借地権付き建物は売れる？地主の承諾と裁判所の許可

親から相続した家が借地に建っている。

売りたいけれど、地主に話を切り出しづらい。

あるいは「売るなら承諾料を払え」と言われて、その金額に納得できずにいる——。

本記事では、借地権付き建物の売却を整理します。

結論から言えば売れます。

そして重要なのは、地主が承諾しない場合でも、裁判所が承諾に代わる許可を出す制度があるということです。

この制度を知らずに諦めている人が少なくありません。

借地権の種類を確認する｜旧法借地権と定期借地権の違い

借地権にはいくつか種類があり、扱いが違います。売却を考えるなら、まず契約書と設定時期を確認してください。

借地権の主な種類

種類	特徴
旧法借地権 平成4年7月31日以前に設定	旧借地法が適用され続ける。更新が続く限り半永久的に借り続けられる。借地権の価値が高くなりやすい
普通借地権 平成4年8月1日以降に設定	借地借家法が適用。正当事由がなければ地主は更新を拒めない
定期借地権	期間満了で終了し、更新がない。残存期間が短いほど価値が下がる

出典：借地借家法（平成3年法律第90号。平成4年8月1日施行）、旧借地法。契約の内容により扱いが異なる場合があります。

特に重要なのが、平成4年7月31日以前に設定された借地権には、今も旧借地法が適用されるという点です。

借地借家法の施行後も、それ以前の契約は旧法のまま存続します。

更新のたびに新法に切り替わるわけではありません。

古い借地であるほど、借主の立場は強く、借地権の価値も高くなる傾向があります。「古い契約だから不利」ではありません。

借地権の売却に地主の承諾が必要な理由

借地権付き建物を売るとき、実際には「建物」と「土地を使う権利」をセットで譲ります。ここで問題になるのが土地の権利です。

民法第612条第1項は、賃借人は賃貸人の承諾を得なければ賃借権を譲り渡すことができないと定めています。そして同条第2項により、無断で譲渡して第三者に使用させたときは、賃貸人は契約を解除できます。

賃貸借は当事者の信頼関係を基礎とする契約なので、貸主が知らないうちに借主が入れ替わることを認めていないわけです。土地の賃貸借契約書にも、たいてい「賃借権を譲渡するときは、あらかじめ賃貸人の書面による承諾を得なければならない」といった条項があります。

つまり、地主の承諾なしに売ると、契約を解除されるおそれがあります。解除されれば買主は建物を撤去しなければならず、取引そのものが成立しません。

地主が承諾しないときの借地非訟｜裁判所の許可で売れる

ここが本記事の核心です。

借地借家法第19条第1項は、こう定めています。借地権者が借地上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得しても地主に不利となるおそれがないにもかかわらず、地主が承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、地主の承諾に代わる許可を与えることができる。

この手続を借地非訟といいます。地主が首を縦に振らなくても、裁判所の許可で売却できる道があるということです。

借地非訟（賃借権譲渡許可）の要点

項目	内容
申立先	借地の所在地を管轄する地方裁判所（借地借家法41条）
代理人	依頼する場合は弁護士に限られる（同法44条1項）
判断の考慮要素	賃借権の残存期間、借地に関する従前の経過、譲渡を必要とする事情その他一切の事情（同法19条2項）
鑑定委員会	弁護士・不動産鑑定士・有識者から3人以上を指定。裁判所は原則としてその意見を聴く（同法19条6項、47条）
鑑定委員の費用	国が負担するので、当事者は費用が掛からない
手続の公開	審問手続は非公開（非訟事件手続法30条本文）
不服申立て	決定書の送達を受けた日から2週間以内に即時抗告

