契約不適合責任とは？不動産売却での期間と対応

引き渡しが終わったマンションや戸建てで、あとから雨漏りやシロアリ被害が見つかると、買主から「直してほしい」「代金を返してほしい」と言われることがあります。

この請求の根拠になるのが契約不適合責任です。

売買契約の内容と実際の建物の状態が違っていた場合に、売主が修補や代金減額、損害賠償、売買契約解除に応じる責任を指します。

本記事では、契約不適合責任の内容と、不動産の売却でどう向き合えばよいかを解説します。

契約不適合責任とは

契約不適合責任は「けいやくふてきごうせきにん」と読み、民法562条から564条に定められています。

2020年4月1日に施行された民法改正で、それまでの瑕疵担保責任に代わって導入された考え方です。

引き渡した建物の種類・品質・数量が契約書や重要事項説明書の内容と異なる場合に、買主が売主に対して修補・代金減額・損害賠償・契約解除を求められる点が特徴です。

対象になりやすいのは、雨漏り、シロアリ被害、給排水管の不具合、建物の傾きなど、契約時に説明されていなかった不具合です。

契約不適合責任はこんな場面で出てきます

契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い

旧法の瑕疵担保責任と現行の契約不適合責任は、判断の基準と買主が求められる内容が異なります。

瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い

項目	瑕疵担保責任（旧法）	契約不適合責任（現行法）
判断の基準	買主が発見できなかった「隠れた瑕疵」かどうか	契約書の内容と実際の状態が一致しているかどうか
買主が求められること	損害賠償・契約解除	修補・代金減額・損害賠償・契約解除

契約不適合責任は不動産を売るときにどう関わるか

売主にとって契約不適合責任が関わってくるのは、引き渡し後に建物の不具合が見つかった場面です。

買主から修補や損害賠償を請求されると、売主は自己負担で工事費用を支払ったり、代金の一部を返還したりすることになります。

個人間の売買であっても適用されるため、「知らなかった」では済まないことがあります。

この責任を減らす方法は、把握している不具合を契約書や重要事項説明書に正直に記載しておくことです。

雨漏りやシロアリ被害があることをあらかじめ告知していれば、契約内容と実際の状態が一致しているとみなされ、契約不適合には当たりにくくなります。

逆に、知っていながら黙っていた不具合は、あとから発覚した際に責任を問われやすくなります。

雨漏りやシロアリ被害がある家をどう売るかは、「雨漏りする家を売りたい」「シロアリ被害のある家の売却」で解説しています。

契約不適合責任を負う期間の目安

2026年9月時点で、契約不適合責任は買主が不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しないと、原則として権利を失うと民法で定められています。

もっとも、この1年という期間を契約でどう扱うかは売主と買主の合意によって変わり、個人が売主の場合は引き渡しからの責任期間を短く定めるのが一般的です。

責任を負う期間や範囲は、売買契約書の特約として明記されるため、契約前にどのような条件になっているかを確認しておく必要があります。

契約不適合責任の手続きと判断の目安

不動産の売却の手続きを進めるときは、媒介契約を結ぶ段階から、建物のどこにどんな不具合があるかを不動産会社に伝えておくことが重要です。

専任媒介契約や専属専任媒介契約、一般媒介契約のいずれを選んだ場合でも、契約不適合責任の説明自体は変わりません。

売買契約書に不具合の告知内容と責任の範囲・期間を明記し、必要に応じてホームインスペクション（建物状況調査）を受けておくと、引き渡し後のトラブルを減らしやすくなります。

責任の免除や期間の設定は個別の事情によって判断が分かれるため、契約書を作成する前に宅地建物取引士や弁護士に確認しておくと安心です。

契約不適合責任についてよくある質問

契約不適合責任のまとめ

契約不適合責任は、引き渡した不動産が契約内容と違っていたときに売主が負う責任で、2020年4月の民法改正で瑕疵担保責任から置き換わりました。

雨漏りやシロアリ被害など把握している不具合は隠さず告知し、責任の範囲や期間を契約書に明記しておくことが、引き渡し後のトラブルを避ける近道です。

ぜひ本記事の内容を参考に、家の売却に向けた契約内容の確認を進めてください。