不動産の告知義務とは？売却時の対象事実と伝え方

雨漏りを直した跡がある家や、以前に近隣トラブルがあった土地を売ろうとして、「黙っていても分からないのでは」と迷う場面があります。

告知義務とは、買主の判断に影響する事実を売主が伝える義務のことで、隠して売ると引き渡し後に契約不適合責任や損害賠償を問われることがあります。

本記事では、告知義務の対象や手続き、家・マンション・土地の売却への影響を解説します。

告知義務の意味と読み方

告知義務は「こくちぎむ」と読みます。

民法の契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）や、宅地建物取引業法に基づく重要事項説明の考え方が土台になっており、売主が知っている不具合や事故歴を黙っておくと、引き渡し後に買主から契約解除や損害賠償を求められることがあります。

「知らなかった」ことは免責の理由になりますが、「知っていたのに書かなかった」場合は責任を問われやすくなります。

告知義務はこんな場面で出てきます

告知義務と契約不適合責任の違い

告知義務と契約不適合責任は、同じ場面で語られることが多いものの、タイミングと役割が異なります。

告知義務と契約不適合責任の違い

項目	告知義務	契約不適合責任
タイミング	売買契約の前に伝える	引き渡し後に不具合が判明したとき
主体	売主が自分から開示する	買主が売主に責任を追及する
対象	雨漏り・シロアリ・事件事故など知っている事実	売買契約の内容と異なる欠陥全般
関係	きちんと告知していれば責任を免れやすい	告知不足があると追及されやすい

告知義務は不動産を売るときにどう関わるか

不動産会社と媒介契約を結ぶと、多くの場合「告知書（物件状況等報告書）」への記入を求められます。

ここに書くのは、不動産会社が見ても分からない、売主本人しか知らない事実です。

雨漏りの修理履歴、シロアリ被害、水漏れ、近隣とのトラブル、過去の事件・事故などが対象になります。

専任媒介契約でも一般媒介契約でも、この義務がなくなるわけではありません。

仲介で売る場合は、宅地建物取引士が重要事項説明のなかで買主に伝えます。

買取で売る場合も告知義務は同様に発生し、事実を伝えたうえで、買取業者がその内容をふまえた買取価格を提示することが一般的です。

告知義務の告知から引き渡しまでの流れ

告知義務の迷ったときの判断の目安

「これは伝えるべきか」と迷う事実があれば、書いておくほうが安全です。

告知しておけば売却価格に織り込んで交渉でき、隠して売って後から発覚するより、金額面でも精神面でも負担が小さく済みます。

特に事件・事故があった物件や、火事・浸水の履歴がある物件は、どこまで・いつまで告知すべきかの考え方が別に整理されています。

詳しくは「事故物件の告知義務はいつまで」「火事・浸水履歴のある物件」で解説しています。

個別の事情によって判断が分かれる部分もあるため、迷う場合は弁護士や司法書士に相談することをおすすめします。

告知義務についてよくある質問

告知義務のまとめ

告知義務は、雨漏りやシロアリ被害、過去の事件・事故など、買主の判断に影響する事実を売主が伝える義務です。

媒介契約の種類にかかわらず発生し、仲介でも買取でも避けられません。

黙って売ると契約不適合責任や損害賠償につながる一方、伝えたうえで売却価格に織り込めば、トラブルを避けながら進められます。

ぜひ本記事の告知義務の考え方を参考に、不動産の売却に向けた準備を進めてください。