マンション売却で手元に残る金額の計算方法
「2,800万円で売れます」と査定書に書いてあっても、その2,800万円がそのまま手元に入るわけではありません。
仲介手数料や登記費用が引かれ、住宅ローンが残っていれば返済にも回ります。
売却益が出れば税金もかかります。
大切なのは、売却価格ではなく最終的に手元にいくら残るかです。
住み替えの頭金にできるのか、老後資金として足りるのか、判断の基準になるのはこの数字だからです。
この記事では、手取り額の計算方法を具体例で示します。
マンション売却で手元に残る金額の計算方法｜手取り額の計算式
考え方はシンプルです。売却価格から、引かれるものを順に差し引いていきます。
手取り額の計算式
| 売却価格 | 実際に成約した金額 |
| － 諸費用 | 仲介手数料・印紙税・登記費用など |
| － 住宅ローン残債 | 残っている場合、一括返済する |
| － 譲渡所得税 | 売却益が出て、特例が使えない場合 |
| ＝ 手取り額 | 実際に手元に残る金額 |
このうち、諸費用は売却価格の3〜4％が目安。
ローン残債は返済予定表や金融機関の残高証明で確認できます。
譲渡所得税は、マイホームなら特例でゼロになることが多いため、多くの場合は諸費用とローン残債の2つが差し引かれる形になります。
ケース1｜ローンが残っているマンションを売る場合の計算例
2,800万円で売却、住宅ローンが1,200万円残っている場合で計算します。
| 売却価格 | 2,800万円 |
| － 仲介手数料（2,800万×3％＋6万＋税） | 99.0万円 |
| － 印紙税 | 1.0万円 |
| － 抵当権抹消の登記費用 | 1.5万円 |
| － ローン一括返済手数料 | 0.5万円 |
| 諸費用 合計 | －102.0万円 |
| 住宅ローン残債 | －1,200万円 |
| 手取り額 | 約1,498万円 |
2,800万円で売れても、手元に残るのは約1,498万円。
売却価格の半分程度という結果です。
ローン残債が大きいほど、この差は広がります。
ケース2｜税金がかかる場合とかからない場合の手取り額
同じ物件でも、税金の有無で手取りは変わります。取得費2,000万円だった場合で比べます。
3000万円特別控除の有無による手取りの違い
| 控除あり（マイホーム） | 控除なし（投資用など） | |
|---|---|---|
| 譲渡所得 | 700万円 | 700万円 |
| 特別控除 | －3,000万円 | － |
| 課税される所得 | 0円 | 700万円 |
| 税額（長期20.315％） | 0円 | 約142.2万円 |
| 手取り額 | 約1,498万円 | 約1,356万円 |
出典：国税庁タックスアンサー No.3302・No.3208 の制度内容にもとづく試算。
譲渡所得は売却価格2,800万円－取得費2,000万円－譲渡費用100万円で算出。
減価償却は考慮していません。
その差は約142万円。
マイホームかどうかで、これだけ手取りが変わります。
特例の詳細は「3000万円特別控除とは｜マイホーム売却で使える節税制度」をご覧ください。
ケース3｜売ってもローンが返せない場合はいくら不足するか
売却価格がローン残債を下回るケースもあります。1,500万円で売却、ローン残債2,000万円の場合です。
| 売却価格 | 1,500万円 |
| － 諸費用 | －59.1万円 |
| 返済に回せる金額 | 1,440.9万円 |
| 住宅ローン残債 | 2,000万円 |
| 不足額 | 約559万円 |
この状態をオーバーローンといいます。売却代金でローンを完済できないため、不足分を自己資金で補うか、金融機関の同意を得て任意売却という方法をとることになります。
ただし悲観する必要はありません。
この場合、譲渡損失の特例により、損失を給与など他の所得と相殺して税金の還付を受けられる可能性があります。
詳しくは「マイホームを売って損したら｜譲渡損失の特例と繰越控除」と「オーバーローンの家は売れる？残債がある場合の売却方法」をご覧ください。
マンション売却の手取りを増やすには
手取り額を左右する要素は限られています。それぞれ、できることとできないことがあります。
売却価格を上げる（効果が最も大きい）
当然ですが、売却価格が上がれば手取りも増えます。
仲介手数料は増えますが、増加分は売却価格の約3.3％なので、価格が100万円上がれば手取りは約96万円増える計算です。
適正な価格で売り出し、販売活動をきちんとしてもらうことが、結局のところ最も効きます。
取得費を漏れなく計上する
税金がかかるケースでは、取得費を正確に計上できるかで税額が変わります。
購入時の価格だけでなく、購入時の仲介手数料、登記費用、不動産取得税なども含められます。