出典：裁判所「借地非訟事件手続の流れ」（東京地方裁判所 民事第22部）、借地借家法。

手続の流れは、申立て→審問期日（当事者から意見を聴取）→鑑定委員会の現地調査と意見書→意見書についての審問→決定、というものです。

裁判所は途中で和解による解決を勧めることもあります。

借地関係は継続的な信頼関係に立脚するものなので、円満な解決が望ましいという考え方です。

注意点として、申立てには譲渡の相手方が決まっていることが必要です。裁判所は「その第三者が賃借権を取得しても地主に不利となるおそれがないか」を判断するため、誰に売るのかが決まっていないと審理できません。

地主の介入権｜借地非訟で地主が買い取ることがある

もう一つ、知っておくべき仕組みがあります。

借地借家法第19条第3項により、借地権者から譲渡許可の申立てがあった場合、裁判所が定める期間内に、地主自身が建物と賃借権を譲り受ける旨を申し立てることができます。

これを介入権といいます。

この場合、裁判所は相当の対価を定めて、これを命じることができます。

つまり、第三者に売ろうとしたら、地主が「それなら私が買う」と手を挙げる可能性があるということです。地主にとっては借地関係を解消して完全な所有権を回復できる機会になります。

これは一概に悪い話とも言えません。

適正な対価が定められるからです。

ただし、売却先を自分で選べなくなる点は理解しておく必要があります。

借地権の譲渡承諾料はいくらか｜相場の考え方

借地借家法第19条第1項の後段は、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、許可を財産上の給付に係らしめることができるとしています。この「財産上の給付」が、実務でいう譲渡承諾料・名義書換料です。

金額は、賃借権の残存期間、借地に関する従前の経過、譲渡を必要とする事情その他一切の事情を考慮して判断されます。

裁判所は鑑定委員会の意見を聴いたうえで決めます。

当事者間で任意に取り決める場合も、この考え方が参考にされます。

一般的な水準として語られる数字はありますが、個別性が高いため、鑑定委員会の判断や交渉次第で変わります。

借地権を売る前にやるべきこと｜契約書と地代の確認

いきなり借地非訟に進むのは現実的ではありません。順序があります。

借地権を売るときの選択肢

方法	内容
地主に買ってもらう	地主は借地関係を解消でき、完全な所有権を回復できる。話が早いことも
底地を買い取って売る	地主から土地（底地）を買えば完全所有権になる。資金は要るが、価値は大きく上がる
地主と共同で売る	借地権と底地を同時に第三者へ売り、代金を割合で分ける。双方の手取りが増えやすい
第三者に売る（承諾あり）	承諾料を払って承諾を得る。最も一般的
借地非訟を申し立てる	地主が承諾しない場合の最終手段。時間と費用がかかる

まず地主と話すことです。

「売りたい」と伝えたら、地主自身が買いたいと言うかもしれません。

共同売却に応じるかもしれません。

関係を壊さずに済むなら、それに越したことはありません。

売却の全体の流れは「不動産売却の流れ｜査定から引き渡しまでの7ステップ」で整理しています。

相続した借地権の注意点｜承諾が不要な場合

相続で借地権を取得した場合、地主の承諾は不要です。

相続は譲渡ではなく、法律上当然に権利が承継されるためです。

承諾料を請求されても、支払義務があるとは限りません。

ただし、名義や契約内容の確認は必要です。

契約書が見当たらない、名義が祖父のまま、という状態だと売却の話が進みません。

建物の相続登記も済ませてください（「相続登記をしないと不動産は売れない？義務化と手続き」）。

相続した不動産を売る手順全般は「相続した不動産を売却する流れ｜手続き・税金・注意点」で扱っています。

借地権を売ったときの税金｜譲渡所得の計算

借地権の譲渡による所得は、譲渡所得として課税されます。

計算方法は土地建物の売却と同じです（「不動産を売ると税金はいくら？譲渡所得税の計算方法」）。

マイホームとして住んでいた場合、3000万円特別控除の対象になり得ます。

国税庁の要件では、控除の対象となる敷地には借地権も含まれます。

家屋とともに譲渡することが要件です（「3000万円特別控除とは｜マイホーム売却で使える節税制度」）。

借地権の売却でよくある質問

Q. 地主が承諾してくれません。もう売れませんか。

売れる可能性があります。

借地借家法第19条第1項により、譲受人が賃借権を取得しても地主に不利となるおそれがないにもかかわらず地主が承諾しないときは、裁判所が地主の承諾に代わる許可を与えることができます。

