オーバーローンの家は売れる？残債がある場合の売却方法
査定を受けたら、ローン残債より安い金額だった。
売っても借金が残る。
それでも家を売る必要がある——転勤、離婚、住み替え、返済がきつい。
理由はさまざまですが、この状態に直面すると「そもそも売れるのか」という疑問が最初に来ます。
本記事では、オーバーローンの家をどう売るかを整理します。
結論を先に言えば、売れます。
ただし通常の売却とは手順が違い、鍵を握るのは金融機関です。
まずは、なぜ普通には売れないのかという仕組みから説明します。
オーバーローンだと家が売れない理由｜抵当権が外せない
売却価格がローン残債を下回る状態をオーバーローンといいます。
売れない理由は、資金が足りないからではありません。
抵当権が外れないからです。
住宅ローンを借りると、金融機関はその不動産に抵当権を設定します。
返済が滞れば競売にかけて回収できる権利です。
買主からすれば、抵当権が付いたままの家を買うのは、いつ競売にかけられるか分からない物件を買うのと同じです。
だから実務上、引き渡しと同時に抵当権を抹消することが売買の前提になります。
抵当権を外すには、原則としてローンを完済しなければなりません。
売却代金で足りなければ、差額を自分で用意する必要があります。
用意できなければ、金融機関は抹消に応じない。
ここで止まるわけです。
オーバーローンかどうかの判定
| 確認するもの | 入手先 |
|---|---|
| ローン残債（今の残高） | 返済予定表、金融機関の残高証明書、ネットバンキング |
| 売却見込み額 | 不動産会社の査定（複数社で確認） |
| 諸費用（仲介手数料・登記費用など） | 不動産会社に試算を依頼 |
※売却見込み額から諸費用を引いた額が、返済に回せる金額になります。
ここで見落としやすいのが諸費用です。
売却価格がそのまま返済に回るわけではなく、仲介手数料などを差し引いた残りが返済原資になります。
「ぎりぎり足りる」と思っていたら諸費用で足りなくなる、ということが起こります。
計算方法は「マンション売却で手元に残る金額の計算方法」で整理しています。
オーバーローンの不足分を埋める4つの方法
売るためには、不足分を埋める必要があります。方法は大きく4つです。
1. 自己資金を足す
最もシンプルです。
貯金で不足分を補えば、通常の売却として進められます。
抵当権も問題なく抹消でき、買主にとっても普通の中古住宅の取引です。
売り出し価格も自由に決められます。
2. 住み替えローンを使う
新しい家を買う場合、残った債務を新居のローンに上乗せして借りる方法があります。
ただし借入額が担保価値を超えるため審査は厳しく、収入や勤続年数の条件が問われます。
金融機関によって取り扱いの有無も違います。
3. 親族などから借りる
不足分を親族から借りて完済する方法です。ただし返済実態のない「借入」は贈与とみなされる可能性があるため、借用書を作り、実際に返済する形を整える必要があります。
4. 任意売却
上記のいずれも難しい場合の選択肢です。金融機関の同意を得たうえで、抵当権を抹消してもらい売却します。次章で説明します。
任意売却という選択肢｜残債があっても売れる仕組み
任意売却は、返済が困難な状況で、金融機関が抵当権の抹消に同意して行う売却です。
ポイントは金融機関の同意が前提だという点です。
「オーバーローンだから任意売却しよう」と自分で決められるものではありません。
返済が続けられる状況なら、金融機関が同意する理由もありません。
実務上は、返済が滞っている、または滞ることが確実という状況で検討されます。
任意売却の利点は、競売と比べたときに現れます。
競売では、裁判所が評価人の評価に基づいて売却基準価額を定め、入札はそこから10分の2を控除した買受可能価額以上で行われます（民事執行法第60条）。
つまり売却基準価額の8割の水準から入札が成立し得ます。
任意売却なら市場相場をもとに交渉できるため、より高く売れる可能性があります。
注意すべきは、任意売却をしても残債務は消えないことです。
売却代金で返しきれなかった分は残り、返済方法を金融機関と協議することになります。
「任意売却で借金が帳消しになる」という説明は正確ではありません。
返済が苦しくて売却を考えている段階なら、売る前に返済条件の変更を相談する道もあります。詳しくは「住宅ローンが払えない…家を売って完済する方法」で扱っています。
なお、任意売却であっても買主を探す作業は通常の売却と同じです。
時間の制約が厳しい場合は買取業者に売る方法もありますが、価格は仲介より下がるため、オーバーローンの不足額はその分大きくなります。
両者の違いは「仲介と買取どっちがいい？違いとメリット・デメリット」で整理しています。
オーバーローンで売って損が出たときの税金の救済
オーバーローンでの売却には、税制上の手当てがあります。ここは知らないと損をする部分です。
住宅ローンのあるマイホームを、ローン残高を下回る価額で売却して譲渡損失が生じたときは、一定の要件を満たせば、その損失を給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）できます。控除しきれなかった分は、譲渡の年の翌年以後3年間繰り越して控除できます（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）。
この特例は、新しいマイホームを取得しない場合でも適用できます。賃貸に移る場合でも使えるということです。
ここで重要なのが限度額です。損益通算できる金額は無制限ではありません。
損益通算の限度額の考え方
| 売買契約日の前日の住宅ローン残高 － 売却価額 ＝ 損益通算の限度額 |
出典：国税庁「No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき」
つまり、譲渡損失の全額ではなく、オーバーローンの不足分が上限になります。ここを誤解して還付額を大きく見積もると、あてが外れます。
主な要件は次のとおりです。
特例の主な要件
