マイホームを売って損したら｜譲渡損失の特例と繰越控除
家を売ったら、買ったときより安くしか売れなかった。
住宅ローンも残ってしまった。
こうした場合、税金の話は他人事に思えるかもしれません。
利益が出ていないのだから、税金はかからない。
それはその通りです。
ただ、損失が出たときこそ使える制度があります。
売却の損失を給与など他の所得と相殺して、納めた税金の一部が戻ってくるという特例です。
しかも1年で使いきれなければ、翌年以後3年間にわたって繰り越せます。
この記事では、その仕組みと適用条件を整理します。
譲渡損失で使える2つの特例｜買い換える場合と買い換えない場合
マイホームの売却で損失（譲渡損失）が出た場合、状況に応じて次の2つの特例があります。どちらも「損益通算」と「繰越控除」がセットになった制度です。
譲渡損失に関する2つの特例
| 買い換える場合 | 買い換えない場合 | |
|---|---|---|
| 制度名 | マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 | 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 |
| 新居の購入 | 必要 | 不要（賃貸・実家でも可） |
| 売却物件のローン残 | 不要 | 必要（返済期間10年以上） |
| 控除の限度 | 譲渡損失の全額 | ローン残高－譲渡価額が上限 |
| 適用期限 | いずれも令和9年（2027年）12月31日までの譲渡 | |
出典：国税庁「令和8年度 税制改正のあらまし」（令和8年5月）。令和8年3月31日公布の所得税法等の一部を改正する法律により、両特例とも適用期限が令和9年12月31日まで2年延長されました（措法41の5⑦一、41の5の2⑦一）。
どちらを使えるかは、売却後に新しい家を買うかどうか、売った家にローンが残っていたかどうかで決まります。
買い換えない場合の譲渡損失の特例｜賃貸や実家に移るとき
地方の売却で使われることが多いのはこちらです。
家を売って賃貸に移る、実家に戻る、施設に入るといった場合でも使えます。
新しい家を買う必要がありません。
買い換えない場合の特例の適用条件
| 所有期間 | 売った年の1月1日時点で5年を超えていること |
| ローン残高 | 売買契約日の前日に、返済期間10年以上の住宅ローンの残高があること |
| 売却価格 | 売却価格がそのローン残高を下回っていること（オーバーローン） |
| 所得の要件 | 繰越控除は、合計所得金額が3,000万円を超える年は適用できません（損益通算のみなら所得要件なし） |
| 売却先 | 親子や夫婦など「特別の関係がある人」への売却でないこと |
控除できる譲渡損失の金額には上限がある
この特例では、損失の全額を控除できるわけではありません。売買契約日の前日のローン残高から売却価格を差し引いた金額が上限になります。
| 譲渡損失（取得費4,000万 － 売却価格2,000万） | 2,000万円 |
| 損益通算の限度額（ローン残3,000万 － 売却価格2,000万） | 1,000万円 |
| 実際に控除できる金額（少ない方） | 1,000万円 |
譲渡損失の損益通算と繰越控除の仕組み｜3年間繰り越せる
控除できる金額が決まったら、まずその年の他の所得（給与など）から差し引きます。
これが損益通算です。
差し引ききれなかった分は、翌年以後3年間にわたって繰り越せます。
これが繰越控除です。
給与400万円の方が1,000万円の損失を控除する場合の流れを見てみます。
繰越控除の流れ（給与400万円・控除額1,000万円の場合）
| 年 | 給与所得 | 控除額 | その年の所得 | 繰越残 |
|---|---|---|---|---|
| 1年目（売却年） | 400万円 | 400万円 | 0円 | 600万円 |
| 2年目 | 400万円 | 400万円 | 0円 | 200万円 |
| 3年目 | 400万円 | 200万円 | 200万円 | 0円 |
出典：国税庁タックスアンサー No.3390 の制度内容にもとづく試算。
給与所得は所得控除前の金額として簡略化しています。
実際の還付額は所得控除や税率により異なります。
1年目と2年目は所得が0円になるため、給与から源泉徴収されていた所得税が還付されます。
3年目も所得が減る分、税額が軽くなります。
損失を4年間（売却年＋3年）にわたって使えるのがこの制度の大きな点です。
住民税についても同様の特例があり、翌年度の住民税が軽減されます。
譲渡損失の特例は住宅ローン控除と併用できる
ここは3000万円特別控除との大きな違いです。3000万円特別控除は住宅ローン控除と同時に使えませんが、譲渡損失の特例は住宅ローン控除と併用できます。
買い換えの場合、新居で住宅ローン控除を受けながら、旧居の売却損失も控除できるということです。住み替えで損失が出た方にとっては、両方の恩恵を受けられます。
買い換える場合の譲渡損失の特例
新しいマイホームを購入する場合は、もう一方の特例（マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）を使います。
こちらは売却物件にローンが残っていなくても使え、控除の上限もローン残高に縛られず譲渡損失の全額が対象になります。ただし、買換資産（新居）を取得した年の12月31日時点で、返済期間10年以上の住宅ローンがあることなどの条件があります。
令和8年度の改正で追加された注意点
