしろ逆の場合が多くあります。
平成4年7月31日以前に設定された借地権には旧借地法が適用され続け、更新が続く限り長期間借り続けられるため、借主の立場が強く、借地権の価値も高くなる傾向があります。
まずは契約の設定時期を確認してみてください。
まとめ｜借地権は地主の承諾か裁判所の許可があれば売れる
借地権付き建物は売却できます。ただし土地を使う権利をあわせて移すことになるため、民法第612条により地主の承諾が必要で、無断で譲渡すると契約解除の理由になってしまいます。
地主が承諾しない場合には、借地借家法第19条の借地非訟という道があります。
譲受人が賃借権を取得しても地主に不利となるおそれがないのに承諾しないときは、裁判所が承諾に代わる許可を出してくれます。
鑑定委員の費用は国が負担するため、当事者に費用はかかりません。
ただし地主には介入権があり、自ら買い受けると申し立ててくる可能性がある点も覚えておいてください。
実際には、まず地主と話すところから始めてみてください。
地主に買ってもらう、底地を買い取る、共同で売る——選択肢は一つではありません。
裁判所の制度は、話がまとまらないときの備えとして知っておけば十分でしょう。
一人で抱え込まず、まずは地主との対話から始めてみてください。それでも進まないときは、私たちにもご相談いただけます。
出典・参考情報
- 裁判所「第2 借地非訟事件手続の流れ」（東京地方裁判所 民事第22部。管轄、代理人は弁護士に限られる旨、鑑定委員会の構成と国の費用負担、審問手続の非公開、和解の勧告、即時抗告の期間）
- 借地借家法 第2条（定義）、第19条（土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可。第1項＝承諾に代わる許可と財産上の給付、第2項＝考慮要素、第3項＝介入権、第6項＝鑑定委員会の意見聴取）、第41条（管轄）、第44条（代理人）、第47条（鑑定委員会）
- 民法 第612条（賃借権の譲渡及び転貸の制限）
- 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」（家屋とともに譲渡する敷地には借地権を含む）
※裁判所の手続の詳細や費用は事案・管轄により異なります。
承諾料の水準は個別の事情により大きく変わります。
契約内容によっては本記事の一般的な説明が当てはまらない場合があります。
個別の判断については、弁護士、不動産会社、税務署または税理士にご相談ください。
