雨漏りする家を売りたい｜修繕せずに売る方法と告知義務
天井に広がるシミを見上げながら、「これ、売る前にどうにかしないといけないんだろうか」と考えている方は多いのではないでしょうか。
雨のたびにポタポタと水が垂れてくる、押入れの奥がカビ臭い——気づかないふりをしたくても、雨が降れば否応なく思い出させられます。
修繕には数十万円、屋根の葺き替えとなれば百万円を超えることもあり、「そんな余裕はない」と手が止まってしまうのも無理はありません。
結論から言えば、雨漏りする家もそのまま売ることができます。
ただし条件があります。
それは、買主に事実をきちんと伝えることです。
隠したまま売ってしまうと、引き渡し後に修繕費用を請求されるようなトラブルに発展しかねません。
ここでは、修繕せずに売る方法と、告知義務の考え方を順に整理していきます。
雨漏りには告知義務がある｜黙って売ると契約不適合責任を問われる
雨漏りは建物の物理的な欠陥にあたり、売主が知っていながら伝えずに売却すると、契約不適合責任を問われる可能性があります。買主が事実を知っていれば契約しなかった、あるいは条件が変わったであろう事柄は、隠さずに伝えるべき対象です。
契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約内容に適合しない場合に売主が負う責任のことです。雨漏りを黙って売却した場合、買主は修補（直すこと）や代金の減額、損害賠償を求めることができ、目的を達成できないほど重大なら契約解除に至ることもあります。
「言わなければ分からないだろう」と考えるのは危険です。
雨が降れば雨漏りの事実は自然と表れますし、天井のシミや床の傷みからも推測されてしまいます。
むしろ隠して後から発覚したほうが、話は大きくこじれるものです。
告知義務の考え方は「事故物件は売れる？告知義務はいつまで必要か」でも扱っていますので、あわせて確認してみてください。
「黙っていればいつか忘れられる」と思いがちですが、雨漏りは雨のたびに証拠が出てしまう欠陥です。早めに伝える前提で進めた方が、結果的に気持ちも軽くなりますよ。
雨漏りを修繕してから売るべきか｜費用と価格への影響で判断する
修繕してから売るのが有利とは限りません。
修繕費用をかけても、その分がそのまま売却価格に上乗せできるとは限らないためです。
まずは費用と価格への影響を比べて判断するのが基本になります。
| 修繕してから売る | 現状のまま売る | |
|---|---|---|
| 初期費用 | 数十万〜百万円超 | 不要 |
| 売却価格 | 上がる可能性はあるが、費用分を回収できるとは限らない | その分は下がる |
| 買い手の印象 | 良い | 価格次第で受け入れられる |
| 向くケース | 軽微で安く直せる場合 | 大規模修繕が必要／築古で解体前提 |
※修繕費用は原因や規模により大きく異なります。実際の判断は査定と見積もりを踏まえて行ってください。
特に築年数が古く、買主が解体や大規模リフォームを前提に検討している場合、修繕してもその価値はほとんど評価されません。丁寧に直したところで、その部分が壊されてしまうからです。
一方で、部分的な補修で数万円程度で直せるようなら、直しておいたほうが印象は良くなるでしょう。
判断の目安は、修繕費用と、それによって見込める価格上昇分を比較することです。
まずは査定を受け、担当者に率直に相談してみてください。
「直すべきかどうか」は物件ごとに答えが違います。見積もりと査定の両方を取ってから比べるのが、後悔しない一番の近道ですよ。
雨漏りを修繕せずに売る3つの方法
雨漏りを修繕せずに売る方法は、事実を開示して価格を調整する、契約不適合責任を免責にする、不動産会社の買取を利用する、の大きく3つです。いずれも「事実を伝える」ことが前提になります。
修繕せずに売る3つの選択肢
雨漏りを重要事項として伝え、価格に織り込む
「現状有姿」で引き渡す特約を結ぶ
不動産会社が状態を承知のうえで買い取る
※いずれの方法も、知っている雨漏りを事前に伝えることが前提です。
1. 事実を開示して価格を調整する
最も基本的な方法は、雨漏りがあることを重要事項として説明し、その分を織り込んだ価格で売り出すことです。
買主のなかには、リフォーム前提で安く買いたい人や、自分で修繕できる人もいます。事実を前提に価格が合意されていれば、後からトラブルになることもないでしょう。
2. 契約不適合責任を免責にする
個人間の売買では、契約で契約不適合責任を負わないと定めることも可能です。「現状有姿（げんじょうゆうし）」での引き渡し、という形になります。
ただし、ここには注意が必要です。
売主が知っていながら告げなかった事実については、免責特約があっても責任を免れません（民法第572条）。
