マンション売却で手元に残る金額の計算方法
「2,800万円で売れます」——査定書にそう書かれていても、その金額がそのまま銀行口座に入ってくるわけではありません。
仲介手数料や登記費用が差し引かれ、住宅ローンが残っていればそこから一括返済に回り、売却で利益が出れば税金までかかってきます。
手元に何も入らないどころか、足りない分を持ち出さなければならないケースすらあります。
だからこそ大切なのは、売却価格そのものではなく、最終的に手元にいくら残るかという一点です。
住み替えの頭金として使えるのか、老後の生活資金として十分なのか——判断の土台になるのはこの「手取り額」だからです。
ここでは、その手取り額を具体例に沿って計算し、増やすためにできることまで順を追って見ていきます。
マンション売却で手元に残る金額の計算方法｜手取り額の計算式
マンション売却の手取り額は、売却価格から諸費用・住宅ローン残債・税金を順に差し引いて算出します。仲介手数料や登記費用などの諸費用、残っている住宅ローンの一括返済分、そして売却益にかかる税金——この3つを引いた残りが、実際に手元に入るお金になります。
| 売却価格 | 実際に成約した金額 |
| － 諸費用 | 仲介手数料・印紙税・登記費用など |
| － 住宅ローン残債 | 残っている場合、一括返済する |
| － 譲渡所得税 | 売却益が出て、特例が使えない場合 |
| ＝ 手取り額 | 実際に手元に残る金額 |
このうち諸費用は売却価格の3〜4％が目安です。
ローン残債は返済予定表や金融機関の残高証明で確認できます。
譲渡所得税については、マイホームであれば要件を満たすことで特例により税額がゼロになることも多く、実際には諸費用とローン残債の2つだけが差し引かれる形になるケースが少なくありません。
計算式自体はシンプルですが、実際の数字を当てはめてみると印象と違う結果になる方も多いので、ぜひ一度ご自身の物件で試算してみてくださいね。
ケース1｜ローンが残っているマンションを売る場合の計算例
売却価格2,800万円、住宅ローン残債1,200万円というよくある条件で計算すると、手取り額はおよそ1,498万円になります。諸費用と残債の合計で、売却価格の半分近くが差し引かれる計算です。
| 売却価格 | 2,800万円 |
| － 仲介手数料（2,800万×3％＋6万＋税） | 99.0万円 |
| － 印紙税 | 1.0万円 |
| － 抵当権抹消の登記費用 | 1.5万円 |
| － ローン一括返済手数料 | 0.5万円 |
| 諸費用 合計 | －102.0万円 |
| 住宅ローン残債 | －1,200万円 |
| 手取り額 | 約1,498万円 |
2,800万円で売れても、実際に手元に残るのは約1,498万円です。
売却価格の見た目と、手取りの実感には、こうしてはっきりとした差が生まれます。
ローン残債が大きいほど、この差はさらに広がっていくでしょう。
「思っていたより残らない」と驚かれる方は少なくありませんが、事前に計算しておけば住み替え計画も立てやすくなりますよ。
ケース2｜税金がかかる場合とかからない場合の手取り額
同じ物件を売っても、3000万円特別控除が使えるかどうかで手取り額は大きく変わります。マイホームの売却で要件を満たし特例が適用されれば税額はゼロになりますが、投資用物件など特例の対象外になると、数十万円から百万円単位の税金が発生することもあります。
取得費2,000万円だった場合で、控除の有無を比べてみましょう。
| 控除あり（マイホーム） | 控除なし（投資用など） | |
|---|---|---|
| 譲渡所得 | 700万円 | 700万円 |
| 特別控除 | －3,000万円 | － |
| 課税される所得 | 0円 | 700万円 |
| 税額（長期20.315％） | 0円 | 約142.2万円 |
| 手取り額 | 約1,498万円 | 約1,356万円 |
出典：国税庁タックスアンサー No.3302・No.3208 の制度内容にもとづく試算。
譲渡所得は売却価格2,800万円－取得費2,000万円－譲渡費用100万円で算出。
減価償却は考慮していません。
その差は約142万円。
マイホームかどうかというだけで、手取り額はこれだけ変わってきます。
特例の詳細は「3000万円特別控除とは｜マイホーム売却で使える節税制度」で確認しておくと安心です。
特例が使えるかどうかで142万円もの差が出るので、対象になるかどうかは早めに確認しておくことをおすすめします。
ケース3｜売ってもローンが返せない場合はいくら不足するか
売却価格がローン残債を下回るケースでは、売却代金だけでは完済できず、不足分を別に用意する必要があります。売却価格1,500万円、ローン残債2,000万円の例では、諸費用を差し引いた返済可能額との差でおよそ559万円が不足する計算になります。
| 売却価格 | 1,500万円 |
| － 諸費用 | －59.1万円 |
| 返済に回せる金額 | 1,440.9万円 |
| 住宅ローン残債 | 2,000万円 |
| 不足額 | 約559万円 |
オーバーローンとは、売却代金だけでは住宅ローンを完済できない状態のことです。この場合、不足分を自己資金で補うか、金融機関の同意を得て任意売却という方法をとることになります。
ただ、この状況を過度に悲観する必要はありません。
要件を満たせば、譲渡損失の特例により、損失を給与など他の所得と相殺して税金の還付を受けられる可能性もあります。
詳しくは「マイホームを売って損したら｜譲渡損失の特例と繰越控除」と「オーバーローンの家は売れる？残債がある場合の売却方法」で解説しています。
残債が売却価格を上回っていても、任意売却など進める方法はありますので、一人で悩まずまずは相談してみてくださいね。
マンション売却の手取りを増やすには
手取り額を増やす方法は、大きく分けて売却価格を上げる、取得費を漏れなく計上する、使える特例を確認する、売却時期を検討するという4つです。それぞれ効果の大きさや、できることとできないことが異なります。
売却価格を上げる（効果が最も大きい）
当然のことですが、売却価格が上がればそのまま手取りも増えます。
