不動産の代償分割とは？代償金と売却査定

実家を相続することになり、「自分が家を継ぐ代わりに、きょうだいには現金を渡したい」と考えている方に向けた内容です。

この現金でのやり取りが代償分割です。

実家に住み続けたい相続人がいる場合によく使われる分け方で、渡す金額を決めるために不動産の時価を知る必要があります。

本記事では、代償分割の仕組みと、不動産の売却がどう関わってくるかを解説します。

代償分割の読み方と意味

代償分割は「だいしょうぶんかつ」と読みます。

相続財産のなかに実家などの不動産があり、それを複数人で公平に分けにくいときに使う方法です。

相続人の一人が不動産をそのまま引き継ぎ、その代わりに、ほかの相続人には現金を渡して取り分の差を埋めます。

実家を売らずに住み続けたい人がいる場合や、事業用の土地・建物を分割せずに残したい場合に選ばれることが多い方法です。

渡す現金の金額を「代償金」と呼び、この金額は不動産の時価をもとに相続人どうしで話し合って決めます。

代償分割はこんな場面で出てきます

代償分割とほかの分け方の違い

遺産分割協議で不動産を分ける方法には、代償分割のほかに現物分割・換価分割・共有分割があります。それぞれ、お金の動き方と手続きの手間が異なります。

遺産分割の方法の違い

方法	不動産の扱い	現金のやり取り
代償分割	一人が取得	取得者がほかの相続人へ支払う
現物分割	財産ごとに分ける	基本的に発生しない
換価分割	売却して現金化	売却代金を分け合う
共有分割	共有名義で取得	発生しない

共有分割は名義が複数人にまたがるため、将来その不動産を売るときに全員の同意が必要になります。実家を残したいものの共有名義は避けたいという場合に、代償分割が選ばれます。

代償分割は不動産を売るときにどう関わるか

代償分割を選ぶと、不動産そのものを売る必要はありません。

ただし、代償金を用意できるかどうかが分かれ道になります。

手元にまとまった現金がない場合、不動産を担保にした融資を使うか、取得した不動産を将来売却して代償金の支払いに充てる相続人もいます。

この場合、売却の予定がすぐに来るわけではありませんが、いずれ売るときのために、取得した時点の時価がいくらだったかを示す資料を残しておくと安心です。

また、代償分割にするか、それとも不動産を売って現金化する換価分割にするかを迷う相続人も少なくありません。

判断のもとになるのは、やはり売却査定です。

査定額と相続人の人数、現金の準備状況を並べて比べることで、どちらの方法が現実的かが分かります。

代償分割の代償金の決め方と売却査定の使い方

代償金は、不動産の時価に相続分の割合を掛けて計算します。

たとえば、実家の売却査定額が3,000万円で、相続人が2人・法定相続分が2分の1ずつの場合、実家を取得する側がもう一方に渡す代償金の目安は1,500万円になります。

この時価をどう決めるかで代償金の額が変わるため、相続人どうしで納得できる根拠を用意することが欠かせません。

時価の根拠には、不動産会社による売却査定と、不動産鑑定士による鑑定評価の2種類があります。

鑑定評価は費用がかかる一方、公的な書面として扱いやすい面があります。

相続人全員が合意していれば、無料で受けられる売却査定を複数の不動産会社に依頼し、その平均額を根拠にするケースも多くあります。

査定を受ける際は、匿名で複数社に依頼できる方法を使うと、特定の1社の数字に偏らずに時価をつかみやすくなります。

代償分割の手続きの流れと注意点

代償分割を行うには、まず相続人全員で遺産分割協議を開き、誰が不動産を取得し、いくらの代償金を支払うかを決めます。

決まった内容は遺産分割協議書に「代償分割である旨」と金額・支払時期を明記します。

この記載がないと、後から代償金を贈与とみなされる可能性があるため注意が必要です。

• 相続人全員で遺産分割協議を行う
• 不動産の時価を査定などで確認する
• 代償金の額と支払時期を決める
• 遺産分割協議書に代償分割である旨を明記する
• 不動産を取得する相続人が相続登記を行う

代償金の額が大きくなる場合や、支払方法で相続人の意見が分かれる場合は、税理士や弁護士に相談しながら進めると、後々のトラブルを避けやすくなります。

代償分割についてよくある質問

代償分割のまとめ

代償分割は、実家などの不動産を残しながら相続人どうしの取り分を公平にできる方法です。

ただし、代償金の額は不動産の時価をもとに決まるため、売却査定の根拠づくりが欠かせません。

金額が大きい場合や合意形成が難しい場合は、税理士や弁護士への相談も検討してください。

ぜひ本記事の内容を参考に、家の売却を含めた相続の分け方を検討してください。