令和8年度の税制改正により、この特例に新たな制限が加わりました。令和10年1月1日以後に居住の用に供する新築家屋のうち、災害危険区域等の内で建築されたものが、買換資産の範囲から除外されます。
ここでいう災害危険区域等とは、災害危険区域、地すべり防止区域、急傾斜地崩壊危険区域、土砂災害特別警戒区域、浸水被害防止区域を指します。
新居を建てる土地の災害リスクが、税制面にも影響するようになったということです。
買い換えを検討している方は、新居の立地を確認しておいたほうがよいでしょう。
災害リスクと不動産売却の関係については「火事・浸水履歴のある物件は売れる？告知義務」もご参照ください。
譲渡損失の繰越控除は確定申告が必須｜毎年続けて申告する
これらの特例を受けるには、確定申告が必要です。
しかも譲渡損失が生じた年分については、必要書類をすべて添付した期限内申告が求められます。
期限を過ぎると適用できなくなるため、この点は特に注意してください。
繰越控除を使う2年目以降も、毎年続けて確定申告をする必要があります。1年でも申告を飛ばすと、そこで繰越が途切れます。
申告時に必要な書類には、譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）、損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書、所有期間5年超を証明する登記事項証明書や売買契約書の写し、住宅ローンの残高証明書などがあります。手続きの流れは「不動産を売った後の確定申告のやり方｜必要書類と期限」で解説しています。
譲渡損失・繰越控除のよくある質問
Q. この特例はいつまで使えますか？
令和8年度の税制改正により、両特例とも適用期限が令和9年（2027年）12月31日までの譲渡に延長されました。この特例は平成16年度の創設以来、繰り返し延長されてきた経緯がありますが、期限が近づいた際は国税庁の最新情報をご確認ください。
Q. ローンが残っていない家を売って損した場合は？
買い換えない場合の特例は、売却物件に住宅ローン残高があることが条件のため使えません。
新しいマイホームを購入するのであれば、買い換えの特例を検討できます。
どちらも使えない場合、譲渡損失は他の所得と相殺できず、税負担の軽減にはつながりません。
Q. 相続した実家を売って損が出た場合も使えますか？
これらの特例は自分が住んでいたマイホームが対象です。
相続した実家に自分が住んでいなかった場合は対象外となります。
相続不動産の売却については「相続した不動産を売却する流れ｜手続き・税金・注意点」をご覧ください。
Q. 投資用マンションやセカンドハウスは対象ですか？
対象外です。
これらの特例は居住用財産（マイホーム）に限られます。
投資用物件や別荘の売却損は、他の所得との損益通算はできません。
Q. 任意売却の場合も使えますか？
任意売却であっても、要件を満たせば特例の対象になり得ます。
ただし競売による売却や、特別の関係がある人への売却は対象外です。
任意売却の進め方は「住宅ローンが払えない…家を売って完済する方法」で解説しています。
Q. 損失が出るかどうかは、どう判断すればいいですか？
購入時の価格（取得費）と売却見込み価格を比べるのが出発点です。
ただし建物は減価償却により取得費が目減りするため、単純に購入価格と比べると判断を誤ることがあります。
まずは売却価格の見当をつけたうえで、税理士に試算してもらうのが確実です。
売却益が出る場合の税金は「不動産を売ると税金はいくら？譲渡所得税の計算方法」をご覧ください。
まとめ｜譲渡損失は特例を使えば税金が戻ることがある
マイホームの売却で損失が出た場合、損益通算と繰越控除により、給与など他の所得と相殺して税負担を軽くできる特例があります。買い換える場合と買い換えない場合の2つがあり、令和8年度の税制改正により、どちらも令和9年12月31日までの譲渡に適用されます。
買い換えない場合の特例は、売却物件にローンが残っていることが条件で、控除額は「ローン残高－売却価格」が上限です。損失を売却年から4年間にわたって使えるため、給与所得のある方であれば、まとまった還付につながることがあります。
いずれの特例も確定申告が必須で、しかも損失が生じた年は期限内申告が求められます。適用の可否は個別事情で変わるため、該当しそうな場合は早めに税理士や税務署に相談してください。
出典・参考情報
- 国税庁「個人の方が株式等や土地・建物等を譲渡した場合の 令和8年度 税制改正のあらまし」（令和8年5月）
- 国税庁「No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき」
- 国税庁「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき」
- 国税庁「No.3393 「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を受けるための申告手続と添付書類」
- 租税特別措置法第41条の5、第41条の5の2（令和8年3月31日公布「所得税法等の一部を改正する法律（令和8年法律第12号）」による改正）
- 国土交通省住宅局「令和8年度 税制改正要望事項（特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除制度の延長）」
※本記事の制度内容は、令和8年5月1日現在の法令にもとづく国税庁公表資料によります。税制は改正される場合があるため、最新の情報は国税庁ホームページをご確認ください。