仲介手数料は増加するものの、その増加分は売却価格の約3.3％にとどまるため、価格が100万円上がれば手取りは約96万円増える計算です。
適正な価格で売り出し、販売活動をきちんとしてもらうこと——結局のところ、これが最も効果の大きい方法といえるでしょう。
取得費を漏れなく計上する
税金がかかるケースでは、取得費を正確に計上できるかどうかで税額が変わってきます。
購入時の価格だけでなく、購入時の仲介手数料、登記費用、不動産取得税なども取得費に含められます。
購入時の契約書や領収書をあらかじめ探しておくことが、そのまま節税につながります。
特例を使う
マイホームなら3000万円特別控除、10年超所有なら軽減税率、損失が出たなら譲渡損失の特例——要件を満たせば、これらを使うだけで手取りが数十万〜数百万円変わることがあります。ただし、どの特例も確定申告が必要になる点は忘れないでください。
売却時期を検討する
所有期間が5年を超えるかどうかで、税率は倍近く変わります。判定基準は「売った年の1月1日時点」の所有期間なので、微妙な時期にかかっている場合は、売却を翌年にずらすという選択もあり得ます。
取得費の計上や特例の適用は、書類がそろっているかどうかで結果が変わるので、契約書類は売却前に一度探しておくと安心です。
手元にいくら残るか知るために、まず何をすべきか
手取り額を把握するには、売却価格の見込み・住宅ローン残債・取得費という3つの数字をそろえる必要があります。この3つがわかれば、あとは計算式に当てはめるだけです。
1つめは売却価格の見込みです。
これは査定を受ければわかります。
2つめはローン残債で、返済予定表か金融機関の残高証明で確認できます。
3つめは取得費で、購入時の売買契約書を探しておく必要があります。
手取り額を把握するまでの流れ
査定を受けて確認する
返済予定表や残高証明で確認する
購入時の契約書を探す
3つの数字を計算式に当てはめる
この3つがそろえば、あとは計算式に当てはめるだけで、おおよその手取りが見えてきます。売るかどうかを決めるのは、その数字を確認したあとで構いません。
まずは査定だけでも受けてみると、手取り額のイメージがぐっと具体的になりますよ。
マンション売却の手取り額でよくある質問
Q 査定額どおりに売れますか？
A 査定額は成約を保証するものではなく、「この価格なら売れるだろう」という見込みにすぎません。実際には買主との交渉で価格が下がることもあるため、手取りを計算する際は査定額そのものではなく、やや控えめな価格で試算しておくほうが安全です。
Q 固定資産税の精算金は手取りに含まれますか？
A はい、引渡時に受け取る日割り分は手取りに含まれます。
引き渡し日以降の固定資産税は買主が負担するのが商慣行で、日割り計算した分を引渡時に受け取ります。
数万円程度の入金になることが多く、その分だけ手取りは増えます。
ただし税務上は売却価格の一部として扱われる点には注意が必要です。
Q マンションの管理費・修繕積立金はどうなりますか？
A 固定資産税と同様、引き渡し日で日割り精算するのが一般的です。
なお、これまで積み立ててきた修繕積立金そのものは返還されません。
マンションの共有財産となっているためです。
Q 買取だと手取りは減りますか？
A 多くの場合、買取のほうが手取りは減る傾向にあります。
買取では仲介手数料がかからない一方、買取価格は仲介で売る場合より低くなるのが一般的で、手数料が浮く分より価格の下落幅のほうが大きくなりやすいためです。
ただし短期間で売却できる見込みが立ちやすい利点もあるので、何を優先するかで選び方は変わってきます。
「仲介と買取どっちがいい？違いとメリット・デメリット」で詳しく比較しています。
Q ローン残債がいくらか分かりません。
A 借入時に交付された返済予定表で確認できます。
手元にない場合は、金融機関に残高証明書を発行してもらうか、インターネットバンキングで確認できる場合もあります。
年末調整で使う「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」でも、その時点の残高がわかります。
Q 諸費用はいつ支払うのですか？
A 一般的には、仲介手数料は契約時と引渡時に分割して支払い、印紙税は契約時、登記費用は引渡時に支払います。
売却代金が入る前に一部の支払いが発生するため、契約時にはある程度の現金を用意しておく必要があります。
詳しくは「不動産売却にかかる税金と費用の全体像｜いくら手元に残る？」をご覧ください。
まとめ｜手取り額は売却価格から費用・税金・残債を引いて出す
手取り額は「売却価格－諸費用－ローン残債－税金」で計算します。諸費用は売却価格の3〜4％が目安で、税金はマイホームであれば要件を満たすことで特例によりゼロになることも多いため、実際にはローン残債の影響が最も大きく出てきます。
2,800万円で売ってローン残債が1,200万円なら、手取りは約1,498万円にとどまります。
売却価格から受ける印象と、実際に手元へ残る金額には、こうしてはっきりとした差があるものです。
だからこそ、売る前に手取りを試算しておくことが大切になります。
必要なのは、売却価格の見込み・ローン残債・取得費の3つです。まずはご自身の物件がいくらで売れそうかを把握するところから始めてみてください。
手取り額が見えると、売却後の生活資金の計画も立てやすくなりますので、早い段階で一度試算しておくと安心ですよ。
出典・参考情報
- 国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」
- 国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」
- 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
- 国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」
- 昭和45年建設省告示第1552号「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」
※本記事の計算例は一定の前提にもとづく試算です。
登記費用・返済手数料等は依頼先により異なります。
実際の税額については税務署または税理士にご確認ください。
