マイホームを売って損したら｜譲渡損失の特例と繰越控除
買ったときより安くしか売れなかった。
しかも住宅ローンがまだ残っている。
そんな状態で「税金」という言葉を目にすると、正直なところ他人事のように感じてしまうかもしれません。
売却にかかる税金と費用の全体像は「不動産売却にかかる税金と費用の全体像｜いくら手元に残る？」で解説しています。
利益が出ていないのだから税金はかからないはず——それ自体は間違っていません。
ただ、損失が出たときにこそ使える制度があることは、あまり知られていません。
マイホームの売却で生じた損失を、給与など他の所得と相殺し、すでに納めた税金の一部を取り戻せる特例です。
しかも1年で使いきれなくても、翌年以後3年間にわたって繰り越すことができます。
買い換えるかどうか、売却物件にローンが残っているかどうかで使える特例が変わるため、順を追って見ていきましょう。
譲渡損失で使える2つの特例｜買い換える場合と買い換えない場合
マイホームの売却で譲渡損失が出た場合に使える特例は、大きく分けて2つあります。
新しい家に買い換えるかどうかで、どちらを使うかが決まります。
どちらも「損益通算」と「繰越控除」がセットになった制度です。
| 買い換える場合 | 買い換えない場合 | |
|---|---|---|
| 制度名 | マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 | 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 |
| 新居の購入 | 必要 | 不要（賃貸・実家でも可） |
| 売却物件のローン残 | 不要 | 必要（返済期間10年以上） |
| 控除の限度 | 譲渡損失の全額 | ローン残高－譲渡価額が上限 |
| 適用期限 | いずれも令和9年（2027年）12月31日までの譲渡 | |
出典：国税庁「令和8年度 税制改正のあらまし」（令和8年5月）。令和8年3月31日公布の所得税法等の一部を改正する法律により、両特例とも適用期限が令和9年12月31日まで2年延長されました（措法41の5⑦一、41の5の2⑦一）。
どちらを使えるかは、売却後に新しい家を買うかどうか、そして売った家にローンが残っていたかどうかで決まります。ご自身の状況がどちらに当てはまるか、次の章から確認していきましょう。
どちらの特例に該当するか迷ったら、まずは売却時点でローンが残っているかどうかを確認してみてくださいね。
買い換えない場合の譲渡損失の特例｜賃貸や実家に移るとき
買い換えない場合の特例とは、家を売った後に新しい住宅を購入しなくても使える譲渡損失の控除制度です。
地方の売却では、こちらが使われる場面のほうが多いかもしれません。
家を売って賃貸に移る、実家に戻る、施設に入るといったケースでも対象になります。
特例を受けるための5つの条件
| 所有期間 | 売った年の1月1日時点で5年を超えていること |
| ローン残高 | 売買契約日の前日に、返済期間10年以上の住宅ローンの残高があること |
| 売却価格 | 売却価格がそのローン残高を下回っていること（オーバーローン） |
| 所得の要件 | 繰越控除は、合計所得金額が3,000万円を超える年は適用できません（損益通算のみなら所得要件なし） |
| 売却先 | 親子や夫婦など「特別の関係がある人」への売却でないこと |
いずれか一つでも満たさない場合、この特例は使えません。特にローン残高と所有期間の要件は見落としやすいので、確定申告の準備を始める前に確認しておくと安心です。
控除できる金額には上限がある
この特例では、生じた損失の全額を控除できるわけではありません。売買契約日の前日時点のローン残高から売却価格を差し引いた金額が、控除できる上限になります。
| 譲渡損失（取得費4,000万 － 売却価格2,000万） | 2,000万円 |
| 損益通算の限度額（ローン残3,000万 － 売却価格2,000万） | 1,000万円 |
| 実際に控除できる金額（少ない方） | 1,000万円 |
この例では、譲渡損失そのものは2,000万円ですが、実際に控除できるのは損益通算の限度額と比較して少ない方、つまり1,000万円までとなります。損失額がそのまま丸ごと使えるわけではない点は、押さえておく必要があります。
控除額の計算はご自身のローン残高と売却価格で変わりますので、契約前に一度シミュレーションしておくと安心ですよ。
譲渡損失の損益通算と繰越控除の仕組み｜3年間繰り越せる
