ゴミ屋敷を売却したい｜片付けずに売る方法と行政の限界

「うちの実家、もうゴミ屋敷と呼ぶしかない状態になっている」「近所から苦情が来ていて、いつか大きな問題になるんじゃないか」「でも本人は捨てるのを嫌がって、片付けさせてくれない」——そんな状況を抱えながら、この状態の家が売れるのかどうか、一人で調べている方は少なくありません。役所に相談すれば、いつか強制的に片付けてもらえるはずだと考えている方もいるでしょう。

結論から先にお伝えすると、ゴミ屋敷は片付けなくても売却できます。

ただ、「行政が限界まで放置された家を撤去してくれる」という期待は、公的な調査結果を見る限り、実際にはほとんど叶いません。

売却の全体の流れは「不動産売却の流れ｜査定から引き渡しまでの7ステップ」で解説しています。

なぜ行政が動きにくいのか、そして片付けずに売るにはどんな方法があるのか。

環境省の全国調査や総務省の報告書をもとに、順を追って整理していきます。

ゴミ屋敷は行政が片付けてくれるのか｜期待しないほうがいい

行政がゴミ屋敷を強制的に撤去してくれることは、現実にはほとんど期待できません。ゴミ屋敷を対象とする条例を持つ自治体自体が全国でもごくわずかで、条例があっても実際に代執行まで至る例は極めて限られているためです。

環境省が全国1,741市区町村を対象に実施した調査（令和6年度、回答率100％）によれば、ゴミ屋敷に対応する条例を制定している市区町村は90（全体の5.2％）にとどまります。1,589市区町村は「制定予定なし」と回答しており、大半の自治体には、ゴミ屋敷そのものを直接の対象とする条例が存在しないのが実情です。

状況	市区町村数	割合
制定予定なし	1,589	91.3％
制定済み	90	5.2％
制定検討中	59	3.3％
制定予定あり・廃止済み	3	0.2％

出典：環境省「令和6年度『ごみ屋敷』に関する調査報告書」（令和7年3月、調査時点：令和6年11月末）

条例を持つ90市区町村に限ってみても、直近5年間で行政代執行が行われたのはわずか1件です。同じ期間の「調査」は541件、「助言・指導」は391件に上ることを考えると、行政の対応は指導や支援が中心で、強制的な撤去にまで踏み込む例はほとんどないことが分かります。

代執行が使われにくい理由も、自治体自身の言葉として記録されています。

総務省行政評価局の調査に対し、市区は「代執行を行っても、居住者に堆積物を排出する意思がない限り、再発してしまう可能性が高く、居住者との関係を悪化させるだけとなりかねない」「代執行に係る費用について、居住者からの回収可能性を考慮する必要もある」と説明しています。

強制的に運び出しても、また元の状態に戻ってしまう。

そのうえ費用の回収も見込めない。

だからこそ、行政は使いにくいというわけです。

仮に行政が撤去に関与したとしても、費用が無料になるわけではありません。

撤去にあたっての費用負担は本人負担が50.9％と最も多く、市区町村負担は20.5％にとどまります。

誰かが無料で片付けてくれるのを待つ、という状況ではないことは、はっきりしています。

行政が動けない理由｜「占有者の意思」の壁

行政が強く介入できない最大の理由は、堆積物を法律上の「廃棄物」だと断定できない点にあります。占有者本人が「これは有価物だ、財産だ」と主張し続けている限り、行政が一方的に廃棄物と決めつけることは容易ではありません。

他人から見れば明らかにゴミであっても、法律上「廃棄物」に当たるかどうかは自動的には決まりません。環境省の通知「行政処分の指針について」では、廃棄物に該当するかどうかは、物の性状・排出の状況・通常の取扱い形態・取引価値の有無・占有者の意思を総合的に勘案して判断するとされています。

この5つの要素のうち、実務で決定打になっているのが占有者の意思です。環境省が集めた102の判断事例のうち、廃棄物と判断されたケースで最終的な判断において最も重視された項目は「占有者の意思」で、47件を占めていました。

裏を返せば、本人が「これは財産だ」と主張し続けている間は、行政も簡単には動けません。

実際の調査でも、自治体からは「原因者がごみと認めないことや、資力がないことがほとんど」「本人が『ごみ』と認めなければ直接的な措置は困難」といった声が挙がっています。

