43条2項の認定・許可とは？再建築不可と売却査定

「土地の前の道が狭くて、建て替えができるか分からない」と役所や不動産会社から聞いて調べに来た方もいると思います。

43条2項の認定・許可は、接道義務を満たさない土地でも、特定行政庁の判断で例外的に建築を認めてもらう手続きです。

本記事では、43条2項の認定・許可が不動産の売却にどう関わるかを解説します。

43条2項の認定・許可の意味と読み方

「よんじゅうさんじょうにこうのにんていきょか」と読みます。

建築基準法43条1項は、建物を建てる土地が幅4m以上の道路に接することを原則として求めていますが、この条件を満たさない土地でも、周囲に公園や広場などの空地があり避難や通行に支障がないと特定行政庁が判断すれば、例外的に建築が認められます。

この仕組みが43条2項に定められているため、こう呼ばれています。

以前は「43条但し書き」と呼ばれていた制度で、現在は「認定」と「許可」という2つの手続きに分かれています。

43条2項の認定・許可はこんな場面で出てきます

43条2項の認定・許可と接道義務・再建築不可物件の違い

接道義務、43条2項の認定・許可、再建築不可物件は関係が深いため、まとめて整理します。

接道義務・43条2項の認定・許可・再建築不可物件の関係

用語	内容
接道義務	幅4m以上の道路に一定の長さ接することを求める原則ルール
43条2項の認定・許可	接道義務を満たさない土地に、特定行政庁が例外的に建築を認める制度
再建築不可物件	接道義務を満たさず、43条2項の認定・許可も受けられない土地

43条2項の認定・許可は不動産を売るときにどう関わるか

接道義務を満たさない土地を売る場面では、買主から「建て替えができるか」と必ず聞かれます。

過去に43条2項の認定・許可を受けた実績があれば、認定書や許可書を提示できるので、買主にとって安心材料になり、金融機関の融資も通りやすくなります。

反対に、認定・許可の実績が確認できないまま売却の手続きを進めると、再建築不可物件と誤解されて買主が限られたり、価格交渉で不利になったりすることがあります。

売却を検討し始めた段階で、土地の所在地を管轄する特定行政庁の建築指導課に相談し、認定・許可の対象になるかを確認しておくと、売買契約や重要事項説明の準備がスムーズになります。

接道の条件そのものについては「接道義務と43条の落とし穴」で解説しています。

43条2項の認定と許可の違いと手続きの進め方

認定は、あらかじめ定められた基準に当てはまる場合に、建築審査会の同意なしで特定行政庁が判断できる手続きです。

許可は、基準に当てはまらない個別の事情がある場合に、建築審査会の同意を得たうえで特定行政庁が判断する手続きで、認定に比べて時間がかかりやすい傾向があります。

申請先は土地の所在地を管轄する特定行政庁の建築指導課などで、過去に同じ土地で認定や許可を受けた記録があるかどうかで見込みが変わってきます。

土地ごとの判断になるため、個別の状況については弁護士への相談も検討してください。

43条2項の認定・許可を売却時に確認する方法

売主としては、過去に受けた認定書や許可書が手元に残っているかをまず確認します。

手元になければ、特定行政庁の建築指導課で過去の記録を照会できることがあります。

買主が建て替えを予定している場合、以前と同じ内容で認定・許可を引き続き受けられるとは限らないため、買主自身にも役所への事前相談を勧める一文を、契約前のやり取りに入れておくと後のトラブルを避けやすくなります。

43条2項の認定・許可についてよくある質問

43条2項の認定・許可のまとめ

43条2項の認定・許可は、接道義務を満たさない土地でも建築を可能にする制度で、書類の有無が買主の安心感や融資の通りやすさに直結します。ぜひ本記事の43条2項の認定・許可を参考に、不動産の売却に向けた準備を進めてください。