譲渡所得とは？売却時の計算と確定申告

不動産の売買契約が決まり、税金の説明を受けるなかで「譲渡所得」という言葉に出会い、税金の話だとは分かってもこの先何を確認すればいいのか分からない状態かもしれません。

譲渡所得は不動産の売却によって生じた利益そのものを指す言葉で、この金額をもとに税額が決まります。

本記事では、似た言葉との違いから、家やマンションの売却時に必要になる手続き、確定申告が必要になる目安までを解説します。

譲渡所得の意味と読み方

「譲渡所得」は「じょうとしょとく」と読みます。

所得税法において、不動産や株式などの資産を売って得た利益を指す所得の区分のひとつです。

給与所得や事業所得とは別枠で計算される仕組みになっていて、売却で手元に残った利益の大きさに応じて税額が決まります。

マンションや土地、一戸建てを売却したときは、この譲渡所得がプラスになるのかマイナスになるのかを確認することが、税金の見通しを立てる最初の一歩になります。

譲渡所得はこんな場面で出てきます

譲渡所得と似た言葉の違い

譲渡所得のまわりには、取得費や譲渡費用、譲渡所得税など似た響きの言葉が並んでいます。それぞれ役割が違うので、混同すると計算の順番を誤ってしまいます。

譲渡所得と関連する言葉の違い

用語	意味
譲渡所得	売却価格から取得費・譲渡費用を差し引いた利益そのもの
譲渡所得税	譲渡所得に税率をかけて算出する税金の額
取得費	不動産を買ったときにかかった購入代金や仲介手数料などの費用
譲渡費用	売るときにかかった仲介手数料や測量費などの費用

譲渡所得は売るときにどう関わるか

家やマンションを売却すると、売主はまず譲渡所得がいくらになるかを計算する必要が出てきます。

売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた結果がプラスであれば、その金額に対して譲渡所得税がかかり、翌年の確定申告で納税を行う流れになります。

反対に、買ったときより安く売れて譲渡所得がマイナスになった場合は、その分の税金はかかりません。

ただし、譲渡所得が出ていても3000万円特別控除などの特例を使えば税額を抑えられる場合があるため、特例を使うつもりなら譲渡所得がマイナスであっても確定申告そのものは行っておく必要があります。

譲渡所得税の具体的な計算の進め方は「譲渡所得税の計算方法」で解説しています。

譲渡所得の計算の目安になる数字

取得費には、建物部分について減価償却費を差し引いた金額を使う点が特徴です。

買ったときの代金がそのまま取得費になるわけではなく、年数の経過分だけ価値が減ったものとして計算し直します。

また、所有していた期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得のどちらに区分されるかが変わり、区分によって税率が異なります。

マイホームを売った場合には譲渡所得から最大3000万円を差し引ける3000万円特別控除や、所有期間が長い場合に使える軽減税率の特例、買い替えの際に使える取得費加算の特例など、条件を満たせば税額を抑えられる制度が複数用意されています。

どの特例が使えるかは所有期間や居住状況によって変わるので、個別の判断は税理士に相談することをおすすめします。

税金や費用全体の内訳は「不動産売却にかかる税金と費用」で解説しています。

譲渡所得の確定申告が必要かどうかの判断

譲渡所得がマイナスで、なおかつ特例を使う予定がない場合は、原則として確定申告をしなくてもかまいません。

一方で、譲渡所得がプラスになっている場合や、3000万円特別控除・軽減税率の特例・取得費加算の特例のいずれかを使うつもりの場合は、譲渡所得の金額にかかわらず確定申告が必要になります。

取得費や譲渡費用の証明書類が手元にあるかを早めに確認しておくと、申告の時期になって慌てずに済みます。

譲渡所得についてよくある質問

譲渡所得のまとめ

譲渡所得は、不動産の売却によって生じた利益そのものを指す言葉で、この金額がプラスかマイナスかによって税金や確定申告の必要性が変わります。

取得費や譲渡費用をどこまで正確に把握できるか、3000万円特別控除などの特例を使えるかどうかで、最終的な税額は大きく変わってきます。

ぜひ本記事の譲渡所得の仕組みを参考に、不動産の売却に向けた準備を進めてください。