譲渡損失の繰越控除とは？売却時の要件と期限

住宅ローンが残ったまま家を売ると、売った金額より譲渡所得の計算上のコストのほうが大きく、譲渡所得がマイナス、つまり損失になることがあります。

譲渡損失の繰越控除は、この損失を給与などほかの所得から差し引き、引ききれない分を翌年以降3年間繰り越せる特例です。

本記事では、この特例の仕組みと、家の売却の際にどう関わってくるかを解説します。

譲渡損失の繰越控除の意味と読み方

譲渡損失の繰越控除は「じょうとそんしつのくりこしこうじょ」と読みます。

マイホームを売って譲渡所得がマイナスになった場合に、その損失をその年の給与所得や事業所得などほかの所得から差し引く「損益通算」を行い、それでも引ききれない損失を翌年以降3年間にわたって繰り越し、所得から差し引ける制度です。

所得税と住民税の両方に適用されます。

マイホームを売って利益が出たときにかかる譲渡所得税とは逆に、損失が出たときに税負担を軽くする仕組みと考えると分かりやすいです。

譲渡損失の繰越控除はこんな場面で出てきます

譲渡損失の繰越控除と似た言葉の違い

マイホームを売ったときに使う特例には、3000万円特別控除や軽減税率の特例もあります。これらは利益が出た場合に税負担を軽くする特例で、譲渡損失の繰越控除は損失が出た場合に使う点が違います。

マイホームを売ったときの主な特例の違い

制度	使う場面	効果
譲渡損失の繰越控除	売って損失が出たとき	他の所得と相殺し3年間繰り越せる
3000万円特別控除	売って利益が出たとき	譲渡所得から3000万円差し引く
軽減税率の特例	10年超所有した家を売って利益が出たとき	税率を引き下げる

譲渡損失の繰越控除は売るときにどう関わるか

住宅ローンが残ったまま家を売ると、売った金額でローンを完済できず、譲渡所得の計算上も損失になるケースがあります。

登記事項証明書の乙区に載っている抵当権を外すために手元資金を足して完済しても、譲渡所得自体はマイナスのままということがあります。

こうした場合、譲渡損失の繰越控除を使えるかどうかで、翌年以降の所得税・住民税の負担が変わってきます。

今の家を売って別の家に買い替える人にとっても、この特例は関わってきます。

買い替える場合と、住宅ローンが残ったまま売るオーバーローンの場合とで要件が分かれているため、自分がどちらの立場にあたるのかを最初に確認しておく必要があります。

譲渡損失の繰越控除の手続きと期限の目安

譲渡損失の繰越控除を使うには、損失が出た年だけでなく、繰り越す3年間も毎年確定申告を続ける必要があります。

1年でも申告を忘れると、その年以降の繰越が認められなくなることがあります。

確定申告書には、譲渡所得の計算に使った売買契約書の写しや登記事項証明書などの添付が求められます。

買い替える場合とオーバーローンのまま売る場合で必要な要件が異なるため、申告前に税理士へ相談し、自分の状況がどちらの要件に当てはまるかを確認しておくと安心です。

譲渡損失の繰越控除についてよくある質問

譲渡損失の繰越控除のまとめ

譲渡損失の繰越控除は、家の売却で損失が出たときに、その負担を翌年以降3年間かけて和らげられる制度です。

買い替える場合とオーバーローンのまま売る場合で要件が分かれる点と、繰り越す期間中も毎年確定申告が必要な点を押さえておく必要があります。

詳しくは「譲渡損失の特例と繰越控除」で解説していますので、ぜひ本記事の内容を参考に、マイホームの売却に向けた準備を進めてください。