用途地域とは？土地の建築制限と調べ方

土地や中古住宅の売却を検討していて、間取り図や登記事項証明書と一緒に「用途地域」という言葉を目にし、何を指しているのか分からず戸惑うことがあります。

用途地域は、その土地にどんな建物を建てられるかを都市計画法で定めた区分で、買主が探せる建物の種類や売却相場にも直結します。

本記事では、用途地域の確認方法と、不動産の売却にどう関わるかを解説します。

用途地域の意味と読み方

用途地域は「ようとちいき」と読み、都市計画法に基づいて指定される区分です。

第一種低層住居専用地域から工業専用地域まで13種類あり、住宅を建てられるか、店舗や工場を建てられるかがここで決まります。

同じ敷地でも用途地域が変われば、建てられる建物の種類だけでなく建ぺい率や容積率、高さの制限まで変わるため、土地や中古住宅の売買では必ず確認される情報です。

自分の土地がどの用途地域に属しているかは、都市計画課の窓口や自治体の都市計画情報サイトで無料で確認できます。

用途地域はこんな場面で出てきます

用途地域と似た言葉の違い

用途地域は、同じ都市計画法で決まる市街化区域・市街化調整区域や、建ぺい率・容積率と混同されやすい言葉です。決めている内容がそれぞれ異なるため、表で整理します。

用途地域と似た言葉の違い

項目	用途地域	市街化区域・市街化調整区域	建ぺい率・容積率
決めること	建てられる建物の用途	市街化を進める地域かどうか	建物の大きさの上限
根拠	都市計画法の地域地区	都市計画法の区域区分	用途地域ごとに指定される数値
売却への影響	買主が想定する使い方に合うか	調整区域は建築の制限が多く売却相場が下がりやすい	建てられる建物の規模が変わり売却価格に直結

用途地域は不動産を売るときにどう関わるか

土地や中古住宅を売り出すと、買主や買主側の不動産会社は真っ先に用途地域を確認します。

住宅を建てたい買主にとって、工業地域や工業専用地域の土地は住宅を建てられない、あるいは建てにくいため、買主の対象が狭まります。

逆に商業地域や近隣商業地域は店舗や事務所を検討する買主にも届くため、売却の相談先を選ぶ段階から用途地域を伝えておくと話がスムーズです。

また、用途地域は接道義務や再建築不可物件、43条2項の認定・許可といった、建て替えの可否に関わる制度とセットで確認されます。

用途地域だけを見て建てられると思っていても、道路の接し方によって建て替えができない土地もあるため、不動産会社には用途地域と合わせて接道の状況も伝えておく必要があります。

旗竿地のように敷地の形が特殊な土地では、この確認がより重要になります。

用途地域の確認方法

用途地域は、土地がある市区町村の都市計画課の窓口、または自治体が公開している都市計画情報の地図サービスで確認できます。窓口での確認や地図サービスの閲覧はいずれも無料で、確認だけであれば数十分程度で完了します。

用途地域ごとの判断の目安

用途地域によって、建てられる建物の種類や高さの制限が変わるため、売却相場や買主の対象も変わります。

第一種低層住居専用地域のように住宅中心の地域は、住宅を探す買主に届きやすい一方、店舗や事業用の建物を検討する買主には向きません。

市街化調整区域に指定されている土地は、原則として住宅を含む建築の制限が多く、売却相場が下がりやすい傾向があります。

土地の売却相場そのものを調べたい場合は、「土地の相場の調べ方」で解説しています。

自分の土地がどの用途地域に属していて、周辺にどんな建物が建っているかを見ておくと、不動産会社から提示される売却相場に納得しやすくなります。用途地域や接道義務に関わる建て替えの可否について判断に迷う場合は、司法書士や弁護士に相談しておくことも検討してください。

用途地域についてよくある質問

用途地域のまとめ

用途地域は、土地に建てられる建物の種類や大きさを左右する区分で、売却相場や買主の対象にも直接関わります。

売り出す前に自分の土地の用途地域を確認し、接道義務や再建築不可物件といった関連する制度も含めて不動産会社に伝えておくと、話がスムーズに進みます。

ぜひ本記事の用途地域の確認方法を参考に、不動産の売却に向けた準備を進めてください。