媒介契約の種類｜専属専任・専任・一般の違いと選び方
「専属専任」「専任」「一般」——不動産会社の担当者からこの3つの名前を並べて説明されても、その場でどれかを即決するのは難しいものです。違いがよく分からないまま、なんとなく勧められた契約にサインしてしまってよいのか、不安に思う方は少なくありません。
結論から言えば、この3種類は法律で役割がはっきり分かれており、それぞれに向く物件・向く状況があります。
1社に任せるのか複数社に依頼するのか、レインズに登録されるのか、活動報告をどのくらいの頻度で受けられるのか。
ここで選ぶ契約の種類が、その後の売却活動の進み方を大きく左右します。
3つの違いを順に整理し、どう選べばよいかを見ていきましょう。
媒介契約は3種類｜専属専任・専任・一般の違い
媒介契約は「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類で、依頼できる会社数、自分で買主を見つけられるか、レインズへの登録義務、活動報告の頻度という4点で内容が異なります。まずは全体像を表で確認しておきましょう。
| 専属専任媒介 | 専任媒介 | 一般媒介 | |
|---|---|---|---|
| 依頼できる会社 | 1社のみ | 1社のみ | 複数社に依頼可 |
| 自分で買主を見つける | 不可 | 可能 | 可能 |
| レインズ登録 | 5日以内（義務） | 7日以内（義務） | 義務なし |
| 活動報告 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 義務なし |
| 契約期間 | 3か月以内 | 3か月以内 | 法律上の定めなし |
出典：宅地建物取引業法第34条の2、国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」にもとづく。レインズ登録の日数は媒介契約締結日の翌日から起算し、休業日を含みません。
表の数字だけ見ると専属専任がいちばん手厚く感じますが、拘束の強さとのトレードオフです。
専属専任・専任・一般媒介契約それぞれの特徴と選ばれ方
専属専任は1社にすべてを託す最も手厚い契約、専任は1社に任せつつ自分での取引も残せるバランス型、一般は複数社に競わせられる代わりに責任が分散する契約です。それぞれの性質を具体的に見ていきます。
専属専任媒介契約｜最も手厚いが、拘束も強い
専属専任媒介は1社だけに依頼する契約で、自分で買主を見つけて直接売ることもできません。知人が「買いたい」と言ってきた場合でも、その会社を通す必要があり、仲介手数料も発生します。
その代わり、不動産会社側の義務は3種類のなかで最も重くなります。
レインズへの登録は5日以内、活動報告は週1回以上と決められているためです。
会社としては他社に取られる心配がない分、広告費をかけて本腰を入れやすい構造だといえるでしょう。
専任媒介契約｜バランス型で最も選ばれやすい
専任媒介は1社だけに依頼する点は専属専任と同じですが、自分で買主を見つけた場合は直接取引できるという違いがあります。親族や知人に売る可能性が少しでもあるなら、専属専任よりこちらのほうが柔軟に対応できます。
レインズ登録は7日以内、報告は2週間に1回以上と、専属専任より義務はやや緩やかです。それでも1社に任せる形なので会社側も注力しやすく、実務上は3種類の中で最も多く選ばれている契約になります。
一般媒介契約｜複数社に競わせられるが、責任が分散する
一般媒介は複数の会社に同時に依頼できる契約で、各社が競うことで条件のよい物件なら早く買主が見つかることもあります。
ただし、レインズ登録も活動報告も法律上の義務がありません。
各社がどう動いているかを把握しにくく、売主自身が各社とやり取りして進捗を調整する必要が出てきます。
また会社側から見れば「他社で決まれば報酬がゼロになる」契約でもあるため、広告費をかけにくいという事情も抱えています。
結果として、どの社も様子見をしているうちに時間だけが過ぎてしまう、ということも起こり得るのです。
「たくさんの会社に頼めば有利」と思われがちですが、物件によっては専任系のほうが結果につながることもあります。次の章の選び方も参考にしてくださいね。
