市街化区域とは？調整区域との違いと売却時の扱い

家や土地の登記簿や都市計画図を調べていて「市街化区域」という言葉に出会い、これが不動産の売却にどう関係するのか気になっている方に向けて書きます。

市街化区域にある不動産は用途地域が定められているため、住宅ローンの審査や建築の見通しが立てやすく、市街化調整区域に比べて買い手が見つかりやすい区域です。

本記事では、市街化区域が不動産の売却にどう関わるかを解説します。

市街化区域の意味と読み方

市街化区域は「しがいかくいき」と読み、都市計画法第7条2項に定められた区域区分のひとつです。

2026年9月時点で、この条文は、既に市街地を形成している区域と、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を進める区域を市街化区域と定めています。

市街化区域には用途地域が指定され、住宅・店舗・工場など建てられる建物の種類や規模が地域ごとに決まります。

都市計画法では、市街化区域と対になる区域として市街化調整区域が定められており、こちらは市街化を抑制する区域です。

市街化区域はこんな場面で出てきます

市街化区域と市街化調整区域の違い

市街化区域は市街化を進める区域であるのに対し、市街化調整区域は市街化を抑える区域です。同じ都市計画法の区域区分に含まれますが、建築のしやすさも売却のしやすさも大きく異なります。

市街化区域と市街化調整区域の違い

項目	市街化区域	市街化調整区域
目的	市街化を進める	市街化を抑える
用途地域	指定されている	原則として指定されない
建物を建てられるか	建てやすい	原則として制限が強い
売却のしやすさ	買い手が付きやすい	買い手が限られやすい

市街化区域は不動産を売るときにどう関わるか

所有する不動産が市街化区域にあると、買主は住宅ローンを利用しやすく、将来の増改築や建て替えも見通しやすいため、売却の依頼先である不動産会社にとっても提案しやすい物件になります。

売却査定の場面でも、市街化区域内の土地は用途地域に沿った建築計画を示しやすく、周辺の売却事例と比較しやすいため、査定額の根拠が明確になりやすい傾向があります。

反対に、同じ都市計画区域内でも市街化調整区域にある土地や家は、原則として新たな建物を建てにくく、住宅ローンの審査も通りにくいため、買い手が限られ売却までに時間がかかることがあります。

所有する不動産がどちらの区域にあるかで売り出し方や想定する売却期間が変わってくるため、売却の依頼先である不動産会社に区域区分を確認しておくことが大切です。

市街化調整区域にある家の売却方法については「市街化調整区域の家は売れる？」で解説しています。

市街化区域の用途地域・建ぺい率・容積率との関係

市街化区域では住居系・商業系・工業系などの用途地域のいずれかが指定され、用途地域ごとに建ぺい率や容積率の上限が定められます。

売却を検討する際は、現在の建物がこの上限の範囲内で建てられているか、過去の増築などで超過していないかを確認しておく必要があります。

上限を超えている建物は既存不適格として扱われ、買主の住宅ローン審査や再建築の際に説明が求められる場合があります。

また、前面道路の幅や敷地との接し方によっては接道義務を満たしているかどうかも確認が必要で、満たしていない土地は再建築不可物件として扱われることがあります。

市街化区域かどうかの調べ方

所有する土地が市街化区域にあるかどうかは、市区町村の都市計画課の窓口や、自治体が公開している都市計画図で確認できます。

売買契約の前に行われる重要事項説明でも、宅地建物取引士から区域区分や用途地域について説明を受けます。

売却を依頼する不動産会社に確認を依頼すれば、登記事項証明書や公図とあわせて調べてもらうことも可能です。

市街化区域についてよくある質問

市街化区域のまとめ

市街化区域は、都市計画法で市街地の形成を進めると定められた区域で、用途地域が指定されているため住宅を建てやすく、不動産の売却でも買い手がつきやすい区域です。

反対に市街化調整区域にある不動産は、建築の制限や住宅ローンの審査で不利になりやすく、不動産の売却までに時間がかかることがあります。

ぜひ本記事の市街化区域の意味や売却への関わり方を参考に、家や土地の売却に向けた準備を進めてください。