つまり「免責にしたから黙っていていい」わけではなく、知っている雨漏りは伝えたうえで免責とする、という順序を踏む必要があります。
3. 買取を利用する
不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあります。プロが物件の状態を承知のうえで買うため、契約不適合責任が免責されることが多く、後から責任を問われる不安が少なくて済みます。
価格は市場価格の7〜8割程度になるのが一般的ですが、修繕費をかけずに済み、短期間で手放せるという利点もあります。
「仲介と買取どっちがいい？違いとメリット・デメリット」で詳しく比較していますので、参考にしてください。
どの方法が合うかは、時間の余裕や気持ちの負担のかけ方によっても変わります。迷ったら3つを並べて相談してみてくださいね。
雨漏りの契約不適合責任はいつまで問われるか｜期間と特約の制限
契約不適合責任は、買主が不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しなければ、修補や代金減額などを請求できなくなります（民法第566条）。起算点が「引き渡し」ではなく「買主が知った時」である点には注意が必要です。
| 売主 | 期間の定め |
|---|---|
| 個人（一般の売主） | 特約で期間を短く定めることが可能。引き渡しから3か月程度とする契約が多い |
| 不動産会社（宅建業者） | 買主が業者でない場合、引き渡しから2年以上とする特約以外は、民法より買主に不利な特約は無効（宅地建物取引業法第40条） |
出典：民法第566条、宅地建物取引業法第40条（担保責任についての特約の制限）。
個人が売主の場合、期間を短く区切る特約や、前述の全部免責の特約を結ぶことができます。
ただし繰り返しになりますが、知っていながら告げなかった雨漏りについては、どの特約を付けても責任を免れません（民法第572条）。
期間の短縮も免責も、事実を伝えたうえで初めて意味を持つものだと考えておいてください。
「特約を付けたから安心」と思ってしまいがちですが、隠していた事実には効きません。まずは伝える、が大前提です。
雨漏りの修繕に火災保険は使えるか｜経年劣化は原則対象外
火災保険で保険金の支払い対象になり得るのは、台風や雹（ひょう）など自然災害による損傷が原因の場合です。時間の経過による傷み、いわゆる経年劣化は原則として対象外とされ、古くなった屋根から雨漏りしているという状況では通常対象になりません。
「火災保険で直せる」という話を耳にしたことがある方もいるかもしれませんが、ここは誤解が多く、実際にトラブルも起きている領域です。
国民生活センターは、「保険金を使って自己負担なく住宅修理ができる」と勧誘する事業者に関する相談が増えているとして、注意を呼びかけています。
同センターの発表資料によると、相談件数は2010年度の111件から2019年度には2,684件まで増加しました。
| 年度 | 件数 |
|---|---|
| 2010年度 | 111件 |
| 2015年度 | 817件 |
| 2018年度 | 1,759件 |
| 2019年度 | 2,684件 |
出典：国民生活センター「『保険金を使って自己負担なく住宅修理ができる』と勧誘されてもすぐに契約しないようにしましょう！」（2020年10月1日公表）。
問題視されているのは、その手口です。
自己負担がないことを強調しながら手数料や違約金の説明が不十分だったり、経年劣化が原因なのに自然災害によるものとして請求するよう勧められたりする例が報告されています。
事実と異なる理由での請求には応じないようにしましょう。
売却を控えている場合、保険が使えるかどうかは加入している損害保険会社に自分で確認するのが確実です。仮に保険金が下りて修繕できたとしても、雨漏りがあった事実そのものは告知の対象である点は変わりません。
保険を使えるかどうかと、告知が必要かどうかは別の話です。「保険で直したから黙っていい」とはならない点だけ覚えておいてくださいね。
雨漏りを放置するとどうなるか｜躯体まで傷むと修繕費が膨らむ
雨漏りは時間とともに被害が広がっていく性質があります。放置すればするほど、修繕範囲も費用も大きくなっていく点は覚えておく必要があります。
木材が濡れ続ければ腐朽が進み、構造材にまで達すると耐久性に影響します。
湿気はシロアリを呼び込み、カビも発生しやすくなります。
当初は屋根の部分補修で済んだはずのものが、数年後には構造から直す大工事になってしまう、ということも起こり得ます。
建物の価値が下がれば、当然売却価格も下がっていきます。
売るつもりがあるなら、迷っている時間がもったいないと言えるかもしれません。
