共有持分とは？単独売却と解消方法の違い

相続した実家を兄弟姉妹との名義のまま放置していたり、離婚後もマンションが元配偶者との共有名義になっていたりしませんか。

1つの不動産を複数人で所有しているときの、それぞれの権利の割合を共有持分といいます。

自分の持分だけであれば他の共有者の同意がなくても不動産の売却できますが、買主は共有持分を専門に扱う買取業者にほぼ限られ、売却価格も市場価格より大きく下がります。

本記事では、共有持分の意味と、家や土地の売却にどう関わるかを解説します。

共有持分の意味と読み方

共有持分（きょうゆうもちぶん）とは、1つの不動産を複数人で所有しているときに、それぞれの人が持つ権利の割合のことです。

例えば兄弟2人で実家を半分ずつ相続した場合、それぞれの共有持分は2分の1になります。

持分の割合は登記事項証明書の権利部に記載されており、法務局で取得すれば誰でも確認できます。

共有持分は不動産そのものの一部分を指すのではなく、1つの不動産に対する権利の割合を示すものです。

持分が2分の1だからといって、建物の右半分だけを自分のものとして自由に使ったり、単独で処分したりできるわけではありません。

共有持分はこんな場面で出てきます

共有持分と単独名義の違い

不動産の名義には、1人だけが所有する単独名義と、複数人が持分を持ち合う共有名義があります。両者の違いは、不動産全体を売却するときに誰の意思決定が必要になるかという点です。

単独名義と共有名義の違い

項目	単独名義	共有名義（共有持分）
所有者の数	1人	複数人
不動産全体を売る場合	自分の判断だけで進められる	共有者全員の同意と実印・印鑑証明が必要
自分の持分だけを売る場合	該当なし	他の共有者の同意がなくても売却可能

共有持分は不動産を売るときにどう関わるか

不動産全体を売却する場合は、共有者全員の同意が必要です。

1人でも売却に反対すれば、売買契約を進めることができません。

相続で共有名義になった実家などでは、兄弟姉妹の1人が「まだ売りたくない」と言うだけで話が止まってしまいます。

一方、自分の共有持分だけであれば、他の共有者の同意を得ずに単独で売却できます。

ただし買主は、一般の個人ではなく共有持分を専門に買い取る不動産会社にほぼ限られます。

持分だけを買っても不動産を自由に使ったり転売したりできず、他の共有者との交渉が必要になるためです。

そのため売却価格は、不動産全体を売った場合の持分相当額よりも大きく下がる傾向があります。

持分だけの売却を検討する場合は、他の共有者に自分の持分を買い取ってもらえないか、先に相談してみる価値があります。

詳しくは「共有名義の不動産、自分の持分だけ売れる？」で解説しています。

共有持分の共有関係を解消する主な方法

共有名義のまま放置すると、将来さらに相続が発生して共有者の数が増え、話し合いがより難しくなります。共有関係を解消する方法には、次のようなものがあります。

• 共有者全員で不動産全体を売却し、持分割合に応じて代金を分ける「代金分割」
• 他の共有者に自分の持分を買い取ってもらう、または自分が他の共有者の持分を買い取る
• 話し合いがまとまらない場合に、家庭裁判所へ共有物分割請求訴訟を申し立てる

共有物分割請求訴訟は、不動産を現物のまま分ける方法や、代金に換えて分ける方法などを裁判所が判断する手続きです。手続きの進め方は共有者の状況によって異なるため、個別の判断は司法書士や弁護士に相談することをおすすめします。

共有持分がある家を売る前に確認しておきたいこと

売却を検討し始めたら、まず登記事項証明書を取得して、自分の持分割合と他の共有者の氏名・住所を確認します。

相続が発生してから登記の名義変更をしていない不動産では、亡くなった人の名義のままになっていることもあり、その場合は相続登記を済ませてからでないと売却手続きに進めません。

あわせて、他の共有者に不動産全体の売却について意向を確認しておくと、話し合いをスムーズに進めやすくなります。

共有持分についてよくある質問

共有持分のまとめ

共有持分は、1つの不動産を複数人で所有しているときの権利の割合を示すものです。

不動産全体を売るには共有者全員の同意が必要ですが、自分の持分だけであれば単独で不動産の売却できます。

ただし買主は専門の買取業者にほぼ限られ、売却価格も下がりやすいため、まずは他の共有者との話し合いや持分の買取を検討する価値があります。

ぜひ本記事の共有持分の内容を参考に、家や土地の売却に向けた準備を進めてください。