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所有期間 | 売った年の1月1日において、家屋・敷地ともに5年を超えること |
| ローンの要件 | 売買契約日の前日において、償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること |
| 価額の要件 | 譲渡価額がそのローン残高を下回っていること |
| 売却相手 | 親子や夫婦など「特別の関係がある人」への売却でないこと |
| 繰越控除の所得要件 | 合計所得金額が3,000万円を超える年は、その年のみ繰越控除を適用できない（損益通算のみなら所得要件なし） |
出典：国税庁「No.3390」（措法41の5の2）。適用期限は令和8年度税制改正の大綱（令和7年12月26日閣議決定）により2年延長されています。
この特例は住宅ローン控除と併用できます。
買い換えて新居でローン控除を受けながら、旧居の損失を通算するという形が成り立ちます。
適用には確定申告が必要です。
要件の詳細や計算例は「マイホームを売って損したら｜譲渡損失の特例と繰越控除」で扱っています。
離婚でオーバーローンの家を売るときの注意点
離婚に伴う売却では、追加の論点があります。
まず、この特例は特別の関係がある人への売却では使えません。配偶者はこれに該当するため、離婚が成立する前に相手へ家を渡す形にすると対象外になります。
また、連帯保証や連帯債務がある場合、売却しても残債務の責任は残ります。
離婚協議書に「ローンは相手が払う」と書いても、金融機関には対抗できません。
詳しくは「離婚で家を売るには？財産分与の税金と住宅ローンの注意点」をご覧ください。
オーバーローンで売る以外の選択肢
状況によっては、今すぐ売らない判断もあり得ます。
高齢の方が自宅に住み続けたい場合は「リースバックは老後に安心？国が示す注意点と落とし穴」も選択肢になりますが、注意点もあります。
返済を続けられるなら、待つことで残債が減り、オーバーローンが解消される可能性があります。
相場が上がれば差は縮まります。
急ぐ理由がないなら、繰り上げ返済で残債を減らしてから売るほうが選択肢は広がります。
賃貸に出す案もありますが、住宅ローンは自己居住が前提の商品です。
無断で賃貸に出すと契約違反になり、一括返済を求められることがあります。
転勤などやむを得ない事情がある場合は、金融機関に相談してください。
オーバーローンの売却でよくある質問
Q. オーバーローンでも家は売れますか。
売れます。
ただし抵当権を抹消する必要があるため、不足分を自己資金で補うか、住み替えローンを使うか、金融機関の同意を得て任意売却するかのいずれかになります。
抵当権を残したまま売ることは実務上できません。
Q. 任意売却は自分で決められますか。
決められません。
金融機関が抵当権の抹消に同意することが前提です。
返済を続けられる状況では、金融機関が同意する理由がありません。
実務上は返済が滞っている、または滞ることが確実な状況で検討されます。
Q. 損失が2,000万円出たら、2,000万円分の控除を受けられますか。
受けられるとは限りません。
損益通算の限度額は「売買契約日の前日の住宅ローン残高から売却価額を差し引いた金額」です。
譲渡損失の全額ではなく、オーバーローンの不足分が上限になります。
Q. 買い換えないと、譲渡損失の特例は使えませんか。
使えます。
この特例は新たなマイホーム（買換資産）を取得しない場合でも適用できます。
賃貸に移る場合でも、他の要件を満たせば損益通算と繰越控除の対象になり得ます。
Q. 新居の住宅ローン控除とは併用できますか。
併用できます。
国税庁もこの特例と住宅借入金等特別控除は併用できると明記しています。
ただし譲渡損失の特例の適用には、所定の書類を添えた確定申告が必要です。
Q. 残債が減るまで待ったほうがいいですか。
急ぐ理由がなければ、その判断もあり得ます。
返済を続ければ残債は減り、差は縮まります。
ただし譲渡損失の特例には適用期限があり、建物の価値も年々下がります。
売る理由と時期の制約を踏まえて判断してください。
まとめ｜オーバーローンでも残債を埋める方法から検討する
オーバーローンでも家は売れます。
売れない原因は資金不足そのものではなく、抵当権が抹消できないことにあります。
不足分を自己資金や住み替えローンで埋めるか、金融機関の同意を得て任意売却するかが分かれ道です。
税制上の手当てもあります。
ローン残高を下回る価額で売って損失が出た場合、一定の要件を満たせば損失を他の所得と通算し、控除しきれない分は3年間繰り越せます。
買い換えなくても使え、新居の住宅ローン控除とも併用できます。
ただし通算できるのは「ローン残高－売却価額」が上限です。
まずは残債と査定額、諸費用を並べて、いくら足りないのかを具体的な数字にしてください。不足額が分かれば、どの方法が使えるかが見えてきます。
出典・参考情報
- 国税庁「No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）」（措法41の5の2）
- 財務省「令和8年度税制改正の大綱」（令和7年12月26日閣議決定。住宅・土地税制〔延長・拡充等〕（8）特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除等の適用期限を2年延長）
- 裁判所（東京地方裁判所民事第21部）「売却係の扱う事務について」（売却基準価額・買受可能価額の定義）
- 民事執行法 第60条（売却基準価額の決定。買受可能価額は売却基準価額から10分の2に相当する額を控除した価額）
※税制の適用可否は個別の事情により異なり、適用には確定申告が必要です。
国税庁タックスアンサーには税制改正が反映されるまで時間差が生じる場合があるため、適用期限は最新情報をご確認ください。
任意売却の可否、住み替えローンの取扱いは金融機関により異なります。
個別の判断については、税務署または税理士、ご返済中の金融機関、不動産会社にご相談ください。