これを借地非訟といいます。

申立先は借地の所在地を管轄する地方裁判所です。

Q. 地主に黙って売ったらどうなりますか。

民法第612条により、賃借人は賃貸人の承諾を得なければ賃借権を譲り渡すことができず、無断で譲渡して第三者に使用させたときは、賃貸人は契約を解除できます。

解除されれば買主は土地を使う権利を失い、建物を撤去しなければならなくなります。

取引自体が成り立たないため、実務上は行われません。

Q. 借地非訟にはどのくらい費用がかかりますか。

申立手数料（収入印紙）と郵便切手が必要で、弁護士に依頼すればその費用もかかります。

ただし鑑定委員に要する費用は国が負担するため、当事者の負担にはなりません。

申立手数料は土地の固定資産評価額をもとに算出されるため、評価証明書が必要です。

Q. 借地非訟を申し立てたら、地主が「自分が買う」と言い出すことはありますか。

あります。

借地借家法第19条第3項により、裁判所が定める期間内に、地主自身が建物および賃借権を譲り受ける旨を申し立てることができます（介入権）。

この場合、裁判所は相当の対価を定めてこれを命じることができます。

売却先を自分で選べなくなりますが、対価は適正に定められます。

Q. 相続で借地権を引き継ぎました。地主の承諾は要りますか。

相続による承継には地主の承諾は不要です。

譲渡ではなく、法律上当然に権利が引き継がれるためです。

承諾料の支払義務があるとも限りません。

ただし建物の相続登記は必要で、2024年4月から義務化されています。

Q. 古い借地契約なので不利ですか。

逆の場合が多くあります。

平成4年7月31日以前に設定された借地権には旧借地法が適用され続け、更新が続く限り長期間借り続けられます。

借主の立場が強いため、借地権の価値も高くなる傾向があります。

契約の設定時期を確認してください。

まとめ｜借地権は地主の承諾か裁判所の許可があれば売れる

借地権付き建物は売れます。ただし土地を使う権利を移すため、民法第612条により地主の承諾が必要で、無断譲渡は契約解除の理由になります。

地主が承諾しない場合は、借地借家法第19条の借地非訟という道があります。

譲受人が賃借権を取得しても地主に不利となるおそれがないのに承諾しないときは、裁判所が承諾に代わる許可を出せます。

鑑定委員の費用は国が負担するため、当事者にはかかりません。

ただし地主には介入権があり、自ら買い受けると申し立てる可能性があります。

実際には、まず地主と話すところから始めてください。

地主に買ってもらう、底地を買い取る、共同で売る——選択肢は複数あります。

裁判所の制度は、話がまとまらないときの備えとして知っておけば十分です。

出典・参考情報

• 裁判所「第2 借地非訟事件手続の流れ」（東京地方裁判所 民事第22部。管轄、代理人は弁護士に限られる旨、鑑定委員会の構成と国の費用負担、審問手続の非公開、和解の勧告、即時抗告の期間）
• 借地借家法 第2条（定義）、第19条（土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可。第1項＝承諾に代わる許可と財産上の給付、第2項＝考慮要素、第3項＝介入権、第6項＝鑑定委員会の意見聴取）、第41条（管轄）、第44条（代理人）、第47条（鑑定委員会）
• 民法 第612条（賃借権の譲渡及び転貸の制限）
• 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」（家屋とともに譲渡する敷地には借地権を含む）

※裁判所の手続の詳細や費用は事案・管轄により異なります。

承諾料の水準は個別の事情により大きく変わります。

契約内容によっては本記事の一般的な説明が当てはまらない場合があります。

個別の判断については、弁護士、不動産会社、税務署または税理士にご相談ください。