損益通算とは、控除できる譲渡損失をその年の給与所得など他の所得から差し引く仕組みのことです。差し引ききれずに残った分は、繰越控除として翌年以後3年間にわたって繰り越すことができます。
給与400万円の方が、先ほどの例のように1,000万円の損失を控除する場合の流れを見てみましょう。
| 年 | 給与所得 | 控除額 | その年の所得 | 繰越残 |
|---|---|---|---|---|
| 1年目（売却年） | 400万円 | 400万円 | 0円 | 600万円 |
| 2年目 | 400万円 | 400万円 | 0円 | 200万円 |
| 3年目 | 400万円 | 200万円 | 200万円 | 0円 |
出典：国税庁タックスアンサー No.3390 の制度内容にもとづく試算。
給与所得は所得控除前の金額として簡略化しています。
実際の還付額は所得控除や税率により異なります。
1年目と2年目は所得が0円になるため、給与から源泉徴収されていた所得税が還付されます。
3年目も所得が減る分、税額は軽くなるでしょう。
損失を売却年から4年間にわたって使えるのが、この制度の大きな特徴です。
なお、住民税についても同様の特例が設けられており、翌年度の住民税が軽減される仕組みになっています。
繰越控除は還付額がまとまって出ることもありますので、対象になりそうな方は忘れずに申告してくださいね。
譲渡損失の特例は住宅ローン控除と併用できる
譲渡損失の特例は、住宅ローン控除と併用することができます。
これは3000万円特別控除との大きな違いです。
3000万円特別控除は住宅ローン控除と同時に使えませんが、譲渡損失の特例であれば両方の適用を受けられます。
買い換えの場合、新居で住宅ローン控除を受けながら、旧居の売却損失についても控除できるということです。住み替えで損失が出てしまった方にとっては、両方の恩恵を受けられる貴重な組み合わせといえるでしょう。
住宅ローン控除との併用は見落とされがちですので、住み替えを検討している方はぜひ知っておいてほしいポイントです。
買い換える場合の譲渡損失の特例
新しいマイホームを購入する場合は、マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例が使えます。買い換えない場合の特例とは条件が異なり、売却物件にローンが残っていなくても対象になります。
控除の上限もローン残高に縛られず、譲渡損失の全額が対象になる点が大きな違いです。ただし、買換資産（新居）を取得した年の12月31日時点で、返済期間10年以上の住宅ローンがあることなどの条件は満たす必要があります。
令和8年度の改正で追加された注意点
令和8年度の税制改正により、この特例には新たな制限が加わりました。令和10年1月1日以後に居住の用に供する新築家屋のうち、災害危険区域等の内で建築されたものは、買換資産の範囲から除外されることになります。
ここでいう災害危険区域等とは、災害危険区域、地すべり防止区域、急傾斜地崩壊危険区域、土砂災害特別警戒区域、浸水被害防止区域を指します。
新居を建てる土地の災害リスクが、税制面にも影響するようになったということです。
買い換えを検討している方は、新居の立地についても事前に確認しておいたほうがよいでしょう。
災害リスクと不動産売却の関係については「火事・浸水履歴のある物件は売れる？告知義務」もご参照ください。
新居の立地に災害危険区域が含まれていないか、契約前に自治体のハザードマップで確認しておくと安心です。
譲渡損失の繰越控除は確定申告が必須｜毎年続けて申告する
譲渡損失の特例を受けるには、確定申告が欠かせません。
しかも譲渡損失が生じた年分については、必要書類をすべて添付した期限内申告が求められます。
期限を過ぎてしまうと適用できなくなるため、この点は特に注意が必要です。
繰越控除を使う2年目以降も、毎年続けて確定申告をする必要があります。1年でも申告を飛ばしてしまうと、そこで繰越が途切れてしまうため気をつけましょう。
譲渡損失の特例を受けるまでの流れ
必要書類をすべて添付して申告する
繰越控除を使う年は続けて申告が必要
控除しきれなかった損失を使いきる
※1年でも申告を飛ばすと、そこで繰越控除は途切れます。
申告時に必要な書類には、譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）、損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書、所有期間5年超を証明する登記事項証明書や売買契約書の写し、住宅ローンの残高証明書などがあります。手続きの流れは「不動産を売った後の確定申告のやり方｜必要書類と期限」で解説しています。