レインズとは何か｜媒介契約の種類で登録義務が変わる
レインズとは、国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営する、不動産会社間の物件情報ネットワーク（正式には指定流通機構）のことです。専属専任・専任では登録が義務付けられていますが、一般媒介には登録義務がありません。
売却全体の流れの中でどの段階にあたるかは「不動産売却の流れ｜査定から引き渡しまでの7ステップ」で確認できます。
レインズに登録されると、全国の不動産会社があなたの物件情報を見られるようになります。
つまり、依頼した会社の顧客だけでなく、他社が抱えている買主候補にも情報が届くということです。
これは買い手を広く探すうえで重要な意味を持ちます。
専属専任・専任では登録が義務であり、登録後は登録済証（登録を証する書面）が売主に交付されます。この書面には売主用のIDが記載されており、売主自身がレインズにログインして、自分の物件が正しく登録されているか、ステータスが「公開中」になっているかを確認できます。
「囲い込み」という問題
囲い込みとは、レインズには登録するものの、他社から問い合わせがあった際に「商談中です」などと断り、自社だけで買主を見つけようとする行為のことです。この論点は知っておいたほうがよいでしょう。
会社側からすれば、売主と買主の双方から手数料を受け取れるため利益は倍になります。しかし売主にとっては、買主候補が狭められ、結果的に売却が遅れたり価格が下がったりする不利益につながりかねません。
対策としては、売主用IDでレインズのステータスを自分で確認する方法があります。
「公開中」ではなく「一時紹介停止中」などになっていれば、その理由を担当者に確認してみてください。
登録済証が交付されない場合は、その提示を求めることもできます。
レインズの登録状況を自分で確認する流れ
専属専任・専任なら不動産会社から交付される
登録済証に記載されたIDでレインズを確認
「公開中」か「一時紹介停止中」等かを確認する
※「一時紹介停止中」等になっている場合は、理由を担当者に確認しましょう。
レインズのステータス確認は数分でできる手間です。専任系を選んだ方は、契約後に一度チェックしておくと安心ですよ。
媒介契約の種類はどう選ぶ｜物件の売れやすさで決まる
媒介契約の選び方に一概の正解はなく、物件の売れやすさとご自身の状況によって向き・不向きが変わります。まずは複数社の査定を比べて依頼先を絞り込むところから始めるのがよいでしょう。
査定を依頼する際は、査定額そのものではなく根拠を見ることが大切です（「不動産査定は複数社に頼むべき？金額より根拠を見る」）。
また、飛び抜けて高い査定額には注意が必要です（「査定額が高すぎる会社は危険？高額査定の裏側」）。
| 専属専任が向く | 信頼できる会社が決まっている／こまめに報告がほしい／自分で買主を探す予定がない |
| 専任が向く | 1社に任せたいが、知人に売る可能性も残したい／地域に強い会社に注力してもらいたい |
| 一般が向く | 人気エリアの好条件物件／複数社を比較しながら進めたい／自分で各社を管理できる |
買い手が付きにくい物件なら、専任系のほうが動く
地方の物件や、築古・変形地など条件に難のある物件では、一般媒介があまり機能しないことがあります。会社側が「どうせ他社で決まるかもしれない」と考えて広告費をかけず、どの社も本気で動かない状態になりやすいためです。
逆に専任・専属専任であれば、その会社が責任を持って販売活動をする構造になります。
売れにくい物件ほど、1社に任せて注力してもらうほうが結果につながりやすい、という面があるのです。
買い手が付きにくい場合は「仲介と買取どっちがいい？違いとメリット・デメリット」で買取という選択肢も検討できます。
「売れにくいから一般媒介で間口を広げたい」という考え方もありますが、実際には逆効果になる物件もあります。査定の際に担当者へ率直に相談してみてください。
媒介契約の契約期間と解約｜途中で会社を変えられるか
