不動産を自分で査定する方法｜相場の調べ方と限界

不動産会社に査定を頼む前に、自分でおおよその価格を知っておきたい。営業されるのはまだ気が進まないし、まずは相場感だけつかみたい——。

本記事では、自分で不動産の価格を調べる方法（セルフ査定）を整理します。

公的なデータを使えば、個人情報を出さずに相場の見当をつけられます。

ただし、自分で出せるのは「目安」であって、売れる価格ではありません。

何ができて何ができないのかを、正直に書きます。

不動産には5つの価格がある｜一物五価と相場の関係

まず知っておくべきことがあります。

不動産の価格は1つではありません。

目的によって5種類の価格が存在し、一物五価と呼ばれます。

土地の5つの価格（一物五価）

価格	決める主体	目的・水準
実勢価格	市場（当事者）	実際に取引される価格。売却の目安になるのはこれ
公示地価	国土交通省	毎年1月1日時点の標準地の価格。取引の指標
基準地価	都道府県	毎年7月1日時点。公示地価を補完する
相続税路線価	国税庁	相続税・贈与税の算定用。公示地価の80%程度が目途
固定資産税評価額	市区町村	固定資産税等の算定用。3年に1度評価

出典：国税庁「令和7年分の路線価等について」（路線価は地価公示価格等の80%程度を目途に定める旨）、国土交通省の公的土地評価に関する情報。

ここで最も大事なのは、売却の目安になるのは実勢価格だということです。

相続税路線価や固定資産税評価額を見て「これが売値だ」と思うと、大きく安く見積もってしまいます。

路線価は公示地価の8割程度が目途なので、そのままでは市場価格より低いのが通常です。

不動産の相場を自分で調べる方法｜不動産情報ライブラリで実勢価格を見る

実際に取引された価格を調べるなら、国土交通省の不動産情報ライブラリが第一の情報源です。個人情報の入力は不要で、誰でも使えます。

不動産情報ライブラリで見られる価格情報

情報	中身
不動産取引価格情報	国土交通省が取引当事者へのアンケートをもとに集めた実際の取引価格
成約価格情報	指定流通機構（レインズ）保有の情報を、国土交通省が個別の取引を特定できないよう加工して公表したもの
地価公示・地価調査	標準地・基準地の公的価格

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（令和6年4月1日運用開始）。

使い方はシンプルです。

エリアと物件種別（土地・戸建て・マンション）を指定すると、その地域で過去に成約した事例が、面積・築年数・価格とともに一覧で出ます。

自分の物件と条件が近い事例を見つけて、面積あたりの単価を掴んでください。

戸建て・マンションの相場の目安を自分で出す方法

物件の種類ごとに、目安の立て方が少し違います。

種別ごとのセルフ査定の考え方

種別	目安の立て方
マンション	同じ建物・近隣の類似物件の成約単価（1㎡あたり）を、自分の専有面積に掛ける。比較的つかみやすい
土地	近隣の取引の坪単価・㎡単価に、自分の土地面積を掛ける。形状や接道で調整が要る
戸建て	土地の価格に、建物の価値を上乗せする。ただし築古では建物価値がほぼ乗らないこともある

マンションは、同じ建物や近隣で似た間取りの成約事例が見つかりやすく、最も目安を立てやすい種別です。一方、戸建ては土地と建物を分けて考える必要があり、建物の評価が難しいため、ぶれ幅が大きくなります。

