媒介契約の種類｜専属専任・専任・一般の違いと選び方

不動産会社に売却を依頼するとき、最初に結ぶのが媒介契約です。ここで「専属専任」「専任」「一般」の3つから選ぶことになりますが、違いを説明されても、その場ですぐ判断するのは難しいでしょう。

この選択は、売却活動の進み方に直結します。

1社に任せるのか複数社に依頼するのか、レインズに登録されるのか、活動報告を受けられるのか。

それぞれ法律で決まっているルールが違います。

この記事では3種類の違いと、どう選べばよいかを整理します。

媒介契約は3種類｜専属専任・専任・一般の違い

まず全体像を確認します。違いは大きく4点、依頼できる会社数、自分で買主を見つけられるか、レインズへの登録義務、活動報告の頻度です。

媒介契約3種類の比較

	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
依頼できる会社	1社のみ	1社のみ	複数社に依頼可
自分で買主を見つける	不可	可能	可能
レインズ登録	5日以内（義務）	7日以内（義務）	義務なし
活動報告	1週間に1回以上	2週間に1回以上	義務なし
契約期間	3か月以内	3か月以内	法律上の定めなし

出典：宅地建物取引業法第34条の2、国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」にもとづく。レインズ登録の日数は媒介契約締結日の翌日から起算し、休業日を含みません。

専属専任・専任・一般媒介契約それぞれの特徴と選ばれ方

専属専任媒介契約｜最も手厚いが、拘束も強い

1社だけに依頼し、自分で買主を見つけて直接売ることもできない契約です。知人が「買いたい」と言ってきた場合でも、その会社を通す必要があり、仲介手数料も発生します。

その代わり、不動産会社の義務は最も重くなります。

レインズへの登録は5日以内、活動報告は週1回以上。

会社としては他社に取られる心配がないため、広告費をかけて本腰を入れやすい構造です。

専任媒介契約｜バランス型で最も選ばれやすい

1社だけに依頼する点は専属専任と同じですが、自分で買主を見つけた場合は直接取引できます。親族や知人に売る可能性が少しでもあるなら、こちらのほうが柔軟です。

レインズ登録は7日以内、報告は2週間に1回以上。専属専任より義務は緩いものの、1社に任せる形なので会社側も注力しやすく、実務上は最も多く選ばれる契約です。

一般媒介契約｜複数社に競わせられるが、責任が分散する

複数の会社に同時に依頼できます。各社が競うため、条件のよい物件なら早く買主が見つかることもあります。

ただし、レインズ登録も活動報告も法律上の義務がありません。

各社がどう動いているか把握しにくく、売主自身が各社とやり取りして調整する必要があります。

また、会社側から見ると「他社で決まれば報酬がゼロになる」ため、広告費をかけにくいという事情もあります。

結果として、様子見をしているうちに時間だけが過ぎる、ということも起こり得ます。

レインズとは何か｜媒介契約の種類で登録義務が変わる

比較表に出てくる「レインズ」について補足します。正式には指定流通機構といい、国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営する、不動産会社間の情報ネットワークです。

売却全体の流れの中でどの段階にあたるかは「不動産売却の流れ｜査定から引き渡しまでの7ステップ」で確認できます。

ここに登録されると、全国の不動産会社があなたの物件情報を見られるようになります。

つまり、依頼した会社の顧客だけでなく、他社が抱えている買主候補にも情報が届く。

これが買い手を広く探すうえで重要な意味を持ちます。

専属専任・専任では登録が義務で、登録後は登録済証（登録を証する書面）が売主に交付されます。この書面には売主用のIDが記載されており、売主自身がレインズにログインして、自分の物件が正しく登録されているか、ステータスが「公開中」になっているかを確認できます。

「囲い込み」という問題

ここは知っておいたほうがよい論点です。レインズに登録はするものの、他社から問い合わせがあった際に「商談中です」などと断り、自社で買主を見つけようとする行為を「囲い込み」と呼びます。

会社側からすれば、売主と買主の双方から手数料を受け取れるため利益は倍になります。しかし売主にとっては、買主候補が狭められ、結果的に売却が遅れたり価格が下がったりする不利益につながります。

対策として、売主用IDでレインズのステータスを自分で確認する方法があります。

「公開中」ではなく「一時紹介停止中」などになっていれば、その理由を担当者に確認してみてください。

登録済証が交付されない場合は、その提示を求めることもできます。

媒介契約の種類はどう選ぶ｜物件の売れやすさで決まる

一概にどれが正解とは言えません。物件の条件と、ご自身の状況によって変わります。

媒介契約を結ぶ前に、まず複数社の査定を比べて依頼先を絞り込んでください。

査定額そのものではなく根拠を見ることが大切です（「不動産査定は複数社に頼むべき？金額より根拠を見る」）。

飛び抜けて高い査定額には注意が必要です（「査定額が高すぎる会社は危険？高額査定の裏側」）。

専属専任が向く	信頼できる会社が決まっている／こまめに報告がほしい／自分で買主を探す予定がない
専任が向く	1社に任せたいが、知人に売る可能性も残したい／地域に強い会社に注力してもらいたい
一般が向く	人気エリアの好条件物件／複数社を比較しながら進めたい／自分で各社を管理できる