専属専任・専任の契約期間は3か月が上限と法律で定められており、これより長い期間を定めても3か月に短縮されます。3か月ごとに継続するかどうかを見直せる仕組みだと考えるとよいでしょう。
期間中の解約は原則できませんが、会社側に報告義務違反などの落ち度がある場合は解除できることがあります。
また、期間満了時に更新しなければ、他社に切り替えることも可能です。
更新は自動ではなく、売主からの申し出が必要とされています。
「途中でやめられないのでは」と心配される方も多いですが、3か月という期限があるので見直しのタイミングは必ず来ますよ。
媒介契約のよくある質問
Q レインズに登録されているか自分で確認できますか？
A 確認できます。
専属専任・専任の場合、不動産会社から交付される登録済証に売主用IDが記載されており、これでレインズにログインして自分の物件のステータスを確認できます。
「公開中」になっているかを見てください。
書面が交付されない場合は、担当者に請求できます。
Q 一般媒介ならレインズに載せてもらえないのですか？
A 法律上の登録義務はありませんが、任意で登録することは可能です。
買い手を広く探したいなら、契約時に「レインズに登録してほしい」と依頼しておくとよいでしょう。
逆に、近所に知られたくないので登録を控えてほしい、という要望を伝えることもできます。
Q 一般媒介で複数社に頼めば早く売れますか？
A 物件によって変わります。
人気エリアの好条件物件なら各社が競って早く決まることもありますが、買い手が付きにくい物件では、どの社も本腰を入れず時間だけが過ぎることもあります。
会社数が多いほど有利、とは限りません。
Q 途中で会社を変えられますか？
A 期間満了時であれば変えられます。
専属専任・専任は契約期間が3か月以内なので、更新しなければ他社に切り替えられます。
期間中の解約は原則できませんが、報告義務を果たさないなど会社側に落ち度がある場合は解除できることがあります。
まずは媒介契約書の解約条項を確認してください。
Q 媒介契約によって仲介手数料は変わりますか？
A 変わりません。
手数料の上限は宅建業法で定められており、媒介契約の種類とは関係ありません。
計算方法は「不動産売却の仲介手数料はいくら？上限と計算方法」をご覧ください。
Q 買取の場合も媒介契約を結ぶのですか？
A 結びません。
不動産会社が直接買い取る場合は売買契約になるため、媒介契約は発生しません。
ただし、仲介会社を介して買取業者に売る場合は媒介契約を結びます。
違いは「仲介と買取どっちがいい？違いとメリット・デメリット」で解説しています。
まとめ｜媒介契約は専任系と一般を物件の状況で選び分ける
媒介契約は3種類あり、専属専任は1社専属で報告が週1回以上、専任は1社だがご自身で買主を見つけることも可能で報告は2週に1回以上、一般は複数社に依頼できる代わりにレインズ登録も報告も義務がありません。
どれを選ぶかは物件の条件次第です。買い手が付きにくい物件ほど、1社に責任を持って動いてもらう専任系が機能しやすく、人気物件なら一般で競わせる選択もあるでしょう。
専任系を選んだ場合は、レインズの登録済証を受け取り、売主用IDで「公開中」になっているかを確認しておくと安心です。契約期間は3か月なので、動きが鈍ければ更新時に見直すこともできます。
まずはご自身の物件がどのくらいで売れそうかを把握し、それを踏まえて会社選びと契約の種類を考えてみてください。売却全体の流れは「不動産売却の流れ｜査定から引き渡しまでの7ステップ」で解説しています。
どの契約を選ぶか迷ったときは、査定を依頼した会社の担当者に「なぜこの契約を勧めるのか」を率直に聞いてみるのがおすすめですよ。
出典・参考情報
- 宅地建物取引業法 第34条の2（媒介契約）
- 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」
- 公益財団法人 東日本不動産流通機構（東日本レインズ）「媒介契約制度」
- 国土交通省「不動産流通について（標準媒介契約約款・報酬告示）」
※制度は改正される場合があります。契約内容の詳細は媒介契約書および依頼する不動産会社にご確認ください。
