不動産売却で使える特例の判定｜3000万円控除・軽減税率・空き家特例

利益が出たときに使える特例

• 居住用財産の3,000万円特別控除…自分が住んでいた家を売ったとき、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます。所有期間は問われません。住まなくなってから3年目の年末までに売ることが条件です
• 10年超所有の軽減税率…所有期間が10年を超えるマイホームなら、課税譲渡所得のうち6,000万円以下の部分の税率が14.21%になります。3,000万円控除と併用できます
• 特定居住用財産の買換え特例…住み替えるときに課税を先送りできます。所有10年超・居住10年以上・譲渡価格1億円以下が条件です。税金が消えるわけではなく、次に売るときに繰り延べた分が課税されます。3,000万円控除とは併用できません
• 相続した空き家の3,000万円特別控除…親が一人で住んでいた家を相続して売る場合の特例です

相続した空き家の特例は要件が細かい

次のすべてを満たす必要があります。

• 1981年5月31日以前に建てられた家であること
• マンションなどの区分所有建物ではないこと
• 相続の直前まで被相続人が一人で住んでいたこと
• 相続開始から3年目の年末までに売ること
• 譲渡価格が1億円以下であること
• 取り壊すか、耐震基準を満たすようにすること

2024年1月1日以降の譲渡には2つの変更が入っています。1つは、買主が譲渡の翌年2月15日までに取壊しや耐震改修を行った場合も認められるようになったこと。もう1つは、家屋と土地を取得した相続人が3人以上いる場合、控除額が1人あたり2,000万円になることです。

申告には市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。交付までに時間がかかるため、売却の見込みが立った段階で相談してください。

損失が出たときに使える特例

マイホームを売って損失が出た場合、給与所得などと損益通算し、引ききれない分を翌年以降3年間繰り越せる特例があります。買い換える場合と、買い換えずに売却後もローンが残る場合の2種類があり、どちらも所有期間5年超が条件です。

マイホーム以外の不動産で出た損失は、他の所得と通算できません。

共通の注意点

いずれの特例も、確定申告をして初めて適用されます。また、買主が親子や夫婦などの特別な関係にある場合は使えません。前年・前々年に同じ特例を使っていないことも条件になります。