不動産売却にかかる税金と費用の全体像｜いくら手元に残る？
不動産が3,000万円で売れたとして、その3,000万円がそのまま手元に入るわけではありません。
仲介手数料、印紙税、登記費用といった諸費用がかかり、売却益が出れば税金も発生します。
住宅ローンが残っていれば、その返済も必要です。
この記事では、不動産売却でかかる費用と税金を一通り整理します。
何にいくらかかるのか、いつ支払うのか、抑えられる部分はあるのか。
売却を検討する段階で全体像をつかんでおけば、手元にいくら残るかの見当がつきます。
不動産売却にかかる費用の全体像｜諸費用の相場は売却価格の何％か
まず、3,000万円で売却した場合にかかる費用の目安を見てみます。
売却価格3,000万円の場合にかかる費用の目安
| 項目 | 金額の目安 | 支払うタイミング |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 105.6万円 | 契約時・引渡時に分割 |
| 印紙税 | 1万円 | 売買契約時 |
| 抵当権抹消の登記費用 | 1.5万円前後 | 引渡時 |
| ローン一括返済手数料 | 0.5万円前後 | 引渡時 |
| 合計（概算） | 約108.6万円 | 売却額の約3.6% |
出典：仲介手数料は昭和45年建設省告示第1552号の上限額、印紙税は国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」にもとづく。登記費用・返済手数料は一般的な目安であり、実際の金額は司法書士事務所や金融機関により異なります。
ここに譲渡所得税が加わる場合があります。ただし売却益が出たときだけで、しかもマイホームなら特例で税額がゼロになることが多いため、多くのケースでは上記の諸費用が中心になります。
ざっくり言えば、売却価格の3〜4％程度が諸費用の目安です。売却額が大きいほど仲介手数料が増えるため、金額は上がりますが、割合としてはこの範囲に収まることが多くなります。
不動産売却の費用の内訳｜仲介手数料・印紙税・登記費用
1. 仲介手数料（最も大きい）
諸費用の大半を占めるのが仲介手数料です。売買価格が400万円を超える場合、「売買価格×3％＋6万円＋消費税」が法律上の上限になります。
売却価格別・仲介手数料と印紙税の目安
| 売却価格 | 仲介手数料 | 印紙税 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 500万円 | 23.1万円 | 1千円 | 約23.2万円 |
| 1,000万円 | 39.6万円 | 5千円 | 約40.1万円 |
| 2,000万円 | 72.6万円 | 1万円 | 約73.6万円 |
| 3,000万円 | 105.6万円 | 1万円 | 約106.6万円 |
| 5,000万円 | 171.6万円 | 1万円 | 約172.6万円 |
出典：仲介手数料は昭和45年建設省告示第1552号にもとづく上限（消費税10％込）、印紙税は国税庁の軽減後税額（令和9年3月31日まで）。
なお2024年7月の改正により、売買価格800万円以下の物件については、上限が33万円（税込）になる特例があります。
地方の低価格物件を売る場合は影響が大きいので、「不動産売却の仲介手数料はいくら？上限と計算方法」で確認しておいてください。
2. 印紙税
売買契約書に収入印紙を貼る形で納める税金です。
契約金額に応じて決まります。
現在は軽減措置が適用されており、令和9年3月31日までに作成される契約書には軽減後の税額が適用されます。
3,000万円の売買契約なら1万円。金額としては小さく、売却額に対する割合もごくわずかです。
3. 抵当権抹消の登記費用
住宅ローンを組んでいた場合、その不動産には金融機関の抵当権が設定されています。売却して引き渡す際には、これを抹消する必要があります。
費用は、登録免許税が不動産1個につき1,000円（土地と建物なら合計2,000円）と、司法書士に依頼する場合の報酬が1万〜2万円程度。合計で1.5万円前後が目安です。
4. 住宅ローンの一括返済手数料
ローンを繰上返済（一括返済）する際、金融機関に手数料を払う場合があります。
金額は金融機関によって異なり、無料のところから数万円かかるところまで幅があります。
窓口手続きよりインターネット手続きのほうが安いこともあるので、事前に確認しておくとよいでしょう。
場合によってかかる費用｜測量・解体・ハウスクリーニング
ここまでは多くの売却で共通してかかるものです。物件の状況によっては、次のような費用が追加で必要になります。
| 測量費用 | 土地の境界が確定していない場合。数十万円かかることも。境界が確定していない土地は売れる？測量と筆界特定 |
| 解体費用 | 古家を取り壊して更地で売る場合。建物の規模・構造による |
| 残置物の処分費 | 家財が残っている場合。残置物があっても家は売れる？処分費用と現状渡しの注意点 |
| 相続登記の費用 | 相続した不動産で名義変更が済んでいない場合。相続登記をしないと不動産は売れない？義務化と手続き |
| ハウスクリーニング | 必須ではないが、印象を良くするために行う場合 |
これらは物件次第なので、一律にいくらとは言えません。査定の際に、自分の物件で必要になりそうな費用を確認しておくと、資金計画が立てやすくなります。
売却益が出れば税金がかかる｜譲渡所得税の考え方
