越境とは？土地売却前の覚書と解消手続き
隣の建物の屋根や塀、樹木の枝が敷地の境を越えている状態です。売る前に覚書を交わし、建て替え時に解消すると取り決めておくのが一般的です。放置すると買主が住宅ローンを組めないことがあります。
隣の家の屋根や塀、庭木の枝が自分の敷地に入り込んでいるのに気づくと、この状態のまま家の売却を進めていいのか不安になります。
越境は珍しいことではなく、隣地所有者と覚書を交わして取り決めておけば、そのまま売却できるケースがほとんどです。
本記事では、越境が不動産の売却にどう関わるか、確認すべきことや放置した場合のリスクを解説します。
越境とは
越境は「えっきょう」と読みます。
敷地の境界線そのものは確定しているものの、隣の建物の屋根や塀、庇（ひさし）、樹木の枝や根、給排水管などが線を越えて自分の敷地側に入り込んでいる状態を指します。
反対に、自分の家の一部が隣地へ越境しているケースもあり、どちらの立場になるかは測量図や現況の確認で分かります。
屋根や塀のような建物の越境と、樹木の枝のような植物の越境とでは、解消の求め方が異なる点も知っておく必要があります。
越境はこんな場面で出てきます
現地調査をしたところ、お隣の物置の屋根がお客様の敷地に15センチほど越境していますね。
それは知りませんでした。このままでも家は売れるんでしょうか。
売れないわけではありませんが、先に隣地の方と覚書を交わしておいたほうが安心ですね。
覚書を交わさないと、何か困ることがあるんですか。
買主さんが住宅ローンを申し込む際に、金融機関から指摘されることがあるんです。
それなら早めにお願いした方がいいですね。費用はかかりますか。
測量士さんに現況を確認してもらう分だけで済みますので、大きな金額にはなりませんね。
越境と境界未確定の違い
越境と混同しやすい言葉に「境界未確定」があります。どちらも隣地との関係で問題になりますが、境界線が定まっているかどうかが違います。
越境と境界未確定の違い
| 項目 | 越境 | 境界未確定 |
|---|---|---|
| 境界線 | 確定している | 確定していない |
| 典型例 | 隣家の屋根や塀、樹木の枝が敷地内に入り込んでいる | 境界標がない、隣地所有者との合意がとれていない |
| 売却前の対応 | 隣地所有者と覚書を交わす | 境界確定測量を行い境界標を設置する |
境界そのものが定まっていない土地を売る場合の考え方は、「境界が確定していない土地は売れる？」で解説しています。
不動産を売るときに越境がどう関わるか
不動産会社は売却の依頼を受けると、現地調査や境界確認の中で越境の有無を確認します。
屋根の一部が隣地に入っている、ブロック塀が境界線をまたいでいるといった状態が見つかった場合、売主はその事実を買主に伝える義務があり、売買契約前の重要事項説明にも記載されます。
越境を隠したまま契約すると、引き渡し後に買主とのトラブルに発展しかねません。
売却の手続きを進めるうえでは、隣地所有者に越境の事実を認めてもらい、将来建て替えのタイミングで解消することを取り決めた覚書を用意しておくのが一般的な対応です。
覚書があれば、買主は越境の状態と将来の解消の見通しを把握したうえで購入を判断できます。
越境を解消するために売却前に進める手続き
越境が見つかったときは、隣地所有者との関係を保ちながら段取りを踏んで解消の取り決めを進めます。
越境が見つかったときの対応の流れ
不動産会社や測量士が屋根・塀・樹木などの越境箇所を確認します。
越境の事実を伝え、解消の方針について話し合います。
建て替え時に解消することなどを書面に残し、双方で保管します。
覚書の内容を重要事項説明書に記載し、買主に引き継ぎます。
隣地所有者が協議に応じない場合は、弁護士や司法書士への相談が必要になることがあります。
越境の放置した場合のリスクと個別の判断
覚書を交わさずに越境を放置したまま売却しようとすると、買主が住宅ローンを組めないことがあります。
金融機関は担保となる土地の境界と越境の状態を審査の対象にしており、解消の見通しが立っていない物件には融資をつけにくいためです。
結果として、買主が見つかりにくくなったり、買取価格の交渉で不利になったりすることがあります。
また、隣地所有者との関係が悪化していると覚書の作成自体が難航し、売却の時期が延びる原因にもなります。
境界や越境をめぐる権利関係の解釈は個々の状況で異なるため、話し合いがまとまらない場合は司法書士や弁護士に相談しておくと安心です。
越境についてよくある質問
Q 越境があると家は売れませんか。
A 売れないわけではありません。隣地所有者と覚書を交わし、越境の状態と将来の解消方法を明らかにしておけば、そのまま売却できるケースが多いです。
Q 覚書は自分で作れますか。
A 売主と隣地所有者だけで作成することもできますが、内容に不備があると後の売買契約で使えないことがあります。不動産会社や司法書士に相談しながら作成すると安心です。
Q 樹木の枝が隣地との境界を越えている場合はどうすればいいですか。
A 屋根や塀のような建物の越境とは扱いが異なることがあります。まずは隣地所有者に伝えて、剪定や伐採の時期について話し合うところから始めます。
Q 境界標が見当たらない場合も越境として扱われますか。
A 境界標がなく境界線自体が定まっていない場合は、越境ではなく境界未確定の問題として扱われます。この場合は境界確定測量から進める必要があります。
越境のまとめ
越境は境界線が確定したうえで、隣の建物や樹木がそこを越えている状態です。
不動産の売却の場面では、隣地所有者と覚書を交わし、解消の見通しを買主に示せるかどうかが大きな意味を持ちます。
放置すると買主の住宅ローンに影響し、不動産の売却が長引く原因にもなりかねません。
ぜひ本記事の内容を参考に、不動産の売却に向けて越境の有無を確認し、必要な覚書の準備を進めてください。
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