初年度の期限内申告さえ済ませておけば、あとは書類を揃えて毎年続けるだけですので、忘れずに手続きしてくださいね。
譲渡損失・繰越控除のよくある質問
Q この特例はいつまで使えますか？
A 令和8年度の税制改正により、両特例とも適用期限が令和9年（2027年）12月31日までの譲渡に延長されました。この特例は平成16年度の創設以来、繰り返し延長されてきた経緯がありますが、期限が近づいた際は国税庁の最新情報を確認しておくと安心です。
Q ローンが残っていない家を売って損した場合は？
A 買い換えない場合の特例は使えません。
この特例は、売却物件に住宅ローン残高があることが条件だからです。
新しいマイホームを購入するのであれば、買い換えの特例を検討できます。
どちらも使えない場合、譲渡損失は他の所得と相殺できず、税負担の軽減にはつながりません。
Q 相続した実家を売って損が出た場合も使えますか？
A 自分が住んでいなかった場合は対象外です。
これらの特例は、あくまで自分が住んでいたマイホームが対象となる制度だからです。
相続不動産の売却については「相続した不動産を売却する流れ｜手続き・税金・注意点」をご覧ください。
Q 投資用マンションやセカンドハウスは対象ですか？
A 対象外です。これらの特例は居住用財産（マイホーム）に限られており、投資用物件や別荘の売却損は他の所得との損益通算はできません。
Q 任意売却の場合も使えますか？
A 要件を満たせば、任意売却であっても特例の対象になり得ます。
ただし競売による売却や、特別の関係がある人への売却は対象外となります。
任意売却の進め方は「住宅ローンが払えない…家を売って完済する方法」で解説しています。
Q 損失が出るかどうかは、どう判断すればいいですか？
A まずは購入時の価格（取得費）と売却見込み価格を比べるところから始めます。
ただし建物は減価償却により取得費が目減りするため、単純に購入価格と比べると判断を誤ることがあります。
売却価格の見当をつけたうえで、税理士に試算してもらうと安心です。
売却益が出る場合の税金は「不動産を売ると税金はいくら？譲渡所得税の計算方法」をご覧ください。
まとめ｜譲渡損失は特例を使えば税金が戻ることがある
マイホームの売却で損失が出た場合でも、それで終わりではありません。
損益通算と繰越控除により、給与など他の所得と相殺して税負担を軽くできる特例が用意されています。
買い換える場合と買い換えない場合の2つがあり、令和8年度の税制改正により、どちらも令和9年12月31日までの譲渡に適用されます。
買い換えない場合の特例は、売却物件にローンが残っていることが条件で、控除額は「ローン残高－売却価格」が上限です。損失を売却年から4年間にわたって使えるため、給与所得のある方であれば、まとまった還付につながることもあります。
いずれの特例も確定申告が必須で、しかも損失が生じた年は期限内申告が求められます。適用の可否は個別の事情によって変わるため、該当しそうな場合は早めに税理士や税務署に相談しておくとよいでしょう。
損失が出た年こそ、申告を忘れずに。まずは要件を満たしているか、落ち着いて一つずつ確認してみてくださいね。
出典・参考情報
- 国税庁「個人の方が株式等や土地・建物等を譲渡した場合の 令和8年度 税制改正のあらまし」（令和8年5月）
- 国税庁「No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき」
- 国税庁「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき」
- 国税庁「No.3393 「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を受けるための申告手続と添付書類」
- 租税特別措置法第41条の5、第41条の5の2（令和8年3月31日公布「所得税法等の一部を改正する法律（令和8年法律第12号）」による改正）
- 国土交通省住宅局「令和8年度 税制改正要望事項（特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除制度の延長）」
※本記事の制度内容は、令和8年5月1日現在の法令にもとづく国税庁公表資料によります。税制は改正される場合があるため、最新の情報は国税庁ホームページをご確認ください。