古物商の許可を持つ人物のケースでは、排出ルートの計画があったことから有価物と判断された事例も報告されています。

総務省行政評価局の調査では、この構造がより具体的な数字として示されています。

未解消の119事例のうち約3割（31事例）は、居住者が堆積物を有価物と主張し、排出の意思を示さないケースでした。

中には、ごみ集積場から収集した物や、第三者に不法投棄された物まで「自らの財産」と主張して撤去を拒んでいる事例も報告されています。

つまり、家族が「早く片付けさせてほしい」と役所に頼んでも、本人が拒んでいる限り行政の指導には限界があります。この構造を理解しておかないと、想像以上に長い時間を待つことになってしまいます。

ゴミ屋敷だったことに告知義務はあるか

ゴミが撤去されて解消していれば、堆積していた事実そのものをずっと告知しなければならないわけではありません。問題になるのは、ゴミによって建物や周辺に生じた結果のほうです。

売主が知っているのに伝えなければ、引き渡し後に契約不適合責任を問われることになりかねません。

契約不適合とは、引き渡された物が契約の内容に適合していない状態を指します。

買主は履行の追完（民法第562条）、代金の減額（同第563条）、損害賠償（同第415条）を求めることができます。

事項	告知の考え方
床・柱の腐食、雨漏り	建物の欠陥として告知の対象。知っていれば伝える
害虫・ねずみの発生	駆除しても発生していた事実は伝えるのが安全
しみついた臭い	清掃で取り切れない場合は建物の状態として告知
近隣とのトラブル・苦情	係争や申入れが続いている場合は伝える
室内で人が亡くなった場合	特殊清掃が行われたときは告知の対象になり得る

出典：民法第562条〜第566条、国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」、同「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」をもとに整理

告知は、実務上物件状況等報告書（告知書）という書面に記入する形で行います。

判断に迷う事項は、隠さず不動産会社に伝えたうえで、記載するかどうかを相談するのが安全です。

告知義務の範囲全般については「事故物件は売れる？告知義務はいつまで必要か」でも詳しく扱っています。

ゴミ屋敷を売却する3つの方法｜片付けずに売る選択肢もある

ゴミ屋敷の売却には、大きく3つの進め方があります。

片付けてから仲介で売る方法、ゴミがある状態のまま買取業者に売る方法、そして解体して土地として売る方法です。

どの方法にも、費用と時間、価格のバランスにそれぞれ違いがあります。

1. 片付けてから仲介で売る

室内が見える状態になるため、一般の買主に向けて広く売り出せます。

価格も通常の中古住宅に近づきやすくなります。

ただし片付けが先に必要になるため、費用と時間を先に出さなければなりません。

本人が片付けに同意していない場合は、そもそもこの選択肢を取れないという制約もあります。

2. ゴミがある状態のまま買取業者に売る

買取業者は撤去費用をあらかじめ見込んだ価格で買い取ります。

片付け費用を自分で用意する必要がなく、決済まで数週間で進むケースもあります。

一方で、価格は仲介より下がる傾向にあります。

買取価格の水準については「仲介と買取どっちがいい？違いとメリット・デメリット」で整理しています。

3. 解体して土地として売る

建物の傷みが激しく、清掃だけでは使えない場合に検討する選択肢です。ゴミの撤去費用に加えて解体費用がかかりますが、土地として評価されるため買主の幅は広がりやすくなります。

なお、家財や生活用品を残したまま売る場合の扱いについては、費用の内訳を含めて「残置物があっても家は売れる？処分費用と現状渡しの注意点」で詳しく整理しています。

相続した家がゴミ屋敷だった場合の注意点

親が亡くなり、実家がゴミ屋敷になっていたというケースは少なくありません。この場合、片付けに着手する前に確認すべきことがあります。

相続放棄を検討している場合、遺産である家財を処分すると単純承認とみなされ、放棄ができなくなる可能性があります（民法第921条）。借金の有無が分からないうちに「とりあえず片付けよう」と手を付けてしまうと、負債まで引き継ぐことになりかねません。