売却によって利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して税金がかかります。税率は所有期間5年を境に、20.315％または39.630％です。
ただし冒頭で触れたとおり、マイホームの売却であれば3000万円特別控除により税額がゼロになるケースが多く、実際に税金を納める方は限られます。
詳しくは「不動産を売ると税金はいくら？譲渡所得税の計算方法」と「3000万円特別控除とは｜マイホーム売却で使える節税制度」をご覧ください。
注意点として、税額がゼロになる場合でも確定申告は必要です。申告しなければ特例が適用されないためです。
固定資産税の精算も忘れずに｜引き渡し日で日割りする
費用ではありませんが、資金のやり取りとして知っておきたいのが固定資産税の精算です。
固定資産税はその年の1月1日時点の所有者に課税されます。
年の途中で売却した場合、引き渡し日以降の分は買主が負担するのが商慣行です。
そのため引渡時に、日割り計算した分を買主から受け取る形になります。
金額は物件によりますが、数万円程度の入金になることが多いでしょう。
不動産売却で手元にいくら残るか｜費用と税金を引いて計算する
ここまでを踏まえて、手元に残る金額を計算してみます。3,000万円で売却し、住宅ローンが1,000万円残っている場合です。
| 売却価格 | 3,000万円 |
| － 諸費用（仲介手数料・印紙税・登記費用等） | －108.6万円 |
| － 住宅ローン残債 | －1,000万円 |
| 手元に残る金額（概算） | 約1,891万円 |
より詳しい計算方法は「マンション売却で手元に残る金額の計算方法」で解説しています。
不動産売却の費用でよくある質問
Q. 諸費用は売却代金から差し引いてもらえますか？
仲介手数料や登記費用は、引き渡し時の決済で売却代金から精算するのが一般的です。
ただし印紙税は契約時に必要になるため、その時点で現金の用意が必要です。
仲介手数料も契約時に半額を支払う形が多く、売却代金の入金前に一部の出費が発生する点は押さえておいてください。
Q. 売れなかった場合も費用はかかりますか？
仲介手数料は成功報酬なので、売買契約が成立しなければ支払う必要はありません。
印紙税も契約書を作らなければ発生しません。
ただし、売主が特別に依頼した広告費や、実施した測量・解体の費用は、売れなくても負担することになります。
Q. 買取なら費用は安く済みますか？
不動産会社に直接買い取ってもらう場合、仲介ではないため仲介手数料はかかりません。
ただし買取価格は仲介で売る場合より低くなるのが一般的なので、手数料が浮いても手元に残る金額が増えるとは限りません。
「仲介と買取どっちがいい？違いとメリット・デメリット」で比較しています。
Q. 抵当権抹消は自分でできますか？
法務局で自分で手続きすることも可能で、その場合は登録免許税（不動産1個につき1,000円）だけで済みます。
ただし売却時は所有権移転登記と同時に行うため、買主側の司法書士とあわせて依頼するのが一般的です。
数万円の節約のために手続きが滞るリスクを考えると、専門家に任せるほうが確実でしょう。
Q. 印紙税の軽減措置はいつまでですか？
不動産譲渡契約書の印紙税の軽減措置は、令和9年3月31日までに作成される契約書に適用されます。これまでも延長が繰り返されてきましたが、期限が近づいた際は国税庁の最新情報をご確認ください。
Q. 売却価格より住宅ローン残債が多い場合はどうなりますか？
売却代金でローンを完済できない状態を「オーバーローン」といいます。
この場合、不足分を自己資金で補うか、金融機関の同意を得て任意売却という方法をとることになります。
「オーバーローンの家は売れる？残債がある場合の売却方法」で詳しく解説しています。
まとめ｜不動産売却の費用は仲介手数料が最も大きい
不動産売却でかかる費用の中心は仲介手数料で、諸費用全体では売却価格の3〜4％程度が目安です。
3,000万円で売却するなら、およそ108万円前後。
ここに物件の状況次第で、測量費や解体費が加わることがあります。
売却益が出れば譲渡所得税もかかりますが、マイホームであれば3000万円特別控除で税額がゼロになるケースが多く、実際には諸費用が中心になります。
手元にいくら残るかを知るには、まず売却価格の見当をつけることが出発点です。そのうえで、この記事の費用を差し引き、ローン残債を引けば、おおよその金額が見えてきます。
出典・参考情報
- 国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」
- 国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」
- 国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」
- 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
- 昭和45年建設省告示第1552号「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（令和6年国土交通省告示第949号による改正）
- 法務局「相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（登記手続ハンドブック）」
※登記費用・ローン返済手数料・測量費等は一般的な目安であり、実際の金額は依頼先や物件の状況により異なります。制度は改正される場合があるため、最新の情報は各公的機関のホームページをご確認ください。