相続税評価額とは？土地の調べ方と遺産分割の注意点
相続税を計算するための評価額です。土地は路線価、建物は固定資産税評価額をもとに求めます。時価より低く出るのが普通なので、遺産分割で分け前を決める基準にすると損をすることがあります。
遺産分割協議で「この土地はいくらとして分けるか」を決めようとしたとき、相続税評価額をそのまま実際に売れる金額だと思い込むと、後で相続人同士のもめごとにつながることがあります。
相続税評価額は相続税を計算するための基準であり、家や土地の売却で実際に受け取れる金額とは別の考え方です。
本記事では、相続税評価額の仕組みと、相続した不動産の売却にどう関わるかを解説します。
相続税評価額の意味と読み方
相続税評価額（そうぞくぜいひょうかがく）とは、相続税を計算するために国税庁の基準で不動産を評価した金額です。
土地は国税庁が公表する路線価をもとに算出し、路線価が定められていない地域では倍率方式をもとに計算します。
建物は固定資産税評価額をそのまま用います。
この評価額は税務署への相続税の申告のために設けられた基準であり、不動産市場で実際に取引される時価とは別の考え方で算出されるため、時価より低く出るのが一般的です。
相続税評価額は「相続税の計算のための物差し」であって、実際にいくらで売れるかを示すものではないという点を、まず押さえておく必要があります。
相続税評価額はこんな場面で出てきます
査定のご依頼ありがとうございます。相続された土地の相続税評価額は2,200万円だったそうですね。
はい、税務署の申告ではその金額でした。この金額で売れるんでしょうか。
いえ、相続税評価額は路線価をもとにした税務上の金額ですので、実際の売却査定額は2,800万円くらいになりそうです。
そんなに差があるんですね。兄弟との遺産分割はどう決めればいいんでしょうか。
売却して現金で分ける方針でしたら、相続税評価額ではなく今回の査定額2,800万円を基準に話し合うほうが、後で不公平感が出にくいですよ。
なるほど、税理士にも一度相談してから兄弟に説明してみます。
相続税評価額と似た言葉の違い
相続税評価額と混同されやすい言葉に、固定資産税評価額と時価（実勢価格）があります。それぞれ使う場面と金額の傾向が異なります。
相続税評価額・固定資産税評価額・時価の違い
| 項目 | 相続税評価額 | 時価（実勢価格） |
|---|---|---|
| 基準 | 路線価または倍率方式、建物は固定資産税評価額 | 不動産会社の売却査定額 |
| 使う場面 | 相続税の申告、遺産分割の目安 | 実際の売却価格の決定 |
| 金額の傾向 | 時価より低く出ることが多い | 需要と供給で変動する |
相続税評価額は不動産を売るときにどう関わるか
相続した家や土地を売却する場面では、相続税評価額がそのまま売却査定の金額になるわけではありません。
買主が実際に払う金額は、不動産会社の売却査定や市場の需給によって決まる時価であり、相続税評価額より高くなることも低くなることもあります。
相続人が複数いる場合、遺産分割協議で不動産の価値を相続税評価額で決めてしまうと、実際に売却したときの手取り額と、協議で決めた取り分にずれが生じ、相続人同士のトラブルにつながることがあります。
売却を前提に遺産分割を進めるのであれば、相続税評価額ではなく、売却査定や不動産鑑定評価書など実勢に近い金額を基準に分け方を話し合っておくことが望ましいです。
この違いは「相続税評価額と実際に売れる価格の違い」で解説しています。
相続税評価額の調べ方
相続税評価額を確認する順番
固定資産税の納税通知書に同封される課税明細書で、建物の評価額を確認します。
国税庁のサイトで対象地の路線価を確認し、土地の評価額を計算します。
路線価が設定されていない地域は、固定資産税評価額に倍率をかけて計算します。
複雑な土地の形状や利用状況がある場合は、税理士に評価を依頼します。
相続税の申告や評価の判断は、個別の事情によって結果が変わるため、税理士への相談をおすすめします。
相続税評価額の遺産分割で気をつけること
遺産分割協議では、不動産をどう評価するかを相続人同士で自由に決めることができます。
ここで相続税評価額をそのまま使ってしまうと、時価より低い金額で不動産を受け取った相続人が、後から不公平を感じることがあります。
とくに不動産を売却して現金で分ける方針の場合は、実際に売れる金額に近い基準で話し合っておかないと、売却後の手取り額と当初の取り決めが食い違います。
相続税評価と遺産分割で使う評価は、そもそも別の目的で作られた数字だという点は「相続税評価と遺産分割の評価は別物」で解説しています。
相続税評価額についてよくある質問
Q 相続税評価額と売却査定の金額はどちらが正しいですか。
A どちらも役割が違うため優劣はありません。
相続税評価額は相続税の申告のための基準で、売却査定は実際に売れる見込みの金額を示します。
売却を考えるなら、売却査定の金額を基準に話を進めます。
Q 相続税評価額は自分で計算できますか。
A 路線価図と固定資産税の課税明細書があれば概算はできますが、土地の形状や利用状況によって補正が必要になる場合があります。正確な金額が必要なときは税理士に確認することをおすすめします。
Q 遺産分割協議で不動産の評価額を決めるとき、何を基準にすればよいですか。
A 売却を前提にするなら、不動産会社の売却査定や不動産鑑定評価書など、実際に売れる金額に近い基準を使うほうが、後の分配で相続人同士のずれが生じにくくなります。
Q 相続税評価額が高いと売却時の税金も高くなりますか。
A 相続税評価額は相続税の計算に使う金額であり、売却時にかかる譲渡所得税は、実際の売却価格をもとに別の計算式で求めます。両者は連動しない点に注意が必要です。
相続税評価額のまとめ
相続税評価額は相続税の申告のための基準であり、実際に家や土地を売却したときに手元に入る金額とは別のものです。
遺産分割協議をこの評価額だけで進めると、売却後の手取り額とのずれから相続人同士のトラブルにつながることがあります。
ぜひ本記事の内容を参考に、相続した不動産の売却に向けた話し合いを進めてください。
