不動産の原価法とは？戸建て評価と売却時の使い方

戸建ての売却査定を受けたら、査定書に「原価法」という言葉が出てきて、何を根拠にした金額なのか分からず困っていませんか。

原価法は、いま同じ建物を新築したらかかる費用から、築年数ぶんの老朽化を差し引いて建物の価格を求める方法です。

本記事では、原価法の仕組みと、戸建ての売却でどのように使われるかを解説します。

原価法の意味と読み方

原価法（げんかほう）は、不動産鑑定評価基準に定められている評価手法のひとつです。

まず、いま同じ建物を新築した場合にかかる費用（再調達原価）を算出し、そこから築年数に応じた老朽化分を差し引く「減価修正」を行って、建物の価格を求めます。

土地の価格を求める方法には向かず、戸建ての建物部分を評価するときに使われる方法です。

マンションのように土地と建物を分けて評価しにくい不動産では、原価法が使われる場面は主に戸建てに限られます。

原価法はこんな場面で出てきます

原価法と似た言葉の違い

不動産の評価には原価法のほかに、取引事例比較法や収益分析法があります。どこに注目して価格を求めるかが異なるため、対象になる不動産のタイプも変わります。

原価法・取引事例比較法・収益分析法の違い

手法	考え方	主に使う場面
原価法	新築費用から老朽化分を差し引く	戸建ての建物部分
取引事例比較法	似た条件の取引実績を比較する	土地、マンション
収益分析法	将来生み出す収益から逆算する	賃貸用の不動産

原価法は売るときにどう関わるか

戸建ての売却で査定書を受け取ると、建物部分の価格が原価法で、土地部分の価格が取引事例比較法で、それぞれ別に算出されて合算されているケースが多くあります。

訪問査定を受けると、担当者が建物の構造や築年数、リフォームの履歴を確認し、再調達原価と減価修正の考え方をもとに建物の価格を説明してくれます。

一方、匿名査定やAI査定は外観や公開情報だけで金額を出すため、建物の内部状態まで確認できず、原価法にもとづく減価修正の精度が下がりやすくなります。

築年数の古い戸建ての売却を考えている場合は、匿名査定の結果だけで判断せず、訪問査定や不動産鑑定評価書で建物の状態を反映した金額を確認したほうがよいです。

戸建ての匿名査定の特徴については「戸建ての匿名査定は当たりにくい？」で解説しています。

原価法の費用・手続き・判断の目安

不動産会社による机上査定・訪問査定・一括査定は無料で受けられます。

原価法にもとづくより詳しい建物評価が必要な場合は、不動産鑑定士に不動産鑑定評価書の作成を依頼する方法があり、この場合は鑑定士への依頼料が発生します。

相続や離婚での財産分与など、金額の根拠を裁判所や税務署に示す必要がある場面で、この不動産鑑定評価書が使われます。

通常の売却であれば、複数の不動産会社の査定書を比較し、建物部分の評価に原価法がどう使われているかを確認する程度で十分です。

査定額の根拠に納得できない場合は、担当者に再調達原価や減価修正の計算根拠を質問してみてください。

原価法についてよくある質問

原価法のまとめ

原価法は、戸建ての建物部分について、新築時の費用から老朽化分を差し引いて価格を求める方法です。

査定書のどこに原価法が使われているかを知っておくと、担当者への質問もしやすくなります。

ぜひ本記事の内容を参考に、家の売却に向けた査定額の見方を整理してください。