また、相続した不動産の名義変更は2024年4月から義務化されており、取得を知った日から3年以内に申請しないと10万円以下の過料の対象になります。

売却するにも、まず名義を相続人に移す必要があります。

詳しくは「相続登記をしないと不動産は売れない？義務化と手続き」「相続放棄した家はどうなる？売却できるのか」をご覧ください。

本人が片付けを拒んでいるときの進め方

本人が同意していないゴミ屋敷を、家族が強引に片付けてしまうのは避けたほうがよい対応です。所有者本人の意思に反して家財を処分すると、後から損害賠償を求められるおそれがあり、まずは福祉的な相談先に働きかけるほうが結果的に早く進むことがあります。

環境省の調査でも、自治体が挙げた課題の第1位は「原因者への指導・支援方法」（73.3％）でした。

行政ですら手詰まりになりやすい領域だといえます。

同調査には「ごみ屋敷は生活環境を害する問題として苦情、相談が寄せられるが、実際上は福祉、健康上の課題や経済上の問題であることが多い」という自治体の声も記録されています。

実務的な手がかりとして、条例を持つ自治体のうち25市区町村は措置として「支援」を規定しており、生活保護の案内、介護サービスの導入、廃棄物の収集・運搬の支援といった内容が挙げられています。また、高齢者のごみ出し支援制度の対象にゴミ屋敷の居住者を含めている自治体も162市区町村あります。

片付けを迫るよりも、地域包括支援センターや自治体の福祉窓口に相談したほうが状況が動くことがあります。所有者本人が売却に同意していない限り不動産は売れませんので、まずは本人の状況そのものを動かすところから始めることになります。

ゴミ屋敷を放置するとどうなるか

売却も片付けもせず放置すると、税負担や火災といったリスクが時間の経過とともに積み上がっていきます。

建物が空き家であれば、「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、管理不全空家等や特定空家等に指定される可能性があります。指定されて勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例（税額が最大6分の1に軽減される措置）の対象から外れ、税負担が増えてしまいます。

火災のリスクも軽視できません。

環境省の調査でも、ゴミ屋敷の起因要素として「火災発生の恐れ」「物の崩落の恐れ」が挙げられています。

近隣に延焼すれば、責任問題は売却どころの話ではなくなってしまうでしょう。

時間が経つほど、堆積物は増え、建物は傷み、本人の年齢も上がっていきます。早い段階のほうが、選べる選択肢は多く残っています。

ゴミ屋敷の売却でよくある質問

まとめ｜ゴミ屋敷は片付けずに売る方法から検討する

ゴミ屋敷であっても、片付けないまま売却することは可能です。買取業者が撤去費用を見込んだ価格で引き取る形は、費用を先に用意できない場合の現実的な選択肢になります。

一方で、「行政がそのうち片付けてくれる」という期待は、数字の上ではかなり厳しいものになります。

条例があるのは全国で5.2％、代執行は直近5年で1件、費用は本人負担が半数を占めています。

待っていても、状況が動くことはあまり期待できません。

本人が片付けを拒んでいる場合は、説得や強行ではなく、福祉の窓口に相談するほうが道が開けることがあります。

放置している間も建物は傷み、税負担のリスクは積み上がっていきます。

まずは今の状態のまま査定を受けて、いくらで手放せるのかという事実を把握するところから始めてみてください。

出典・参考情報

• 環境省「令和6年度『ごみ屋敷』に関する調査報告書」（令和7年3月、全国1,741市区町村・回答率100％）
• 環境省「行政処分の指針について」（令和3年4月14日付け環循規発第2104141号）廃棄物該当性の判断（物の性状・排出の状況・通常の取扱い形態・取引価値の有無・占有者の意思）
• 総務省行政評価局「「ごみ屋敷」対策に関する調査 結果報告書」（令和6年8月）
• 民法 第415条（債務不履行による損害賠償）、第562条〜第566条（契約不適合責任）、第921条（法定単純承認）
• 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（不動産の売主等による告知書の提出について）
• 国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」（管理不全空家等・特定空家等）

※条例の制定状況や措置の件数は令和6年11月末時点の調査結果です。

お住まいの自治体の制度は個別にご確認ください。

廃棄物該当性の判断は個別の事案ごとに行われるものであり、本記事の記載は一般的な整理です。

個別の対応については、自治体の窓口または不動産会社にご相談ください。

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