買い手が付きにくい物件なら、専任系のほうが動く

地方の物件や、築古・変形地など条件に難のある物件では、一般媒介はあまり機能しないことがあります。会社側が「どうせ他社で決まるかもしれない」と考えて広告費をかけず、どの社も本気で動かない、という状態になりやすいためです。

逆に専任・専属専任なら、その会社が責任を持って販売活動をする構造になります。

売れにくい物件ほど、1社に任せて注力してもらうほうが結果につながりやすい、という面があります。

買い手が付きにくい場合は「仲介と買取どっちがいい？違いとメリット・デメリット」で買取という選択肢も検討できます。

媒介契約の契約期間と解約｜途中で会社を変えられるか

専属専任・専任の契約期間は3か月が上限です。

これより長い期間を定めても3か月に短縮されます。

3か月ごとに継続するかどうかを見直せる仕組み、と考えてください。

期間中の解約は原則できませんが、会社側に報告義務違反などの落ち度がある場合は解除できることがあります。

また、期間満了時に更新しなければ、他社に切り替えることも可能です。

更新は自動ではなく、売主からの申し出が必要とされています。

媒介契約のよくある質問

Q. レインズに登録されているか自分で確認できますか？

専属専任・専任の場合、不動産会社から交付される登録済証に売主用IDが記載されており、これでレインズにログインして自分の物件のステータスを確認できます。

「公開中」になっているかを見てください。

書面が交付されない場合は、担当者に請求できます。

Q. 一般媒介ならレインズに載せてもらえないのですか？

法律上の義務はありませんが、任意で登録することは可能です。

買い手を広く探したいなら、契約時に「レインズに登録してほしい」と依頼しておくとよいでしょう。

逆に、近所に知られたくないので登録を控えてほしい、という要望を伝えることもできます。

Q. 一般媒介で複数社に頼めば早く売れますか？

物件によります。

人気エリアの好条件物件なら各社が競って早く決まることもありますが、買い手が付きにくい物件では、どの社も本腰を入れず時間だけが過ぎることもあります。

会社数が多いほど有利、とは限りません。

Q. 途中で会社を変えられますか？

専属専任・専任は契約期間が3か月以内なので、期間満了時に更新しなければ他社に切り替えられます。

期間中の解約は原則できませんが、報告義務を果たさないなど会社側に落ち度がある場合は解除できることがあります。

まずは媒介契約書の解約条項を確認してください。

Q. 媒介契約によって仲介手数料は変わりますか？

変わりません。

手数料の上限は宅建業法で定められており、媒介契約の種類とは関係ありません。

計算方法は「不動産売却の仲介手数料はいくら？上限と計算方法」をご覧ください。

Q. 買取の場合も媒介契約を結ぶのですか？

不動産会社が直接買い取る場合は売買契約になるため、媒介契約は結びません。

仲介会社を介して買取業者に売る場合は媒介契約を結びます。

違いは「仲介と買取どっちがいい？違いとメリット・デメリット」で解説しています。

まとめ｜媒介契約は専任系と一般を物件の状況で選び分ける

媒介契約は3種類あり、専属専任は1社専属で報告が週1回以上、専任は1社だがご自身で買主を見つけることも可能で報告は2週に1回以上、一般は複数社に依頼できる代わりにレインズ登録も報告も義務がありません。

どれを選ぶかは物件の条件次第です。買い手が付きにくい物件ほど、1社に責任を持って動いてもらう専任系が機能しやすく、人気物件なら一般で競わせる選択もあります。

そして専任系を選んだ場合は、レインズの登録済証を受け取り、売主用IDで「公開中」になっているかを確認しておくと安心です。契約期間は3か月なので、動きが鈍ければ更新時に見直すこともできます。

まずはご自身の物件がどのくらいで売れそうかを把握し、それを踏まえて会社選びと契約の種類を考えてみてください。売却全体の流れは「不動産売却の流れ｜査定から引き渡しまでの7ステップ」で解説しています。

出典・参考情報

• 宅地建物取引業法 第34条の2（媒介契約）
• 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」
• 公益財団法人 東日本不動産流通機構（東日本レインズ）「媒介契約制度」
• 国土交通省「不動産流通について（標準媒介契約約款・報酬告示）」

※制度は改正される場合があります。契約内容の詳細は媒介契約書および依頼する不動産会社にご確認ください。