地目とは？土地売却との関わりと調べ方

登記事項証明書を取り寄せたら、地目の欄に「畑」や「山林」と書かれていて、宅地として売れるのか分からず困っていませんか。

地目は登記上の土地の用途区分で、現況が宅地でも地目が農地のままだと農地法の許可がないと宅地として売却できません。

本記事では、地目の意味や調べ方、土地の売却前に確認すべきポイントを解説します。

地目とは何か

地目は「ちもく」と読み、登記事項証明書の表題部に記録されている土地の用途区分です。

宅地・田・畑・山林・雑種地など、土地がどのような用途で使われているかを法務局が登記記録上で分類したものです。

地目は一つの土地につき一つしか設定できず、複数の用途にまたがる場合はいずれかに定められます。

地目はあくまで登記上の分類で、実際の利用状況である現況と一致しないことがあります。

長年放置された農地が実際には資材置き場になっていたり、宅地として家が建っているのに地目が「山林」のままになっていたりするケースは珍しくありません。

土地の売却を考える際は、登記事項証明書を取得して地目の欄を確認することから始まります。

地目はこんな場面で出てきます

地目と用途地域の違い

地目と混同されやすい言葉に用途地域があります。

地目は登記所が個々の土地ごとに定める用途区分であるのに対し、用途地域は市区町村が都市計画法に基づいて一定のエリアに定める区分です。

両者は決める主体も対象も異なるため、地目が「宅地」でも用途地域上は住宅を建てにくい区域に指定されていることもあります。

地目と用途地域の違い

項目	地目	用途地域
決める機関	法務局（登記所）	市区町村（都市計画）
対象	個々の土地	一定のエリア
種類の例	宅地・田・畑・山林など	第一種低層住居専用地域など
変更の方法	地目変更登記	都市計画の変更（所有者個人では変更不可）

地目は不動産を売るときにどう関わるか

地目が売却に直接関わってくるのは、地目が農地（田・畑）のままになっている土地です。

農地は農地法によって権利移動や転用が制限されており、宅地として売る場合は農業委員会や都道府県知事の許可が必要になります。

この許可が下りないと、買主が決まっていても売買契約を進められません。

詳しくは「農地法の許可と転用のハードル」で解説しています。

また、地目と現況が異なる土地では、買主の住宅ローン審査で金融機関から現況との整合性を確認されることがあります。

地目が「山林」や「雑種地」のままで実際は宅地として使われている場合、金融機関によっては担保評価に慎重になり、融資の判断に時間がかかることもあります。

売却を検討する段階で登記事項証明書の地目を確認し、現況と食い違いがあれば早めに不動産会社や司法書士に相談しておくと、契約直前でのつまずきを避けられます。

地目の調べ方と地目変更登記の手続き

地目は法務局の窓口やオンラインの登記情報提供サービスで取得できる登記事項証明書で確認できます。

地目と現況が異なる場合、宅地として売るには地目変更登記が必要になることがあります。

地目変更登記は土地家屋調査士に依頼して現地調査や図面作成を行ったうえで法務局に申請する手続きです。

地目が農地のままの土地を宅地として売る場合は、地目変更登記の前に農地法に基づく転用許可を受ける必要があります。手続きの流れやどの程度時間の余裕を見ておくべきかは土地の状況によって異なるため、司法書士や土地家屋調査士に確認しておくと安心です。

地目についてよくある質問

地目のまとめ

地目は登記上の土地の用途区分であり、実際の利用状況と食い違っていることがあります。

地目が農地のままだと農地法の許可なしに宅地として売ることはできず、地目と現況の不一致は住宅ローン審査にも影響します。

個別の許可や登記の要否は土地の状況によって異なるため、判断に迷う場合は司法書士や土地家屋調査士への相談をおすすめします。

ぜひ本記事の内容を参考に、土地の売却に向けて登記事項証明書の地目を確認するところから準備を進めてください。