シロアリ被害については「シロアリ被害のある家を売却したい｜告知義務と価格への影響」もご覧ください。
「まだ大丈夫」と思っている間に被害が進んでしまうケースは少なくありません。売る予定があるなら、早めの相談をおすすめします。
雨漏りの有無を調べるインスペクションという選択肢
インスペクション（建物状況調査）とは、専門家が構造や雨漏りの状況を調査し、建物の状態を報告書として客観的に示す仕組みです。受けておくことで、買主にとっても売主にとっても安心材料になります。
費用は数万円程度かかりますが、買主にとっては安心材料になり、売主にとっては「開示すべき事実を把握したうえで売った」という証拠にもなります。
トラブルを避けるという意味で、検討する価値は十分にあるでしょう。
売却全体の流れは「不動産売却の流れ｜査定から引き渡しまでの7ステップ」をご覧ください。
「知らなかった」を防ぐための調査だと考えると分かりやすいと思います。数万円の費用で安心が買えるなら、検討してみる価値はありますよ。
雨漏りする家の売却でよくある質問
Q 過去に雨漏りして直した場合も告知が必要ですか？
A はい、修繕済みであっても告知しておくほうが安全です。
雨漏りの履歴は買主の判断に影響する情報であり、いつ、どこが、どのように雨漏りし、どう修繕したかを伝えておくべきでしょう。
修繕の記録や領収書が残っていれば、あわせて示すと信頼につながります。
Q 雨漏りしているか分からない場合は？
A 天井や壁のシミ、押入れのカビ、屋根裏の湿りなどが手がかりになります。
判断に迷う場合はインスペクションを受けると、状態が明らかになるでしょう。
「知らなかった」で済ませるより、調べておくほうがトラブルを避けられます。
Q 契約不適合責任はいつまで問われますか？
A 買主が不適合を知った時から1年以内に通知する必要があります。
ただし個人間売買では、契約で期間を短く定めることが一般的で、引き渡しから3か月程度とすることが多くあります。
実際の期間は契約内容によるため、売買契約書で確認してください。
Q 修繕費用はどのくらいかかりますか？
A 原因と規模によって大きく異なります。
コーキングの打ち直しのような部分補修なら数万円で済むこともありますが、屋根の葺き替えとなれば百万円を超えることもあります。
まず原因を特定してもらい、見積もりを取ってから判断してください。
Q 解体して土地として売るほうがいいですか？
A 築年数が古く建物に価値がない場合は、その選択もあり得ます。
ただし解体費用がかかるうえ、更地にすると固定資産税の住宅用地特例が外れて税額が上がる点には注意が必要です。
「築40年・築50年の古い家は売れる？解体すべきか判断基準」で解説しています。
Q まず何をすべきですか？
A 雨漏りの事実を伝えたうえで査定を受けることです。
現状のままいくらで売れるか、修繕した場合どうなるかを聞けば、判断材料が揃います。
事実を伏せて査定を受けても、後で価格が変わるだけで意味がありません。
まとめ｜雨漏りは告知したうえで売る方法がある
雨漏りする家も、事実を開示すれば売却できます。
修繕費用を売却価格に上乗せできるとは限らないため、直してから売るのが有利とは限りません。
特に築古で解体前提の買主が想定される場合、修繕はほとんど評価されないでしょう。
大切なのは、知っている雨漏りを隠さないことです。
契約不適合責任の免責特約を付けても、知っていて告げなかった事実については責任を免れません。
伝えたうえで価格を調整する、というのが基本の進め方になります。
放置すれば被害は広がり、建物の価値はさらに下がっていきます。売るつもりがあるなら、まず事実を伝えて査定を受け、修繕すべきかどうかを含めて相談してみてください。
迷っている間にも状況は少しずつ変わっていきます。まずは現状を正直に伝えたうえで、査定という形で第一歩を踏み出してみてくださいね。
出典・参考情報
- 民法 第562条〜第566条（契約不適合責任・買主が知った時から1年以内の通知）、第572条（担保責任を負わない旨の特約）
- 宅地建物取引業法 第35条（重要事項の説明等）、第40条（担保責任についての特約の制限。引き渡しから2年以上とする特約以外は無効）
- 国民生活センター「「保険金を使って自己負担なく住宅修理ができる」と勧誘されてもすぐに契約しないようにしましょう！」（2020年10月1日公表。相談件数2010年度111件→2019年度2,684件）
- 国土交通省「既存住宅流通について（建物状況調査（インスペクション）活用に向けて）」
- 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」
※修繕費用の目安は原因・規模により異なります。個別の契約内容や責任の範囲については、不動産会社または弁護士にご確認ください。