購入時の契約書や領収書を探しておくことが、そのまま節税につながります。
特例を使う
マイホームなら3000万円特別控除、10年超所有なら軽減税率、損失が出たなら譲渡損失の特例。
使える特例を使うだけで、手取りが数十万〜数百万円変わることがあります。
ただしどれも確定申告が必要です。
売却時期を検討する
所有期間が5年を超えるかどうかで税率が倍近く違います。判定は「売った年の1月1日時点」なので、微妙な時期なら売却を翌年にずらす選択もあり得ます。
手元にいくら残るか知るために、まず何をすべきか
手取り額を知るには、3つの数字が必要です。
1つめは売却価格の見込み。
これは査定で分かります。
2つめはローン残債。
返済予定表か、金融機関の残高証明で確認できます。
3つめは取得費。
購入時の売買契約書を探してください。
この3つが揃えば、あとはこの記事の式に当てはめるだけで、おおよその手取りが見えてきます。売るかどうかを決めるのは、その数字を見てからで構いません。
マンション売却の手取り額でよくある質問
Q. 査定額どおりに売れますか？
査定額は「この価格なら売れるだろう」という見込みであり、成約を保証するものではありません。
実際には買主との交渉で価格が下がることもあります。
手取りを計算する際は、査定額そのものではなく、やや控えめな価格で試算しておくと安全です。
Q. 固定資産税の精算金は手取りに含まれますか？
引き渡し日以降の固定資産税は買主が負担するのが商慣行で、日割り計算した分を引渡時に受け取ります。
数万円程度の入金になることが多く、その分だけ手取りは増えます。
ただし税務上は売却価格の一部として扱われる点に注意が必要です。
Q. マンションの管理費・修繕積立金はどうなりますか？
固定資産税と同様、引き渡し日で日割り精算するのが一般的です。
なお、これまで積み立ててきた修繕積立金は返還されません。
マンションの共有財産となっているためです。
Q. 買取だと手取りは減りますか？
買取では仲介手数料がかからない一方、買取価格は仲介で売る場合より低くなるのが一般的です。
手数料が浮く分より価格の下落幅のほうが大きいことが多いため、手取りは減る傾向にあります。
ただし短期間で売却できる見込みが立ちやすい利点があるので、何を優先するかによります。
「仲介と買取どっちがいい？違いとメリット・デメリット」で比較しています。
Q. ローン残債がいくらか分かりません。
借入時に交付された返済予定表で確認できます。
手元にない場合は、金融機関に残高証明書を発行してもらうか、インターネットバンキングで確認できることもあります。
年末調整で使う「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」でも、その時点の残高が分かります。
Q. 諸費用はいつ支払うのですか？
仲介手数料は契約時と引渡時に分割、印紙税は契約時、登記費用は引渡時が一般的です。
売却代金が入る前に一部の支払いが発生するため、契約時にある程度の現金を用意しておく必要があります。
詳しくは「不動産売却にかかる税金と費用の全体像｜いくら手元に残る？」をご覧ください。
まとめ｜手取り額は売却価格から費用・税金・残債を引いて出す
手取り額は「売却価格 － 諸費用 － ローン残債 － 税金」で計算します。諸費用は売却価格の3〜4％が目安、税金はマイホームなら特例でゼロになることが多いため、実際にはローン残債の影響が最も大きくなります。
2,800万円で売ってローン残債1,200万円なら、手取りは約1,498万円。
売却価格の印象と、実際に残る金額には差があります。
だからこそ、売る前に手取りを試算しておくことが大切です。
必要なのは、売却価格の見込み・ローン残債・取得費の3つ。まずはご自身の物件がいくらで売れそうかを把握するところから始めてみてください。
出典・参考情報
- 国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」
- 国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」
- 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
- 国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」
- 昭和45年建設省告示第1552号「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」
※本記事の計算例は一定の前提にもとづく試算です。
登記費用・返済手数料等は依頼先により異なります。
実際の税額については税務署または税理士にご確認ください。