不動産売却にかかる税金と費用の全体像｜いくら手元に残る？
「3,000万円で売れたと聞いても、そのお金がそのまま自分の手元に入るわけではないらしい。仲介手数料や税金でどのくらい引かれてしまうのか、結局いくら残るのか分からず落ち着かない」——不動産の売却を考え始めた方から、こうした不安をよく耳にします。
結論から言えば、多くのケースで諸費用は売却価格の3〜4％程度に収まります。
譲渡所得税についても、マイホームの売却なら特例で税額がゼロになることが少なくありません。
まず全体像をつかんでおけば、大きな見込み違いは避けられます。
この記事では、仲介手数料や印紙税、登記費用といった諸費用の内訳から、税金の考え方、固定資産税の精算、そして最終的に手元にいくら残るかの計算まで、順を追って見ていきます。
不動産売却にかかる費用の全体像｜諸費用の相場は売却価格の何％か
不動産売却でかかる諸費用は、売却価格の3〜4％程度が目安です。3,000万円で売却する場合であれば、合計で約108.6万円が一つの目安になります。
| 項目 | 金額の目安 | 支払うタイミング |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 105.6万円 | 契約時・引渡時に分割 |
| 印紙税 | 1万円 | 売買契約時 |
| 抵当権抹消の登記費用 | 1.5万円前後 | 引渡時 |
| ローン一括返済手数料 | 0.5万円前後 | 引渡時 |
| 合計（概算） | 約108.6万円 | 売却額の約3.6% |
出典：仲介手数料は昭和45年建設省告示第1552号の上限額、印紙税は国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」にもとづく。登記費用・返済手数料は一般的な目安であり、実際の金額は司法書士事務所や金融機関により異なります。
この諸費用に加えて、譲渡所得税がかかる場合があります。ただし対象になるのは売却益が出たときだけで、マイホームであれば特例によって税額がゼロになるケースが多いため、実際の負担は上記の諸費用が中心になることが少なくありません。
ざっくりとした目安として、売却価格の3〜4％程度が諸費用と考えておくとよいでしょう。売却額が大きくなれば仲介手数料も増えるので、金額そのものは上がりますが、割合としてはこの範囲に収まることが多いようです。
まずはこの3〜4％という感覚をつかんでおくと、査定額が出たときに資金計画の見当がつけやすくなりますよ。
不動産売却の費用の内訳｜仲介手数料・印紙税・登記費用
不動産売却でかかる費用の内訳は、主に仲介手数料、印紙税、抵当権抹消の登記費用、住宅ローンの一括返済手数料の4つです。このうち仲介手数料が諸費用全体の大半を占めます。
1. 仲介手数料（最も大きい）
仲介手数料は、諸費用の中で最も大きな割合を占める項目です。売買価格が400万円を超える場合、「売買価格×3％＋6万円＋消費税」が法律上の上限として定められています。
| 売却価格 | 仲介手数料 | 印紙税 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 500万円 | 23.1万円 | 1千円 | 約23.2万円 |
| 1,000万円 | 39.6万円 | 5千円 | 約40.1万円 |
| 2,000万円 | 72.6万円 | 1万円 | 約73.6万円 |
| 3,000万円 | 105.6万円 | 1万円 | 約106.6万円 |
| 5,000万円 | 171.6万円 | 1万円 | 約172.6万円 |
出典：仲介手数料は昭和45年建設省告示第1552号にもとづく上限（消費税10％込）、印紙税は国税庁の軽減後税額（令和9年3月31日まで）。
なお2024年7月の改正により、売買価格800万円以下の物件については、上限が33万円（税込）になる特例が設けられています。
地方の低価格物件を売る場合は影響が大きいので、「不動産売却の仲介手数料はいくら？上限と計算方法」で確認しておいてください。
2. 印紙税
印紙税は、売買契約書に収入印紙を貼る形で納める税金で、契約金額に応じて金額が決まります。現在は軽減措置が適用されており、令和9年3月31日までに作成される契約書には軽減後の税額が適用されます。
