公簿売買・実測売買とは？土地売却での違いと費用

土地の売買契約書を不動産会社から受け取ると、「公簿売買」「実測売買」のどちらで進めるかが記載されています。

どちらを選ぶかによって、引き渡し後に測量結果と登記簿の面積が違っていたときに代金を精算するかどうかが変わります。

本記事では、公簿売買と実測売買の違いと、土地の売却でどちらを選ぶべきかの目安を解説します。

公簿売買・実測売買の意味と読み方

公簿売買・実測売買は「こうぼばいばい・じっそくばいばい」と読みます。

公簿とは登記所に備えられている登記簿のことを指し、不動産登記法に基づいて土地の面積(地積)が記載されています。

この登記簿の地積は、測量技術が今より粗かった時代に作成されたものや、過去に分筆・合筆を繰り返した土地では、実際に測った面積と一致しないことがあります。

公簿売買・実測売買という言葉は、この登記簿の地積と実際の面積のどちらを売買代金の基準にするかを表す用語です。

公簿売買・実測売買はこんな場面で出てきます

公簿売買と実測売買の違い

公簿売買と実測売買の違い

項目	公簿売買	実測売買
代金の基準	登記簿の地積	実際に測った地積
測量の実施	原則不要	必要
引き渡し後の精算	しない	差額を精算する場合がある
向いている土地	面積の小さい住宅地など	面積が大きい土地、境界に不安がある土地

公簿売買・実測売買は不動産を売るときにどう関わるか

土地を売る場合、媒介契約を結ぶ段階で不動産会社と公簿売買・実測売買のどちらにするかを相談します。

売買契約書には代金の基準と、実測売買の場合は測量のタイミング、精算の有無、精算の基準となる地積などを明記します。

測量を売買契約前に済ませておけば、買主に実際の地積を示したうえで契約でき、引き渡し後のトラブルを避けやすくなります。

一方、契約後に測量する取り決めにすると、契約時点では登記簿の地積で代金を決めておき、測量が終わった段階で差額を精算します。

境界標が失われていたり、隣接地の所有者との認識が食い違っていたりすると、測量そのものに時間がかかり、引き渡しの時期に影響します。

境界が確定していない土地を売るときの考え方は、「境界が確定していない土地は売れる？」で解説しています。

測量の費用・期間と実測売買を選ぶ目安

測量費用は売主・買主のどちらが負担するかを売買契約書で取り決めます。

境界確定測量は隣接地の所有者の立会いを必要とするため、立会いの調整に時間がかかることがあります。

登記簿の地積が古い測量に基づいている土地、過去に分筆・合筆を経た土地、面積が大きく代金への影響が大きい土地では、実測売買を選んで測量結果を代金に反映させる方が、引き渡し後の食い違いを避けられます。

反対に、住宅地の小さな土地で登記簿の地積と実測の地積がほとんど変わらないと分かっている場合は、公簿売買で測量の手間と時間を省む選択もできます。

境界の確定や測量の実務は土地家屋調査士が担うため、進め方に迷う場合は不動産会社に加えて土地家屋調査士や司法書士にも相談してください。

公簿売買・実測売買についてよくある質問

公簿売買・実測売買のまとめ

公簿売買は登記簿の地積で代金を確定させる売り方、実測売買は実際に測った地積で代金を決めるか精算する売り方です。

面積が大きい土地や境界に不安がある土地では実測売買を選ぶことで、引き渡し後の代金トラブルを避けやすくなります。

ぜひ本記事の公簿売買・実測売買の違いを参考に、土地の売却に向けた売買契約書の取り決めを不動産会社と確認してください。