路線価とは？土地の売却相場を掴む調べ方

相続で受け継いだ家や土地を売ろうとして、「相続税路線価」という言葉を見かけ、自分が考えている売却価格と関係があるのか気になっている方に向けて書きます。

路線価は相続税・贈与税の計算に使う土地の価格で、実際の売却価格を直接決めるものではありません。

ただし、公示地価のおおむね8割という水準を使えば、おおまかな価格の目安を逆算する手がかりにもなります。

本記事では、路線価が不動産の売却にどう関わるかを解説します。

路線価の意味と読み方

路線価は「ろせんか」と読み、正式には「相続税路線価」と呼ばれます。

道路に面した土地1平方メートルあたりの価格として、国税庁が毎年7月に公表します。

相続税や贈与税を計算するとき、土地の評価額を算出する基準として使われる価格です。

2026年9月時点で、路線価は公示地価のおおむね8割の水準に設定されています。

同じ道路に面した土地であれば、面積が分かれば路線価に面積を掛けることで、その土地のおおよその相続税評価額を計算できます。

路線価が定められていない地域もあり、その場合は固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて評価額を出す「倍率方式」が使われます。

自分が持っている土地に路線価があるかどうかは、国税庁の路線価図で確認できます。

路線価はこんな場面で出てきます

路線価と似た言葉の違い

土地の価格を示す言葉には、路線価のほかに公示地価、固定資産税評価額、実勢価格があり、それぞれ目的と水準が異なります。

路線価は相続税・贈与税の計算に使い、公示地価のおおむね8割の水準です。

公示地価は一般的な土地取引の指標として公表される価格で、路線価はこの公示地価をもとに設定されています。

固定資産税評価額は固定資産税や都市計画税を計算するための価格で、路線価とは別の基準で市区町村が算定します。

実勢価格は実際に売買が成立する価格で、需要と供給によって変動するため、路線価や公示地価とは差が生じます。

売却を考えるときに参考にすべきは、この実勢価格に近い金額です。

路線価と似た言葉の違い

項目	路線価	公示地価	固定資産税評価額	実勢価格
目的	相続税・贈与税の計算	一般的な土地取引の指標	固定資産税・都市計画税の計算	実際の売買価格
公表主体	国税庁	国	市区町村	-
水準の目安	公示地価の8割程度	基準となる価格	別の基準で算定	需給で変動

路線価は不動産を売るときにどう関わるか

路線価そのものは、家やマンションを売り出すときの価格を直接決めるものではありません。

売却査定で提示される金額は、実勢価格に近い水準で、路線価や公示地価とは別の考え方で算出されます。

それでも路線価が関わる場面はあります。

相続で取得した土地や建物を売却する場合、路線価をもとに算出した相続税評価額が、相続税の申告額や、売却時に使える取得費加算の特例の計算に関わってきます。

相続した不動産を売る予定がある方は、相続税の申告時に使った路線価と評価額を、売却の手続きに進む前に確認しておくと話がスムーズです。

また、路線価は毎年更新されるため、相続が発生した年と売却する年で数値が変わっている場合もあります。

税額の計算に関わる部分は個別の判断が必要になるため、税理士に相談しながら進めることをおすすめします。

路線価から売却相場の目安を掴む方法

路線価は公示地価のおおむね8割の水準で設定されているため、路線価を0.8で割ると、その土地の公示地価に近い水準を逆算できます。

たとえば路線価が1平方メートルあたり20万円であれば、20万円÷0.8で25万円ほどが公示地価の目安になります。

ただし、これはあくまで目安であり、実際の売却相場は周辺の取引事例や建物の状態、需要によって変わります。

路線価から逆算した金額だけを頼りに売り出し価格を決めると、実際の相場と大きくずれることもあるため、不動産会社に売却査定を依頼して実勢価格に近い金額を確認することが欠かせません。

路線価の具体的な調べ方は「路線価の調べ方」で解説しています。

路線価についてよくある質問

路線価のまとめ

路線価は相続税・贈与税の計算に使う土地の価格で、国税庁が毎年7月に公表し、公示地価のおおむね8割の水準に設定されています。

家やマンションの売却価格を直接決めるものではありませんが、公示地価の目安を逆算したり、相続した不動産の税額を確認したりする場面で関わってきます。

ぜひ本記事で解説した路線価の見方や売却との関わりを参考に、不動産の売却に向けた準備を進めてください。