3,000万円の売買契約であれば1万円です。金額としては小さく、売却額に対する割合もごくわずかにとどまります。
3. 抵当権抹消の登記費用
住宅ローンを組んでいた場合、その不動産には金融機関の抵当権が設定されています。売却して引き渡す際には、この抵当権を抹消する手続きが必要になります。
費用は、登録免許税が不動産1個につき1,000円（土地と建物なら合計2,000円）、そして司法書士に依頼する場合の報酬が1万〜2万円程度です。合計すると1.5万円前後が一つの目安になります。
4. 住宅ローンの一括返済手数料
ローンを繰上返済（一括返済）する際には、金融機関に手数料を支払う場合があります。
金額は金融機関によって異なり、無料のところから数万円かかるところまで幅があります。
窓口手続きよりインターネット手続きのほうが安いこともあるので、事前に確認しておくとよいでしょう。
仲介手数料は法律上の上限なので、実際にいくらになるかは契約前に不動産会社の見積もりで確認しておくと安心です。
場合によってかかる費用｜測量・解体・ハウスクリーニング
ここまで挙げた費用は、多くの売却で共通して発生するものです。これに加えて、物件の状況によっては測量費や解体費、残置物の処分費といった費用が追加でかかることがあります。
| 測量費用 | 土地の境界が確定していない場合。数十万円かかることも。境界が確定していない土地は売れる？測量と筆界特定 |
| 解体費用 | 古家を取り壊して更地で売る場合。建物の規模・構造による |
| 残置物の処分費 | 家財が残っている場合。残置物があっても家は売れる？処分費用と現状渡しの注意点 |
| 相続登記の費用 | 相続した不動産で名義変更が済んでいない場合。相続登記をしないと不動産は売れない？義務化と手続き |
| ハウスクリーニング | 必須ではないが、印象を良くするために行う場合 |
これらは物件の条件によって発生するかどうかが変わるため、一律にいくらとは言えません。査定を受ける段階で、自分の物件にどの費用が必要になりそうかを確認しておくと、資金計画を立てやすくなります。
境界や残置物、相続登記の状況は、査定前に一度整理しておくと、想定外の出費に驚かずに済みますよ。
売却益が出れば税金がかかる｜譲渡所得税の考え方
不動産の売却によって利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して譲渡所得税がかかります。税率は所有期間5年を境に、20.315％または39.630％です。
ただし冒頭で触れたとおり、マイホームの売却であれば3000万円特別控除により税額がゼロになるケースが多く、実際に税金を納める方は限られます。
詳しくは「不動産を売ると税金はいくら？譲渡所得税の計算方法」と「3000万円特別控除とは｜マイホーム売却で使える節税制度」をご覧ください。
ここで注意したいのは、税額がゼロになる場合でも確定申告は必要という点です。申告をしなければ特例そのものが適用されないため、忘れずに手続きを行ってください。
「税金がかからないなら申告も不要」と思われがちですが、特例を使うための申告は必須ですので気をつけてくださいね。
固定資産税の精算も忘れずに｜引き渡し日で日割りする
固定資産税は、その年の1月1日時点の所有者に課税される税金です。年の途中で売却した場合は、引き渡し日以降の分を買主が負担するのが一般的な商慣行になっています。
そのため引渡時には、日割り計算した分を買主から受け取る形になります。
金額は物件によって異なりますが、数万円程度の入金になることが多いでしょう。
費用ではなく受け取る側の話ではありますが、資金の動きとして把握しておくと安心です。
固定資産税の精算は買主から受け取るお金なので、支払う費用と混同しないよう分けて管理しておくとよいですよ。
不動産売却で手元にいくら残るか｜費用と税金を引いて計算する
手元に残る金額は、売却価格から諸費用と住宅ローン残債を差し引くことで求められます。3,000万円で売却し、住宅ローンが1,000万円残っている場合、手元に残る金額はおおよそ1,891万円になります。
手元に残る金額の計算イメージ（売却価格3,000万円・ローン残債1,000万円の場合）
※諸費用・税金の金額は物件や条件によって変動します。
より詳しい計算方法は「マンション売却で手元に残る金額の計算方法」で解説しています。