売り出し価格ではなく成約価格を見る

セルフ査定でよくある失敗が、ポータルサイトの価格を相場だと思うことです。

ポータルサイトに載っているのは売り出し価格です。

「この値段で売りたい」という売主の希望であって、実際にはそこから下がって成約することが多くあります。

売り出し価格を基準にすると、相場を高く見積もってしまいます。

目安を立てるなら、実際に取引が成立した成約価格を見てください。不動産情報ライブラリのデータは成約ベースなので、その点で信頼できます。

相続税路線価から相場を逆算する方法

近隣に取引事例が少ない地域では、相続税路線価から逆算する方法もあります。

路線価は公示地価の80%程度が目途とされているので、路線価を0.8で割り戻すと、公示地価の水準に近づきます。

ここからさらに市場の状況を加味して調整します。

ただしこれはあくまで概算で、実際の取引価格は需要と供給、立地、個別事情で上下します。

路線価は国税庁の「路線価図・評価倍率表」で調べられます。

この方法は、取引事例が乏しい土地の当たりをつけるのには使えますが、精度は高くありません。参考の一つと考えてください。

自分で査定する限界｜個別事情は反映できない

ここが本記事で最も正直に伝えたい部分です。自分で出せる数字には、はっきりした限界があります。

セルフ査定では反映しきれない要素

建物の状態　雨漏り、傾き、リフォーム履歴。同じ築年数でも価値が変わる

土地の個別事情　旗竿地、高低差、接道、境界の未確定

権利関係　再建築の可否、借地・共有、越境

いま買いたい人がいるか　具体的な買い手の有無は、業者しか把握できない

市況の細かな動き　直近の金利や需要の変化

これらは価格を数百万円単位で動かします。

たとえば同じ土地でも、旗竿地なら整形地より下がります（「旗竿地は売れる？路地の幅で決まる価格と条例の規制」）。

再建築ができるかどうかも大きな差になります（「再建築不可の土地は売れる？接道義務と43条の落とし穴」）。

これらはデータだけでは反映できません。

つまり、セルフ査定は「相場の見当をつける」ためのものです。それ以上の精度を求めるなら、不動産会社の査定が必要になります。

自分で相場を調べておくと何の役に立つのか

限界があるなら意味がないのか。そうではありません。セルフ査定には、はっきりした使い道があります。

査定額の物差しになる。

自分で相場感を持っていれば、不動産会社が出した査定額が妥当かを判断できます。

相場を知らずに査定を受けると、高すぎる金額にも安すぎる金額にも気づけません（「査定額が高すぎる会社は危険？高額査定の裏側」）。

個人情報を出さずに済む。

まだ売ると決めていない段階なら、営業を受けずに相場だけ知れます（「不動産査定で個人情報はどこまで必要？」）。

売るかどうかの判断材料になる。おおよその価格が分かれば、住み替えやローン返済の計画を立て始められます。

相場感をつかんだうえで、売却を具体的に進めるなら、複数社に査定を依頼してください（「不動産査定は複数社に頼むべき？金額より根拠を見る」）。

セルフ査定は、その前段の準備運動だと考えるとちょうどよい位置づけです。

不動産の相場を自分で調べるときのよくある質問

Q. 自分で調べた価格で売り出してもいいですか。

おすすめしません。

セルフ査定で出せるのは相場の目安であって、建物の状態や土地の個別事情、いま買いたい人がいるかは反映されていないためです。

売り出し価格を決める際は、不動産会社の査定と、その根拠を踏まえて判断してください。

セルフ査定は、その査定額が妥当かを見る物差しとして使うのが適切です。

Q. 路線価を見れば売却価格が分かりますか。

分かりません。

相続税路線価は相続税・贈与税の算定用で、国税庁は地価公示価格等の80%程度を目途に定めるとしています。

そのままでは市場価格より低いのが通常です。

目安として使うなら0.8で割り戻して公示地価の水準に近づけ、市況を加味しますが、あくまで概算です。

Q. ポータルサイトの価格を見れば相場が分かりますか。

ポータルサイトに載っているのは売り出し価格で、成約価格ではありません。

実際にはそこから下がって成約することが多いため、売り出し価格を基準にすると相場を高く見積もってしまいます。

国土交通省の不動産情報ライブラリで成約ベースの価格を確認してください。

Q. 一番簡単に目安を出せるのはどの物件ですか。

マンションです。

同じ建物や近隣で似た間取りの成約事例が見つかりやすく、専有面積に単価を掛けるだけで目安を立てやすいためです。

戸建ては土地と建物を分けて考える必要があり、建物の評価が難しいため、ぶれ幅が大きくなります。

Q. 固定資産税評価額から売却価格は分かりますか。

固定資産税評価額は固定資産税等の算定用で、公示地価の70%程度が目安とされ、3年に1度評価されます。

売却価格とは目的も水準も異なるため、そのままでは目安になりません。

売却の目安を知りたいなら、実勢価格（成約価格）を見てください。

Q. セルフ査定をしたら、もう不動産会社の査定は要りませんか。

売却を進めるなら必要です。

セルフ査定で反映できない建物の状態、土地の個別事情、権利関係、買い手の有無を、不動産会社は現地を見て評価します。

セルフ査定は相場の見当をつけ、会社の査定額が妥当かを判断する物差しとして使うのが、最も役立つ使い方です。

まとめ｜相場は自分で調べられるが査定の代わりにはならない

不動産には一物五価があり、売却の目安になるのは実勢価格です。相続税路線価や固定資産税評価額をそのまま売値と考えると、安く見積もってしまいます。

実勢価格は、国土交通省の不動産情報ライブラリで成約ベースの取引価格を調べられます。

個人情報は不要です。

マンションは目安を立てやすく、戸建てはぶれ幅が大きくなります。

ポータルサイトの売り出し価格を相場と誤解しないでください。

ただし、セルフ査定で出せるのは目安です。

建物の状態、土地の個別事情、権利関係、いま買いたい人がいるか——これらはデータでは反映できません。

セルフ査定は、不動産会社の査定額が妥当かを判断する物差しとして使うのが、最も価値のある使い方です。

出典・参考情報

• 国税庁「令和7年分の路線価等について」（路線価等は1月1日を評価時点とし、地価公示価格等を基にした価格の80%程度を目途に定める旨、路線価図・評価倍率表で閲覧できる旨）
• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」（不動産取引価格情報、成約価格情報、地価公示、都道府県地価調査等）
• 国税庁「No.4602 土地家屋の評価」（相続税における土地・家屋の評価方法）

※各価格の水準（80%程度、70%程度など）は目安であり、地域や土地の特性により異なります。

セルフ査定で算出できるのは相場の目安であり、実際の売却価格を保証するものではありません。

個別の判断については、不動産会社にご相談ください。