市街化調整区域とは？不動産売却の影響と確認点

登記事項証明書や重要事項説明書に「市街化調整区域」という文字を見つけて、この土地は本当に売れるのか気になっている状態かもしれません。

市街化調整区域にある家や土地は、建て替えに自治体の許可が要るために買主の住宅ローン審査が通りにくく、一般の不動産の売却より時間がかかりやすくなります。

本記事では、市街化調整区域の意味と、家や土地の売却で気をつけるべき点を解説します。

市街化調整区域とは？意味と読み方

市街化調整区域は「しがいかちょうせいくいき」と読みます。

都市計画法に基づき、都市計画区域は市街化を進める「市街化区域」と、市街化を抑える「市街化調整区域」に線引きされていて、この用語はその後者を指します。

市街化調整区域では新しく建物を建てることが原則として認められず、すでに建っている家であっても、建て替えには自治体の許可が必要です。

区域内には農地や山林、古くからの集落が多く含まれていて、上下水道や道路などの生活インフラが市街化区域ほど整っていない土地も少なくありません。

市街化調整区域はこんな場面で出てきます

市街化調整区域と市街化区域の違い

同じ都市計画区域内の言葉である「市街化区域」と比べると、建築のしやすさと住宅ローンの通りやすさに大きな差があります。

市街化区域と市街化調整区域の違い

項目	市街化区域	市街化調整区域
目的	市街化を進める	市街化を抑える
新築	用途地域の範囲内で可能	原則不可、許可が必要
建て替え	建築確認のみで可能	自治体の許可が必要な場合がある
住宅ローン	通常どおり利用しやすい	金融機関の審査が厳しくなりやすい
主な用途	住宅地・商業地	農地・山林・既存集落

市街化調整区域は不動産の売却にどう関わるか

市街化調整区域の家や土地を売りに出すと、まず買主の住宅ローンに影響します。

金融機関は担保評価の際に建て替えのしにくさを厳しく見るため、希望する金額の融資が下りなかったり、審査そのものに時間がかかったりします。

その結果、買える人が限られ、同じ広さ・同じ築年数の市街化区域の物件と比べて売却価格が下がりやすくなります。

現況の建物をそのまま使いたい買主や、資材置き場・農業用途など建て替えを前提としない買主が中心になることも珍しくありません。

市街化調整区域の取引実績がある不動産会社に相談し、想定される買主層や現実的な売却価格を早い段階で確認しておくことが大切です。

建て替え・再建築の可否を確認する

既存の建物を壊して建て替える場合、都市計画法の43条2項の認定・許可などの手続きが必要になるケースがあります。

この許可を取得できるかどうかで、買主が住宅として使い続けられるかが変わり、売却のしやすさにも直結します。

似た言葉の再建築不可物件は接道義務を満たさない土地を指す別の概念ですが、市街化調整区域の土地が同時に再建築不可の条件に当てはまることもあります。

建て替えの可否と許可の詳しい内容は「建て替えの可否と許可」で解説しています。

市街化調整区域の物件を売る前に確認すべきこと

市街化調整区域の家や土地を売りに出す前に、自治体の都市計画図で区域区分を改めて確認し、建て替えの許可要件や既存宅地としての扱いを窓口で聞いておくと、後の交渉がスムーズになります。用途地域や建ぺい率・容積率は市街化区域を前提に定められることが多く、市街化調整区域では個別の許可の中で判断される点も押さえておきたいところです。

市街化調整区域についてよくある質問

市街化調整区域のまとめ

市街化調整区域は、建て替えに自治体の許可が要り、買主の住宅ローンも通りにくくなる区域です。

想定される買主層や売却価格が一般の住宅地とは変わってくるため、区域区分の確認と建て替え可否の把握を先に済ませておくことが欠かせません。

ぜひ本記事の市街化調整区域の意味と売却時の注意点を参考に、家や土地の売却に向けた準備を進めてください。