まずは大まかな売却価格を把握し、そこから諸費用とローン残債を引いてみると、資金計画の全体像が見えてきますよ。
不動産売却の費用でよくある質問
Q 諸費用は売却代金から差し引いてもらえますか？
A 仲介手数料や登記費用は、引き渡し時の決済で売却代金から精算するのが一般的です。
ただし印紙税は契約時に必要になるため、その時点で現金の用意が必要になります。
仲介手数料も契約時に半額を支払う形が多く、売却代金の入金前に一部の出費が発生する点は押さえておいてください。
Q 売れなかった場合も費用はかかりますか？
A 仲介手数料は成功報酬なので、売買契約が成立しなければ支払う必要はありません。
印紙税も契約書を作らなければ発生しません。
ただし、売主が特別に依頼した広告費や、実施した測量・解体の費用は、売れなかった場合でも負担することになります。
Q 買取なら費用は安く済みますか？
A 不動産会社に直接買い取ってもらう場合、仲介ではないため仲介手数料はかかりません。
ただし買取価格は仲介で売る場合より低くなるのが一般的なので、手数料が浮いても手元に残る金額が増えるとは限らない点に注意が必要です。
「仲介と買取どっちがいい？違いとメリット・デメリット」で比較しています。
Q 抵当権抹消は自分でできますか？
A 法務局で自分で手続きすることも可能で、その場合は登録免許税（不動産1個につき1,000円）だけで済みます。
ただし売却時は所有権移転登記と同時に行うため、買主側の司法書士とあわせて依頼するのが一般的です。
数万円の節約のために手続きが滞るリスクを考えると、専門家に任せるほうが確実でしょう。
Q 印紙税の軽減措置はいつまでですか？
A 不動産譲渡契約書の印紙税の軽減措置は、令和9年3月31日までに作成される契約書に適用されます。これまでも延長が繰り返されてきましたが、期限が近づいた際は国税庁の最新情報をご確認ください。
Q 売却価格より住宅ローン残債が多い場合はどうなりますか？
A 売却代金でローンを完済できない状態を「オーバーローン」といいます。
この場合、不足分を自己資金で補うか、金融機関の同意を得て任意売却という方法をとることになります。
「オーバーローンの家は売れる？残債がある場合の売却方法」で詳しく解説しています。
まとめ｜不動産売却の費用は仲介手数料が最も大きい
不動産売却でかかる費用の中心は仲介手数料で、諸費用全体では売却価格の3〜4％程度が目安です。
3,000万円で売却するなら、およそ108万円前後を見込んでおくとよいでしょう。
ここに物件の状況次第で、測量費や解体費が加わることもあります。
売却益が出れば譲渡所得税もかかりますが、マイホームであれば3000万円特別控除で税額がゼロになるケースが多く、実際には諸費用が中心になることが少なくありません。
手元にいくら残るかを知るには、まず売却価格の見当をつけることが出発点です。そのうえでこの記事の費用を差し引き、ローン残債を引けば、おおよその金額が見えてきます。
費用や税金の内訳が分かれば、資金計画は思っているより早く立てられます。不安な点は査定の際に遠慮なく確認してくださいね。
出典・参考情報
- 国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」
- 国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」
- 国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」
- 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
- 昭和45年建設省告示第1552号「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（令和6年国土交通省告示第949号による改正）
- 法務局「相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（登記手続ハンドブック）」
※登記費用・ローン返済手数料・測量費等は一般的な目安であり、実際の金額は依頼先や物件の状況により異なります。制度は改正される場合があるため、最新の情報は各公的機関のホームページをご確認ください。
